Если заемщик не идет к ипотеке, то ипотека придет к заемщику

Ипотечное кредитование в России (а особенно в Москве) развивается достаточно быстрыми темпами, хотя и не столь быстро как хотелось бы. Будут ли снижаться проценты, как обещают политики федерального и московского уровня? Кроме того, если кредиты в рамках программ социальной ипотеки будут выдаваться категориям населения, которые к финансовой ответственности не готовы, не приведет ли это к "дефолтам" по кредитам, как это сейчас происходит с потребительским кредитованием? С просьбой прокомментировать ситуацию мы обратились к Ивану Лонкину, директору Департамента ипотечного кредитования компании "Нова Кэпитал".

На вопрос о снижении ставок по ипотечным кредитам И. Лонкин ответил, что разговоры политиков - это одно, а реальная ситуация, хотя бы в той же Москве, - это совершенно другое. В столице коммерческие банки сегодня выставляют около десяти процентов годовых в валюте в случае белых зарплат, и 11-12% - в случае серых и черных. Причем на получение кредитов на таких условиях, условно говоря, стоит очередь, и поэтому в ближайшие два-три года снижать ставки коммерческим банкам нет никакой необходимости.

Две большие разницы

По каким схемам сейчас работают банки и сколько должен зарабатывать человек, дабы получить кредит? И.Лонкин отметил, что банки стали гораздо более спокойно относиться к серым и черным доходам (под серой зарплатой подразумевается зарплата, о которой можно получить хоть какую-то справку в свободной письменной форме). Но даже с черными зарплатами некоторые банки спокойно работают. К примеру, если сотрудник какой-то фирмы обращается в банк за кредитом, сообщает, сколько он реально получает, но что белая часть зарплаты очень невелика и для получения ипотечного кредита совершенно недостаточна, а также справку свободной формы о реальных доходах руководитель писать не хочет, то сотрудник банка идет к директору этой фирмы за устным подтверждением информации о вышеупомянутых реальных доходах сотрудника. И этого устного подтверждения банку чаще всего бывает достаточно. В любом случае банку нужны информация о реальных доходах и наличие у клиента постоянного места работы.

На что можно рассчитывать?

Житель Москвы или Подмосковья может рассчитывать на получение ипотечного кредита начиная с устойчивого серого дохода не менее 600 долларов в месяц, а если доход белый, то не менее 300 долларов в месяц - все это в зависимости от необходимой суммы кредита. К примеру, бездетная семья с общим доходом в 1000 долларов может рассчитывать на кредит от 35 до 40 тысяч долларов в зависимости от банка. Если в этой же семье имеется двое детей, то многие банки из этой тысячи вычтут примерно по 150 долларов на каждого ребенка. Естественно, если семья уже имеет кредитные обязательства, то они из этой суммы также вычитаются. При таких условиях семья может рассчитывать на 10-12% годовых (в зависимости от степени белизны зарплаты) при первоначальном взносе 10-30% от стоимости квартиры.

И. Лонкин отметил, что рынок все-таки двигается, и проценты, хоть и очень медленно, но снижаются. Имеет ли сегодня возможность заемщик, уже вступивший с банком в ипотечные отношения (скажем, семь лет назад взявший кредит под 14% годовых в валюте, то есть под средний для того времени процент), "изменить" этому банку и начать работать с другим, уже под 10 процентов? Такие вещи происходят уже сегодня, и есть несколько обкатанных схем. Правда, чтобы их реализовать, нашему пионеру российской ипотеки придется:

1. Очень сильно побегать.
2. Заплатить дополнительно в среднем около тысячи долларов (вследствие оформления нового кредита, страховки, оценки квартиры, и т.п.).

Новый путь к доступности

Что же касается курса на социальную ипотеку, И.Лонкин сказал, что это вопрос очень тонкий, потому как политический. Пока социальной ипотеки практически нет, есть только "генеральная линия". А в реальности нет даже четкого определения, кто такие малоимущие и по каким параметрам степень этой малоимущности оценивается. Естественно, нет и отлаженных схем работы. Москва (дабы хоть как-то рассосать свою гигантскую очередь - 197,5 тысячи семей) предложила свои подходы, и они в принципе работают, но объемы кредитов, выделяемых по этим схемам крайне незначительны.

Парадокс в том, что ипотека, по своей сути - финансовый продукт не для малообеспеченных, а для экономически активных и неплохо зарабатывающих граждан. А они, как правило, не желают годами томиться в социальной очереди и давно решают свои проблемы сами. Подавляющее большинство очередников, проживающих большой семьей в маленькой квартирке, живет от зарплаты до зарплаты, и если, скажем, сорокалетний глава семейства до сих пор не смог или не захотел найти способ улучшить жилищные условия, то нет никаких гарантий, что он через год начнет получать достаточно, чтобы последующие пятнадцать лет оказаться в состоянии обслуживать взятый кредит. Конечно, никто такой метаморфозы в отдельных случаях не исключает, но вряд ли они будут массовыми.

Даже если государство даст возможность нашему малообеспеченному обывателю купить квартиру в рассрочку и по себестоимости (первая схема) или заплатить за него первый взнос (вторая схема), то рассчитываться нашему обывателю все равно придется самостоятельно. А рассчитываться ему обычно нечем. Поэтому, как ни крути, коэффициент платеж/доход будет существовать всегда, и вариант "не смотреть на доходы" не пройдет. На это не согласятся ни банки, ни государство.

Правда, есть одно исключение, а именно: программа "Молодой семье - доступное жилье". И. Лонкин считает эту программу очень перспективной и жизнеспособной. Здесь обычно доходы идут впритык к нижней границе. У многих юных семей, набравших необходимые сейчас 5-10% для первого взноса, есть хороший потенциал, чтобы обеспечить себе долгосрочный приличный заработок, позволяющий расплачиваться в течение многих лет по ипотечному кредиту. Вот в них государство, по мнению И.Лонкина, может и обязано вкладывать средства. Ну а основная масса населения, нуждающаяся в улучшении жилищных условий, безусловно, окажется за чертой социальной ипотеки - кто-то по причине непопадания в класс малообеспеченных очередников, а кто-то из-за невозможности обеспечить стабильные выплаты по кредиту.

Первичный рынок в раздумьях

Далее был задан вопрос о возможности получения кредита на долевое участие в строительстве и его трансформации в ипотечный кредит после оформления жилья в собственность. Каковы ставки на каждой стадии и имеет ли финансовый смысл покупать новостройку через кредит с учетом того, что объект дорожает по мере строительства? На это И.Лонкин ответил, что до начала стагнации на первичном рынке банки действительно выставляли 14% до получения квартиры в собственность, а после этого работали уже по своим обычным 10-11 процентам. Средний срок строительства и приемки был два-три года, и в течение этого времени стоимость квартир возрастала очень значительно, так что это было безусловно выгодно.

Сейчас на первичном рынке сложилась непростая ситуация как для застройщиков, так и для банков, что, по мнению многих, спровоцировано всем известным Законом №214 о участии в долевом строительстве. Одно из следствий - ипотечные программы кредитования на первичном рынке сейчас для физических лиц у многих банков сворачиваются. Кроме того, многие банки в нынешних реалиях рассматривают кредитование строительства слишком рискованным.

Правда, как заметил И.Лонкин, сегодня появляются очень изящные и интересные схемы с использованием ЗПИФов недвижимости. Ситуация так или иначе разрулится, ибо понятно, что людям нужно покупать жилье, строителям - это жилье строить, а банкам - весь этот процесс финансировать. Но на сегодня положение в этом сегменте рынка весьма неопределенное. Правда, ряд банков предлагает кредитование новостроек, но под залог имеющегося уже в собственности другого жилья.

Кроме того, по мнению И. Лонкина, безусловно, стоит обращаться к ипотечным брокерам, поскольку такие фирмы владеют текущей ситуацией и с банком смогут договориться на гораздо более выгодных условиях, нежели заемщик, пришедший с улицы, либо подобрать тот банк, условия которого будут лучше.

Полное сопровождение до получения кредита стоит около 500 долларов. При этом клиент отдает необходимые документы (паспорт, трудовая книжка, справки), с них снимаются копии, дальше брокер все сделает сам по накатанным схемам. Число таких брокерских компаний в Москве растет, поскольку они по-настоящему востребованы.

Дата публикации: 11:06 17 ноября 2005

Источник: bpn.ru