Ждать или брать?

Бесконечные разговоры о фантастически низких ставках ипотеки наносят удар по реальной ипотеке. Правда, народ, уже изрядно наевшись демагогией властей по жилищному вопросу и недобросовестной рекламой, все меньше склонен гоняться за финансовыми миражами. Тем более, что в последние два года условия ипотеки для заемщика значительно улучшились: снизились ставки и минимальный размер начального взноса, выросли сроки кредитования, банки лояльнее стали подходить к оценке кредитоспособности.

Не может не радовать, что возникла жесткая конкуренция между банками за кошельки клиентов. По словам Владимира Лопатина, директора Центра кредитов и займов, вице-президента корпорации "Бест-Недвижимость", если изначально ипотека была элитарным финансовым продуктом, рассчитанным на тех, кому она не нужна, то сейчас она стала реальным механизмом решения жилищной проблемы для среднего класса. Так, в самой компании Бест более 40% сделок на вторичном рынке в этом году заключается с использованием ипотеки.

Восемь процентов не за горами

Одним из психологических препятствий для многих потенциальных заемщиков является то, что постоянно муссируется тема о скором падении ставок по кредитам. Например, в конце октября на заседании Правительства РФ глава Минрегионразвития Владимир Яковлев сделал громкое заявление: к 2010 году не только будет выдаваться 1 млн. кредитов в год, но и ставки упадут до 8 процентов. Чтобы удовлетворить растущий спрос и не допустить скачка цен, строители должны будут ежегодно сдавать не 40, а 80 млн. кв. м в год, догнав уровень 1980-х годов. Естественно, найдутся те, кто предпочтут подождать этого недалекого светлого будущего: низкие ставки, изобилие на рынке...

Многих заемщиков волнует, что в обозримом будущем появятся дешевые кредиты, а они будут вынуждены по-прежнему продолжать платить по-старому. Может оказаться, что на протяжении 10-15 лет надо выплачивать, скажем, 12% годовых, в то время как остальные будут (если запастись оптимизмом) платить 8 процентов. Для сравнения: общая сумма процентов банку за кредит на сумму в 100 тысяч долларов на срок 15 лет составит 116 тысяч долларов при ставке 12% (что превышает сумму кредита) и ежемесячных выплатах 1200 долларов без учета страховки. А при ставке 8% - соответственно, 72 тысячи и 955 долларов ежемесячно. Разница 44 тысячи долларов - это довольно обидно. Однако проблема разрешима, только надо владеть некоторой информацией...

Двойная выгода: стоимость растет, проценты падают

На Западе вопрос решается просто: при падении ставок люди рефинансируют свои кредиты на лучших условиях. Банк выкупает недвижимость, залог снимается, выдается новый кредит под залог той же недвижимости. Например, в США после теракта 11 сентября 2001 года Федеральный резерв начал снижать учетные ставки, упали проценты по ипотеке, и вся страна начала рефинансировать свои кредиты - специалисты по рефинансированию работали ночами.

У нас такая система пока не закреплена законодательно, но она возможна, и уже действует. Но выгодные условия будущего рефинансирования - добрая воля банка. Большое значение приобретает поиск именно того кредитного продукта, который дает наилучшие возможности. Сегодня имеет смысл не идти в банк напрямую, а обращаться к ипотечным брокерам, которые подберут вам самый выгодный кредит (выгода заключается не только в ставке). Затраты на услуги брокера могут многократно окупиться в недалеком будущем. Сейчас складывается весьма интересная система, при которой банки предоставляют ипотечным брокерам как оптовым поставщикам клиентов более выгодные условия по кредитам, заключая с ними соглашения о возможности будущего рефинансирования выданных кредитов. Именно возможность подбора такого кредитного продукта становится одним из важных преимуществ в борьбе за клиента.

На перепутье

Те, кто на заре российской ипотеки взял кредиты под 15 и более процентов, тоже не остались в проигрыше: недвижимость с тех пор подорожала в два и более раз. Так, только в этом году прогнозируется рост цен более 20 процентов. Квартиры в Москве уже дорожают почти на 4% в месяц. Ожидания низких процентов или эксперименты с дисконтными ипотечными продуктами могут обернуться тем, что линия горизонта, на котором маячит призрак дома вашей мечты, будет удаляться по мере приближения. Все больше семей склоняются к тому, чтобы купить сегодня жилье по ипотеке, зафиксировав цену. При этом дальнейший рост цен будет уже не огорчать, а радовать. А ставку по кредиту можно будет при желании снизить, если кредитный рынок в будущем подешевеет.

Дата публикации: 11:08 17 ноября 2005

Источник: bpn.ru