Игры в “большую четверку”

На протяжении многих лет, говоря о самых значительных игроках на московском рынке консалтинговых услуг в коммерческой недвижимости, специалисты используют термин “большая четверка”. Компании, составляющие “четверку”, всем известны и заслуженно уважаемы. Но причины, по которым они стоят особняком от всех остальных компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью, во многом утратили свою актуальность.

Немного истории

Все компании сегодняшней “четверки” были образованы примерно одновременно — в 1993-1994 гг. Образованы они были традиционным для консалтинга образом — частные компании со структурой партнерства, с двумя или более партнерами.

Конечно, тогда они были далеки от того, чем являются сейчас, — например, не являлись международными (вся их международность заключалась в том, что партнеры зачастую были экспатами), да и назывались они тогда иначе. Интересно, что наряду с ними существовали и другие компании, которые в то время были абсолютно аналогичны “большой четверке”, например Green & Green Realty, “Интермарк” и др. Многие из них существуют и сейчас в том же формате, как и 10 лет назад. А вот компании, составившие позже “четверку”, не остановились в своем развитии и бурно росли — насколько позволял рынок и собственные финансовые и профессиональные возможности. Пережив на разных этапах развития ряд внутренних изменений, таких как слияние с другими подобными себе компаниями (будущие JLL, Colliers), а также изменение состава партнеров (практически все), в 1995-1997 гг. они начали активный процесс сближения с крупнейшими международными компаниями.

Таким образом, к печально памятному 1998 году вся “большая четверка” пришла уже с приставкой “в ассоциации с…”, которую одна из них сохраняет до сих пор (Noble Gibbons / CB Richard Ellis).

Потом пару лет была послекризисная неопределенность — и далее все происходило в общем достаточно типично для любого рынка: постепенный рост и развитие, попытки — успешные и не очень — развития смежных отраслей, расширение географии, жестокая конкуренция и прочие атрибуты развивающегося рынка. Любопытно отметить, что все это время на рынке в немалом количестве существовали и довольно успешно работали другие компании, занимающиеся тем же бизнесом. Однако были факторы, позволявшие “четверке” чувствовать себя если и не в полной безопасности, то по крайней мере весьма комфортно.

Объективный — это отчетливая ориентация рынка на западного арендатора, и субъективный — известное и памятное всем нам восприятие всего западного как чего-то однозначно лучшего.

Сейчас роль этих факторов существенно уменьшилась, что заставляет задуматься о правомерности существующего подхода.

Парад толкований

Стремление к классификациям наблюдается во всех отраслях рынка. В каждой из них есть свои “тройки”, “четверки”, “пятерки”… Сложно сказать, кто первый ввел в обращение термин “большая четверка” в коммерческой недвижимости. Но с уверенностью можно отметить, что в момент возникновения всех четырех игроков ни о какой “коалиции” речь не шла — как, собственно, не идет и сейчас.

Конечно, компании “большой четверки” объединяет то, что они все достаточно крупные и контролируют значительную долю московского рынка сделок в классе А. Однако при детальном рассмотрении они даже не слишком похожи друг на друга.

Например, принято считать, что один из их базовых объединяющих факторов — это “международность”, однако даже в этом вопросе у всех все по-разному. По сути, внутри “большой четверки” мы можем наблюдать весь спектр разных типов компаний: а) московский офис англо-американской компании; б) международную сеть частных компаний, объединенных одной франшизой; в) частную компанию, принадлежащую в разных долях нескольким партнерам-экспатам и российскому банку и состоящую на протяжении уже многих лет “в ассоциации” с крупной сетевой компанией. Очевидно, весьма неоднородный состав.

Но даже если принять с некоторыми допущениями тезис, что “четверка” — это международные компании, занимающие большую долю рынка, работающие с недвижимостью классов А и B, подобная классификация все равно не становится безупречной. Например, как быть с компанией Knight Frank, которая по всем формальным признакам должна бы стать членом этой самой “четверки”, превратив ее в “пятерку”? Наверное, проанализировав даже только те факты, которые являются неконфиденциальными и общеизвестными, такие как количество текущих проектов, лидерство в определенных секторах недвижимости или количество сотрудников, следовало бы Knight Frank в “большую четверку” все-таки включить. Или GVA Saywer, которая работает на московском рынке чуть ли не дольше самой “четверки” и тоже ассоциирована с крупнейшей мировой сетью — GVA Worldwide? А как “расклассифицировать” DTZ (которая, кстати, тоже работает в Москве около 10 лет, как и остальные), которая по своей структуре и международному весу аналогична, например, Cushman & Wakefield, а по доле рынка и реальному состоянию дел в Москве отстает не только от “четверки”, но и от большинства российских компаний-консультантов?

На самом деле объединение в “четверку” не является и никогда не было чем-то формальным и, более того, даже объективным. Термин был введен скорее для удобства в описаниях и классификациях. Взять ту же пресловутую долю рынка — все строится на ощущениях и сложившемся мнении. Вряд ли кто-нибудь сегодня ответственно возьмется утверждать, что знает, какая доля рынка контролируется той или иной консалтинговой компанией. И это понятно — ведь рынку еще далеко до прозрачности.

Даже самые профессиональные аналитики не могут с уверенностью сказать, что знают, какое количество сделок было совершено той или иной компанией. На это есть ряд причин: во-первых, старательное неразглашение компаниями объема оборотов, а во-вторых, умалчивание о ряде совершенных сделок. В прессе и собственных рекламных материалах принято говорить о масштабных проектах, связанных с недвижимостью класса А, которые формируют репутацию, а вовсе не о тех, которые просто приносят прибыль. Случается и преувеличение собственных заслуг, достигаемое даже без особой подтасовки фактов, например отнесение на счет определенного сектора недвижимости (скажем, офисного) сделок, на самом деле имеющих к нему косвенное отношение. Правда, существует практика обмена информацией по завершенным сделкам. Однако она проводится лишь в рамках самой этой самой “четверки” (плюс почему-то в течение определенного времени в этот пул входила компания ABN Realty, но в свете ее недавнего распада не известно, что будет дальше). А что происходит за пределами “четверки”, не знает никто, в том числе и сама “четверка”.

Единственное, что формально объединяет компании Big 4, — это Moscow Research Forum (MRF). MRF в определенном смысле виртуальное понятие, потому что представляет собой не структурное объединение, а ежемесячные встречи отделов исследований этих компаний и обмен данными по рынку. Самый значительный, он же единственный, результат этих встреч для внешнего мира — классификация офисных помещений, созданная MRF в 2003 г. и используемая до сих пор большинством участников рынка, несмотря на периодически раздающиеся заявления о ее несовершенстве и необходимости пересмотра.

Обмен информацией на встречах MRF происходит лишь на уровне общих суммарных цифр, потому что никакая компания не заинтересована в раскрытии конкурентам известных лишь ей новых объектов. А остальные отделы таких встреч не практикуют по понятным причинам: они являются прямыми конкурентами, и говорить им практически не о чем, ведь любая разглашенная информация может помочь бизнесу конкурента. Таким образом, получается, что все, что реально объединяет компании “большой четверки”, — это 12 встреч в год в урезанном формате.

Могут ли компании “четверки” сегодня считаться безусловными лидерами рынка? Для правильного ответа на этот вопрос любопытно было бы сравнить объемы их сделок с объемами крупных российских агентств, занимающихся коммерческой недвижимостью, которых во всевозможных таблицах и рейтингах относят к категории “другие”. Есть ощущение, что такие результаты сгладили бы разрыв между четверкой лидеров и “остальными”, добавив между полюсами игроков крепко стоящие на ногах отечественные компании.

Есть ли место новичкам?

Ни в одном сегменте рынка в условиях развивающейся экономики расклад сил не может быть непоколебимым и устоявшимся. Перспективные сферы бизнеса, к которым, без сомнения, можно отнести и коммерческую недвижимость, постоянно привлекают новых игроков. За последние 2-3 года на рынке стало происходить намного больше изменений, чем раньше.

Расстановка сил начала меняться с поэтапным дроблением Penny Lane Realty и выходом из нее двух компаний — Paul's Yard, а затем и Leeds Property Group. Также на рынке практически одновременно возник ряд новых, пока неизвестных и неоднозначных в плане своего потенциала компаний, таких как Dominique Renard или Prime City Property. Никто так и не решил, что делать с формально иностранной, стремительно ворвавшейся на рынок Swiss Realty, которая хотя пока и не сумела доказать делом свое право встать в один ряд с лидерами, но активной рекламной и PR-кампанией четко раскрыла свои завоевательные планы.

Эксклюзивы на лучшие объекты уже перестали быть прерогативой корифеев рынка. Сейчас ряд консультантов работают на тех же условиях, что и компании, входящие в “четверку”, и в ряде проектов такие компании, как DTZ или Swiss Realty, работают по принципу коэксклюзива с тем же Colliers Int. (“Северная башня”, “Москва-Сити” и здание Импэксбанка на Смоленском бульваре, соответственно). Есть прецеденты и передачи полных эксклюзивов подобным компаниям. Из свежих примеров — проекты “Северное сияние” (эксклюзив Paul's Yard) или “Неглинная Плаза” (GVA Saywer).

Чем вызваны перемены? На этапе становления рынка главной ценностью, которую могла предложить новая компания, были западные технологии ведения бизнеса и западные же ноу-хау. Сейчас ситуация меняется. Эти знания действительно по-прежнему являются ценными и актуальными. Но если раньше их было неоткуда взять, кроме как непосредственно из первоисточника — от западных фирм, то теперь они уже есть и в России. За прошедшие годы выросли и сформировались специалисты, досконально знакомые с этими технологиями и прекрасно умеющие их применять. Более того, такие специалисты теперь идут дальше и сочетают в своей работе положительные качества западного ноу-хау и специфики местного рынка — как и должно быть и как есть, собственно, в других странах. Что позволяет, кстати, обслуживать далеко не только самих западных клиентов, но и в равной, а то и в большей степени отечественные компании.

Что будет завтра?

Прогнозировать однозначные изменения довольно тяжело, да, наверное, и не нужно — оставим это аналитикам, которые каждый раз объявляют о тенденциях, а потом объясняют, почему их прогноз не сбылся.

Пока что можно с уверенностью сказать следующее: рынок услуг в коммерческой недвижимости претерпел значительные изменения. По традиции мы пока продолжаем оперировать термином “большая четверка”, что на самом деле на руку не сотням участникам рынка — инвесторам, девелоперам, арендаторам, — а лишь четырем компаниям-консультантам. Однако потребителям услуг сегодня нужно уже не совсем то, что 10 или даже пять лет назад, да и сами клиенты стали другими.

Наличие у компании-консультанта многих тысяч сотрудников в 200 офисах на пяти континентах сейчас мало кому представляется важным — куда важнее ее способность понять потребности клиента и предоставить ему адекватные услуги.

Кроме того, появились новые игроки, которые медленно, но верно “отъедают” свою долю рынка. И если уж мы никак не можем обойтись без классификаций, то пора при составлении очередного хит-парада ориентироваться на конкретные результаты и объективные показатели, а не на удобные, но устаревшие заблуждения.

Дата публикации: 11:40 21 ноября 2005

Источник: bpn.ru