В среднем ценовом сегменте петербургского рынка загородной недвижимости спрос есть, а предложение практически отсутствует

Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти, почти стопроцентный рост которого в денежном исчислении аналитики фиксируют последние три года, развивается крайне неравномерно. Наибольшее количество предложений сосредоточено в дорогом сегменте - от 200 тыс. до нескольких миллионов долларов за коттедж с участком.

Между тем, по оценкам аналитиков компании "Бекар", наивысший спрос - около 70% от числа обращающихся в агентства - формируется не в верхнем ценовом сегменте, а в среднем - от 100 до 200 тыс. долларов за коттедж с участком. Число петербуржцев, желающих приобрести загородный дом по цене средней городской квартиры, в последние годы растет, подтверждает начальник отдела продаж строящейся загородной недвижимости корпорации "Петербургская Недвижимость" Алексей Рогов. И этот спрос не удовлетворяется.

По логике, высокий спрос при отсутствии предложения должен привлечь игроков в среднюю нишу. Но девелоперы загородной недвижимости упорно стремятся в верхний ценовой сегмент. Что же мешает развитию среднеценовой ниши? Очевидно, что здесь есть три основные проблемы: хаос и, как следствие, дефицит на рынке земельных участков, высокая стоимость инфраструктуры, неразвитость строительных технологий, не в последнюю очередь - стереотипы участников рынка, отсутствие на нем реальной конкуренции. Наконец, немалую роль в дисбалансах рынка играют сложившиеся за десятилетия предрассудки потребителей, которые не так-то просто отменить.

Север бьет юг

Первое, на что ссылаются девелоперы, объясняя причины отсутствия на загородном рынке среднего сегмента, - высокая стоимость земли. По общему мнению, сегодня в пригородах Петербурга и близких к городу районах Ленобласти невозможно приобрести землю дешевле тысячи долларов за сотку. Если учесть, что покупатели загородной недвижимости помимо коттеджа хотят иметь участок в среднем в 20 соток, нетрудно посчитать, что для коттеджного поселка (а жилье в поселках сейчас пользуется большим спросом) на 15-20 домов необходимо около 4 га земли. В целом, по словам участников рынка, стоимость земли занимает 35% в общей сумме затрат на строительство коттеджного поселка.

По словам опрошенных нами участников рынка, землю по тысяче долларов за сотку можно приобрести лишь в непопулярных районах, как правило, в южном направлении. При том что в абсолютных величинах участок земли в южных районах Петербурга и Ленобласти стоит намного дешевле, чем на Карельском перешейке (район Сестрорецка, Зеленогорска и т.д.), где цена за сотку доходит до 20 тыс. долларов, девелоперы не спешат осваивать юг. "Наоборот, сейчас девелоперы забираются все глубже на север, - говорит Алексей Рогов, и с ним соглашаются остальные эксперты. - Так, в этом году уже зафиксированы сделки по покупке земли за 100 км от Петербурга, в Приозерском районе".

Интерес девелоперов к северным территориям, по мнению большинства собеседников корреспондента "Эксперта С-З", обусловлен еще и тем, что там, среди лесов и озер, сосредоточены традиционные зоны отдыха петербуржцев, а также вошедшие в моду горнолыжные курорты. Разумеется, природные достопримечательности и близость курортных зон повышают привлекательность как дачного поселка, так и коттеджного городка для постоянного проживания. Южное направление в этом отношении намного беднее: исторически юг, в отличие от рекреационного севера, был "рабочей" частью Ленобласти.

Несколько исправляют положение только бывшие императорские резиденции с их обширными парками. "Примечательно, что клиенты, которые все-таки рассматривают юг как район для потенциальной покупки, предпочитают территории, примыкающие к парковым ансамблям, - рассказывает директор центрального отделения "Бекар. Загородная недвижимость" Наталья Хмельницкая. - При этом потенциальные покупатели высказывают пожелания, чтобы и территория поселка была похожа на парк: коттедж "в чистом поле" их категорически не устраивает".

Понятно, что ажиотажный спрос на землю в северных районах в последние годы приводил к стремительному росту цен. Специалисты отмечают, что в текущем году динамика роста цен на севере несколько снизилась, а стоимость земли на юге и юго-западе подскочила на 60%, что является пиковым показателем за все годы существования рынка. Тем не менее сегодняшняя стоимость участков в северном направлении еще не критична и, по мнению собеседников корреспондента "Эксперта С-З", рынок вполне может выдержать еще одно повышение. Напрашивается вывод: до тех пор пока на севере можно будет приобрести участок под застройку, интерес девелоперов к южным направлениям не усилится.

Даешь инфраструктуру

На современном рынке загородной недвижимости существуют два вида предложения: коттедж в обустроенном поселке или таун-хаус. А в последнее время эксперты отмечают, что в пригородах Петербурга появляется третий вид недвижимости - квартиры в малоэтажных домах.

Сегодня можно выделить несколько зон малоэтажной застройки: традиционные, например Коломяги, где появились первые петербургские таун-хаусы, а сейчас строятся малоэтажные жилые комплексы; среди новых зон можно назвать Шувало-Озерки, где реализуется несколько проектов (в частности, "Новая Скандинавия" компании "Петербургстрой-Сканска"), и Курортный район с комплексом "Рай в шалаше" - здесь помимо таун-хаусов будут возведены невысокие жилые дома с обычными квартирами. Популярной зоной малоэтажной застройки становятся территории, примыкающие к дворцово-парковым ансамблям Павловска, Пушкина, Петродворца, Стрельны; в этих районах Петербурга также реализуются малоэтажные проекты.

Девелоперы, которые занимаются подобными проектами, считают, что малоэтажные жилые комплексы в пригородах Петербурга станут альтернативой коттеджным поселкам. Причем многие подобные проекты ориентированы на средний ценовой сегмент, который на рынке коттеджей как раз практически отсутствует. В частности, "Дом Лемкон", петербургское дочернее подразделение финской строительной компании Lemcon, сейчас строит в Павловске четырехэтажный жилой комплекс. По мнению коммерческого директора "Дома Лемкон" Елены Гришиной, этот комплекс рассчитан на петербуржцев, желающих жить за городом, но в благоустроенной квартире. "Мы считаем, что наш проект станет альтернативой коттеджам средней ценовой категории. Это небольшой жилой дом на 33 квартиры, с подземным паркингом, - говорит Елена Гришина. - Если смотреть по цене - 1800 евро за квадратный метр, то получается несколько дороже, чем в коттеджах, позиционирующихся в среднем сегменте.

Но в эту стоимость входит все: отделка, встроенная мебель на кухне и в ванной комнате, сауна в каждой квартире, а также обслуживание дома эксплуатирующей организацией в течение двух лет (потом жильцы смогут продлить контракт или нанять другую компанию). Другими словами, квартиры будут полностью готовы для заселения. Свою целевую группу мы представляем так: петербуржцы, которые по каким-то причинам пока не могут позволить себе покупку загородного коттеджа, но при этом мечтают жить в экологически чистом районе".

Вторая по частоте упоминания проблема, сдерживающая развитие среднего ценового сегмента, - высокая стоимость подведения инженерной инфраструктуры. Стоит признать, что ситуация с инженерной подготовкой пятен под застройку в петербургских пригородах и районах Ленобласти в несколько раз хуже, чем в Петербурге.

По словам начальника инвестиционного отдела компании "Содружество" Ирины Смирновой, подведение коммуникаций (электричество, водопровод, канализация, газообеспечение, дороги) составляет 25% от общей стоимости строительства коттеджного поселка. Основная затратная часть в статье инфраструктурных расходов - подключение к линиям электропередач.

Так, по оценкам Смирновой, минимальная стоимость подключения составляет около 600 долларов за 1 кВт, а на один коттедж необходимо минимум 20 кВт. Максимальная сумма, которую следует потратить на энергообеспечение, по расчетам Алексея Рогова, 1 тыс. долларов за 1 кВт.

Остальные коммуникации в поселках, как правило, делают локальными. Так, для прокладки водопроводных сетей бурят несколько артезианских скважин глубиной до нескольких десятков метров. Бурение одной скважины стоит в среднем 80 долларов за метр, не считая платы за аренду техники, плюс стоимость труб и разводных сетей до каждого коттеджа.

Далеко не в каждом районе есть возможность подключения к магистральному газопроводу. В среднем, по словам Ирины Смирновой, стоимость газификации каждого коттеджа в поселке обходится минимум в 5 тыс. долларов. Впрочем, по мнению специалистов, обеспечение газом является одним из основных параметров поселков высокого ценового сегмента, тогда как в среднем сегменте оно необязательно.

Традиционно девелоперы связывают затраты на приобретение земли и создание инфраструктуры со стоимостью дома. Среди игроков рынка распространен тезис: на участке стоимостью 100 тыс. долларов никто не будет строить "курятник", цена дома должна быть как минимум вдвое выше, то есть 200 тыс. долларов. Впрочем, эту точку зрения разделяют далеко не все.

Некоторые собеседники корреспондента "Эксперта С-З" уверены, что девелоперы просто закладывают большую рентабельность, а с этой точки зрения строить "дешевый" дом на дорогом участке, разумеется, нелогично.

Сопротивление материалов

Сейчас мы подошли к одной из самых актуальных проблем рынка - неразвитости технологий, позволяющих снизить стоимость строительства. В настоящее время на рынке загородной недвижимости Петербурга преобладает несколько видов домостроения: деревянное (клееный брус или оцилиндрованное бревно), кирпичное и кирпично-монолитное, газо-пенобетонное. "Самым дорогим материалом считается дерево. Но и кирпичное домостроение также достаточно дорого, кстати - кирпично-монолитная технология ненамного дешевле. Если говорить о двух последних технологиях, то в условиях малоэтажной застройки затраты на возведение коттеджа будут несопоставимо выше, чем, например, при высотном строительстве в городе", - рассуждает директор отделения "Невское" агентства недвижимости "Миэль" Сергей Горбунов.

Менее затратно каркасно-панельное (так называемые сэндвич-панели, которые изготавливаются на заводах) домостроение.

Стоимость квадратного метра при строительстве по новым технологиям, по словам представителей компаний, работающих в этой нише, не превышает 800 долларов (цены при "традиционном" домостроении выше 1,5 тыс. долларов за квадратный метр).

В первую очередь экономия средств достигается за счет существенного сокращения сроков строительства (соответственно, снижаются затраты на заработную плату строителям, аренду техники и т.д.). Так, по словам начальника отдела маркетинга компании "Мастер Профиль" Елены Воскобойниковой (фирма занимается комплектацией малоэтажных зданий на основе легких стальных конструкций шведского производителя Lindab), сборка каркаса и стропильной системы не превышает трех недель, а строительство коттеджа "под ключ" - трех месяцев. "К тому же для строительства коттеджей по данной технологии, - говорит Воскобойникова, - не требуется фундамент глубокого залегания, и это тоже значительно экономит средства и время". К слову, не требуется "глубокий" фундамент и для возведения коттеджей из сэндвич-панелей. Единственный минус этих технологий - проект дома должен быть тщательно проработан, так как компоненты будущей постройки изготавливаются на заводах и внести изменения на стадии строительства уже невозможно.

По мнению Сергея Горбунова, и с ним солидарны многие эксперты, по теплоизоляционным свойствам перечисленные технологии ничуть не хуже привычных кирпича или дерева. Есть также мнение, что сэндвич-панели менее энергоемки: по некоторым расчетам, используемые термопрофили позволяют сохранить тепло в течение двух-трех суток. Однако, как отмечают опрошенные нами представители риэлтерских фирм, данные технологии пока не покорили потребительские массы: и девелоперские компании, и потенциальные покупатели жилья пока с сомнением относятся к сборным домам.

Поколенческий фактор

Впрочем, генеральный директор "ТКДом" (производит и поставляет комплекты домов из сэндвич-панелей) Александр Водовозов уточняет: "К новым технологиям скептически относятся клиенты старшего поколения: они более консервативны.

Молодые люди до 40 лет более восприимчивы к новому, и именно они охотно приобретают у нас, да и у наших коллег, "каркасные" коттеджи. Связано это в первую очередь с тем, что люди этого возраста чаще бывают за границей и видят, что в той же Финляндии, например, 70% жилья построено по этим технологиям".

Следует отметить, что для "младшей" возрастной группы важнейшим критерием является соотношение цены и качества: учитывая, что для большинства из них это первый собственный загородный дом, переплачивать за роскошные материалы они не готовы. Еще раз подчеркнем: таких людей в Петербурге в несколько раз больше, чем тех, кто хочет и может приобрести коттедж за 300 тыс. долларов и дороже. Однако пока девелоперы не спешат удовлетворять спрос самой большой целевой группы - растущего петербургского среднего класса.

Часть потенциальных клиентов удовлетворяет свои потребности в загородном жилье на рынке индивидуального домостроения. Именно из таких петербуржцев состоит основная клиентская база компаний, производящих и поставляющих комплекты домов из сэндвич-панелей, к примеру, упоминавшихся компаний "Мастер Профиль", "ТКДом" и "HAUS-KONZEPT Содружество". Эти и другие компании (а в последнее время в Петербурге отмечен заметный рост количества фирм-поставщиков и заводов - производителей материалов для сборно-каркасного домостроения) не занимаются строительством коттеджных поселков, а в основном работают с частными заказчиками, у которых уже есть земельный участок. И, как отмечают представители компаний, число частных клиентов у них постоянно растет.

Впрочем, наметилась и еще одна тенденция, позволяющая предположить, что в обозримом будущем на петербургском рынке начнут появляться коттеджные поселки среднего ценового сегмента: некоторые из вышеперечисленных компаний уже начинают реализовывать проекты строительства поселков или заключают контракты на участие в девелоперских проектах загородных застройщиков.

Успеть заработать

По большому счету, проблема отсутствия среднего ценового сегмента (в некоторых компаниях его называют "эконом-класс", в других - "стандарт") во многом связана не столько с высокой стоимостью инженерно подготовленной земли, сколько с нежеланием девелоперов уходить из высоко маржинальной ниши. В настоящее время на рынке практически отсутствует конкуренция. Это означает, что раскупаются практически все коттеджи, даже в поселках, спроектированных с недочетами.

"Дело в том, что сейчас рентабельность на загородном рынке, по некоторым оценкам, составляет около 30%", - объясняет Алексей Рогов. Понятно, что построить несколько коттеджей от 250 тыс. долларов и выше значительно проще и прибыльнее, чем возводить поселок на 50 домов стоимостью 150 тыс. долларов каждый.

Эксперты указывают на еще одно обстоятельство: большинство строительных компаний, работающих на загородном рынке, не располагают достаточными финансовыми ресурсами, главная их задача - как можно раньше привлечь к соинвестированию проекта дольщиков. Между тем "если говорить о целевой группе, условно говоря, эконом-класса, то эти потенциальные покупатели предпочитают сначала посмотреть готовый проект, а потом уже принимать решение о покупке, - рассуждает Наталья Хмельницкая. - Для данной категории покупателей важна каждая мелочь, особенно если речь идет о загородном доме для постоянного проживания, так как в этом случае люди, как правило, продают городскую недвижимость".

Показывать же в среднем сегменте пока нечего. Как отмечают собеседники корреспондента "Эксперта С-З", девелоперы загородной недвижимости не готовы рисковать (справедливости ради отметим, что риски на загородном рынке выше).

"Многие девелоперы опасаются, что проект строительства коттеджного поселка средней цены может не окупиться, что построенные дома не найдут клиентов", - уверен Алексей Рогов. И, как следствие, строительные компании начинают штамповать поселки высокой стоимости и однообразных, но уже обкатанных на рынке проектов.

Это, в свою очередь, происходит из-за того, что девелоперские компании плохо знают предпочтения потребителей, не уделяют должного внимания изучению рынка, подробным исследованиям - в каком районе и что именно необходимо строить; соответственно, решения, как продавать, принимаются зачастую на интуитивном уровне. Что неудивительно: многие сотни компаний, работающих на петербургском рынке загородной недвижимости, имеют в своем активе не более десяти построенных отдельно стоящих коттеджей.

По сути, на рынке идет процесс извлечения максимальной прибыли. Однако, по мнению оптимистов, долго этот процесс продолжаться не может - конкуренция, которой сейчас на рынке нет, неминуемо возникнет. По логике, это приведет к тому, что из высокого ценового сегмента многим девелоперам придется сместиться в среднюю нишу. По некоторым оценкам, это случится уже через полтора-два года. Тогда же, видимо, начнется активное освоение юго-западных территорий Ленобласти и активное развитие новых строительных технологий. Во всяком случае, уже сегодня существует несколько подобных проектов, о начале реализации которых вскоре будет объявлено.

Дата публикации: 16:35 21 ноября 2005

Источник: bpn.ru