Рынок строительства коттеджных поселков пока находится в зачаточном состоянии

Рынок строительства коттеджных поселков пока находится в зачаточном состоянии, считает Константин Поликарпов. Еще недавно на рынке строительства загородных коттеджных поселков практически отсутствовало хоть какое-то внятное предложение. Однако в последнее время там наметилось явное оживление. О том, что происходит сейчас на рынке строительства поселков, корреспонденту рассказал Константин Поликарпов, президент группы компаний "Олимп-2000", реализующей несколько подобных проектов в Ленинградской области.

- Как вы оцениваете петербургский рынок загородной недвижимости в целом?

- Мне не хотелось бы говорить о рынке загородной недвижимости в целом, поскольку мы себя не ассоциируем с тем, что большинство граждан до недавнего времени считало загородной недвижимостью. У нас своя ниша и свой контингент потребителей. Мы не работаем на рынке массового и дешевого предложения. Если говорить об этом сегменте рынка, то он находится в стадии становления.

- То есть ваш рынок - это некое эксклюзивное предложение?

- Нет, наше предложение рассчитано на средний класс и выше. "Сараями" мы не занимаемся и заниматься не будем.

- Ну а как вы оцениваете ситуацию в вашем сегменте?

- Зачаточное состояние. Мы занялись этим бизнесом в 2000 году. На тот момент в нише строительства коттеджных поселков, в классическом понимании этого термина, практически никто не работал. Но и сейчас нельзя сказать, что тут появился некий избыток игроков и предложений. Пять лет для рынка - очень мало. За это время появились две-три компании, которые уже успели кое-что сделать, и им есть что предложить. Остальным игрокам, которые сейчас что-то пытаются предлагать в нашем сегменте, от силы год. Конечно, они формируют некое предложение, но это, как правило, пока только проекты на бумаге.

Кроме того, среди них очень мало профессионалов, которые чувствовали бы рынок, чувствовали бы потенциального покупателя. Отсюда появляются проекты, которые, с моей точки зрения, выглядят достаточно странно.

Сейчас для покупателей в нашем сегменте рынка самое главное, чтобы проект поселка находился в высокой стадии завершенности. А им очень часто предлагаются почти чистое поле и чертежи. В отличие от городской застройки, где, в общем-то, сложился круг серьезных застройщиков, которым покупатель доверяет, и где он уверен, что, отдав свои деньги, рано или поздно получит квартиру, на рынке загородного жилья такого доверия пока нет. Очень часто клиенты говорят: вот мы готовы купить у вас 5-10 домов из 50, но где гарантии, что поселок будет достроен, а мы, вложив большие деньги, не будем затем прозябать среди строительного мусора и неухоженных территорий? Пусть это будет дороже, но все хотят заплатить деньги и иметь дом в уже готовом поселке.

Особенно это важно для новых территорий, которые мы пытаемся развивать. Конечно, у нас есть определенное видение, каким будет весь наш поселок, но передать это видение клиенту на словах достаточно сложно. Поэтому для того, чтобы продавать, проект необходимо завершить. Соответственно, надо не только построить сами дома, но и развить территорию, обеспечить ее электрическими, газовыми и прочими коммуникациями. Однако прокладывать их исключительно для одного поселка, скорее всего, будет нерентабельно. Значит, это надо делать исходя из потребностей всей окружающей территории. Вот такая очередность: чтобы продать один поселок, надо поднимать всю территорию, в том числе с учетом того, как эта территория будет развиваться в будущем.

- Есть мнение, что для покупателя загородной недвижимости особенно важна индивидуальность. В то же время он, конечно, не хочет жить в неком разномастном "шанхае". Как вы решаете эту проблему?

- Да, в этом отношении рынок городской недвижимости, даже в ее элитном сегменте, сильно отличается от рынка коттеджей. Никто же в городе не строит себе дом самостоятельно? Пришел, посмотрел картинку, заплатил деньги. По-серьезному ничего изменить в проекте ты не можешь: предложение стандартизировано. Когда же выбирают загородный дом, то у всех всегда есть какое-то свое видение, каждый хочет что-то "сотворить". Мы вынуждены это учитывать. Поэтому мы даем возможность клиентам отходить от первоначального замысла, но только по согласованию с главным архитектором проекта.

- Насколько потребитель готов к тому, что у него не будет возможности менять проект по своему усмотрению?

- Чем выше стадия окончания поселка, тем легче объяснять людям, что вводимые нами ограничения ведут к их же пользе.

Вначале, когда еще нет заборов, все хотят творить, все хотят построить у себя на участке еще дополнительные строения. Однако когда постепенно из отдельных элементов начинает вырисовываться окончательный вид поселка, люди начинают отказываться от своих первоначальных желаний. Тем не менее у людей все равно остается выбор. Они могут взять любой из шести предложенных типов домов, кроме того, у домов может быть разный метраж, разная отделка, цвет и т.д. В итоге в коттеджном поселке "Репинская усадьба" все дома индивидуальны.

- А кто определяет концепцию проекта? Архитектор?

- А кто этим может заниматься, кроме архитектора?

- Но если архитектор ошибся, то убытки ведь несет предприниматель.

- Надо правильного архитектора выбирать. Но если вы его выбрали, то тут как с врачом: вы должны ему полностью доверять, слушать его, делать то, что он советует.

- Но ведь не архитектор работает на рынке, а ваши продавцы.

- К счастью, мы работаем с теми специалистами (а мы очень ответственно относимся к их подбору), которые прекрасно ориентируются в том, что требуется рынку, что модно на сегодняшний день. Сейчас на любой серьезный проект объявляется тендер среди архитектурных бюро. Кроме того, мы ведь начинали с риэлтерской деятельности и со своей точки зрения всегда можем оценить, насколько тот или иной архитектурный проект будет ликвиден.

- То есть концепцию задает архитектор, а вы лишь выбираете, подойдет она вам или нет?

Практически все застройщики пытаются кроме дома предложить потенциальным клиентам всевозможную инфраструктуру. Кто-то строит фитнес-центр, кто-то кафе и т.д. Мы поняли, что это все не востребовано.

- Да, примерно так. Мы лишь выбираем. Но мы работаем с теми архитекторами, которые разбираются не только в архитектуре, но и в рынке недвижимости, понимают основной его тренд и чувствуют то, что сегодня будет востребовано. Например, в ультрасовременном, сверхмодном стиле мы не строим. На данный момент это тяжело продавать.

- Были случаи, когда вы отказывались от услуг кого-нибудь из архитекторов, и почему?

- Были. Приезжает архитектор на автомобиле "Волга". Уже это позволяет мне судить о том, с кем предстоит иметь дело. Конечно, это вовсе не значит, что это плохо. Может быть, человек просто любит отечественный автомобиль. Однако если бы он был просто строителем и ездил на "Волге", я бы понял. Но архитектор... Для меня это немного не тот человек. Он должен быть нестандартным, творческим человеком.

- Вы считаете, что вашему потребителю нужно произведение искусства?

- Почему бы и нет? Но каждое произведение искусства должно быть органично. Прежде всего человеку должно быть удобно жить в нашем доме.

- Вы среди своих потребителей какие-то опросы проводите? Изучаете их мнение?

- Да, у нас есть отдел маркетинга. Кроме того, наши продавцы общаются с покупателями, а мы слушаем наших продавцов.

- Были случаи, когда по замечаниям ваших продавцов вносились какие-то серьезные изменения в проект?

- Были. Это достаточно распространенная ошибка. Практически все застройщики пытаются кроме дома предложить потенциальным клиентам всевозможную инфраструктуру. Кто-то строит фитнес-центр, кто-то бассейн, кто-то кафе и т.д. Мы поняли, что это все не востребовано. Как можно построить фитнес-центр или бассейн на 20-30 домов? Кто туда ходить будет? Там ведь живут совершенно разные люди - и пенсионеры, и молодые. То есть кружка по интересам в любом случае не получится. А все это достаточно дорогостоящие объекты, в том числе и в обслуживании. Поэтому мы все эти вещи убрали.

Убрали "теннисы" от домов, "фитнесы", бассейны. Если ты хочешь заняться спортом, достаточно проехать пять километров до "Кантри-Клуба" - там все это есть. Тем более что для наших жильцов там действует специальная система скидок.

- Люди, даже со схожим доходом, имеют разные интересы и разный социальный статус. Кто-то - директор крупного предприятия, кто-то - художник, кто-то - банкир... Люди хотят жить в однородной социальной среде. Вы пытаетесь как-то согласовать социальный статус покупателей коттеджей в своих поселках?

- Мы пытались это делать раньше. Но здесь есть проблема. Согласно законодательству, мы не имеем права отказать покупателю, если он принес деньги. Если он захотел купить, то в любом случае купит: не сам, так через подставное лицо...

Хотя мы пытаемся как-то этот вопрос регулировать. В нашей практике были случаи, когда мы были вынуждены отказывать определенного рода клиентам. Хотя нам это и не очень нравится, но если мы это не будем делать, то у нас встанет бизнес. Хотите купить? Тогда покупайте весь поселок. Мы вам большую скидку на это предоставим.

- А попытка спозиционировать объект: это для композиторов, а это - для бандитов...

- К сожалению, людей, способных купить наши коттеджи, не так много. Если бы заказов было много, возможно, мы так бы и сделали.

- Вы говорите о том, что рынок загородной недвижимости, по крайней мере в вашем сегменте, все еще находится в зачаточном состоянии. Значит, есть что-то, что сдерживает его развитие?

- Прежде всего - земельные проблемы. Бумажная волокита при оформлении земли занимает даже не месяцы, а годы. Кроме того, участков под жилищное строительство практически нет. Та земля, с которой мы вынуждены работать, - это, как правило, земля сельхозназначения. Соответственно, надо менять ее целевое назначение или категорию. А это опять же большие затраты денег и времени.

- Как вы решаете проблему эксплуатации уже построенных поселков?

- Еще на стадии строительства поселка мы регистрируем некоммерческое партнерство. В его рамках и пытаемся организовать систему управления поселком.

Естественно, вначале всю эксплуатацию берем на себя. В каждом из наших поселков есть специально назначенный человек, который отвечает за это. Но содержать коттеджный поселок - весьма затратная вещь. Сделать на этом бизнес достаточно сложно.

- Почему так?

- В отличие от города, где централизованное обеспечение энергоносителями, водой, канализацией, за городом все индивидуально, что, естественно, дороже. То же самое с охраной. Кроме того, есть проблема недостроенных поселков, где часть домов уже построена, часть находится в стадии строительства, а на ряде объектов вообще ничего не делается. Те люди, которые не живут, платить не хотят. Охрана им не нужна - у них нет ничего, они и строить ничего не начали. Решать эти проблемы очень тяжело. Поэтому нужно застраивать поселок в комплексе и весь передавать на обслуживание.

- До недавнего времени на рынке городского жилищного строительства основным источником финансирования были деньги дольщиков. В результате последних законодательных инициатив строители в городе столкнулись с проблемой поиска новых способов привлечения денег. Как решается вопрос финансирования в загородном строительстве?

- В основном за счет собственных инвестиций. Финансировать строительство за счет дольщиков не получается. Кроме того, привлекаем соинвесторов. Если говорить о банках, то для них работа на рынке загородной недвижимости пока слишком сложна и непонятна. Здесь каждый проект слишком индивидуален, а у них бюрократия. В итоге даже если бы мы начали оформлять все документы, которые они требуют, то, скорее всего, уже проект бы завершился, а мы бы все бегали с оформлением необходимых документов.

Например, для залога банку необходим кадастровый номер на отдельный участок со свидетельством о собственности, а если есть строение, то и на него. Эта процедура достаточно долгая. Естественно, что мы все это делаем параллельно со строительством. А с банком так нельзя. Как только появился на земле фундамент, для внесения участка в кадастр Земельный комитет должен регистрировать одновременно и "незавершенку". По "Репинской усадьбе" мы уже полтора года оформляем соответствующие документы. Тем не менее в наших проектах участвует банковский капитал, но не в качестве кредитора, а в качестве партнера. Например, нашим соинвестором в проектах "Репинская усадьба" и поселка в Рощино выступает ФондСервисБанк.

- Ощущаете ли вы конкуренцию в вашем сегменте рынка?

-Пожалуй, что и нет. Вот наши соседи по "Репинской усадьбе" - компания "Особняк" из Группы ЛСР. Мы вроде как и конкуренты, но очень часто друг другу помогаем. Если у нас и есть конкуренция, то здоровая. У них свой стиль и подход, у нас - свой.

- Строите вы сами или привлекаете подрядчиков?

- Маленькие проекты отстраиваем сами, а на большой проект, типа "Репинской усадьбы", привлекаем генподрядчика. Фирму "УНИСТО".

- А продаете свои объекты сами?

- Продаем сами и привлекаем риэлтерские фирмы. Мы здесь зарабатываем не как риэлтерская компания, с продажи конкретного дома, а как инвестор и организатор проекта.

- Насколько я знаю, раньше вы были чистыми риэлтерами. Почему решили стать девелоперами, да еще и на рынке загородной недвижимости?

- Стало скучно на рынке вторичного жилья. Там все однотипно, все одно и то же... Меня постоянно куда-то несет. Меня все тормозят, останавливают. Но пока получается: несет туда, куда надо.

Дата публикации: 16:45 21 ноября 2005

Источник: bpn.ru