При своих интересах

Тенденция, когда на первых этажах элитных домов все реже и реже открывают магазины, бары, рестораны и прочие подобные заведения, отмечена давно. Причина банальна: богатая публика предпочитает свои, давно насиженные, места и не особо любит шум. Вот и стремятся застройщики первый этаж сразу же продать, чтобы употребить нежилую площадь с максимальной прибылью.

В поисках компромисса

Однако покупателей дорогих квартир еще надо найти. А они, присматривая себе новое жилище, не в последнюю очередь интересуются тем, что разместится на первом этаже. Компромисс между коммерческой выгодой и учетом пожеланий жителей может выглядеть по-разному.

Стоматология, банк, прачечная, химчистка... - все это относится к перечню того, чего однозначно не должно быть в настоящем элитном жилом доме. И, наоборот, антикварный салон, медицинский центр, шоу-рум - в списке весьма желательных объектов.

Ценится то, что обеспечивает приватность, нацеленность на узкий круг лиц. Малопосещаемые бутики, закрытые галереи, прием в которых производится по записи... Брокеры компании Delta estate рассказали, что не так давно искали помещение для клиентов, намеревающихся создать медицинский центр эстетической диагностики. Рассматривались исключительно те объекты, где к дому можно было подъехать на машине, припарковаться и попасть в салон абсолютно незамеченным для посторонних лиц.

Вспомним, как в 90-х годах на первом этаже размещали сауны, SPA, бассейны, тренажерные залы, а еще - "снежные комнаты" (специальное помещение для хранения меха). По мнению Вячеслава Лимонова, генерального директора агентства элитной недвижимости "Новое Качество", чем меньше квартир в доме, тем больше вероятность того, что первый этаж будет отдан под нужды его жителей. Такая ситуация характерна практически для всех настоящих клубных особняков столицы, количество квартир в которых не превышает 8-10. В этом ряду - Зачатьевский, 19-21, Молочный, 1, Бутиковский,5.

Но, скажем, поиграть в бильярд можно в клубе, поужинать - в любимом ресторане и т.п. Поэтому застройщики продают или сдают в аренду помещения профессиональным операторам. Один из примеров - аренда салоном красоты помещения на первом этаже элитного жилого комплекса "Времена года" в Старомонетном переулке. Покупка или аренда помещения крупным сетевым арендатором решает проблему, если оно оказывается малопосещаемым. Крупный сетевик может минимизировать расходы за счет других филиалов.

Иногда подобные проблемы решаются им другим способом - обслуживанием по клубным картам и привлечением клиентов со стороны. При этом имидж компании, вписавшейся в какое-нибудь столичное "дворянское гнездо", в целом может только выиграть. Еще один характерный пример - Лаврушинский переулок, 7-9. Помещение на первом этаже приобрел один из жильцов дома и открыл салон красоты. Как отмечают специалисты компании Delta estate, такого рода покупки, как правило, делают бизнесмены для своих жен. Чтобы дамам было удобно по месту жительства приложить свои художественные и организаторские способности.

Известен случай, пожалуй, единственный в Москве, когда девелопер дома в Молочном переулке оформил первый этаж в долевую собственность жильцов и сдает его в аренду, покрывая коммунальные платежи, рассказала PR-директор компании Welhome Ольга Соколова.

В доме расположились офисы нескольких компаний, а кроме того, дизайн-студия. Примечательно в этой истории то, что приятное соседство позволяет окупать содержание всего дома.

Офис - в активе

Спрос на первые этажи значительно превышает предложение. И отчасти это связано с тем, что все большую популярность покупка первых этажей под офисы приобретает у солидных компаний, в том числе и региональных. Как считает Сергей Баранов, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Delta estate, сегодня арендовать представительский офис в бизнес-центре для солидной преуспевающей компании считается не столь престижным и солидным, как иметь свой. Такое помещение должно располагаться в элитном доме, иметь отдельный вход, парадный фасад, а зачастую и собственную огороженную территорию. Экономически это вполне оправданно: офис в собственности - хороший актив, который можно использовать в качестве финансового инструмента. Кроме того, его всегда можно сдать в аренду: в больших бизнес-центрах маленькие площади крайне редко появляются на рынке, этот факт обуславливает большой спрос на помещения, расположенные на первых этажах элитных домов.

Покупать офисы на первых этажах стараются как можно раньше, то есть еще на этапе строительства. Особенно, если сделка рассчитана на собственное использование. Если - на сдачу в аренду, то покупатель проявляет большую осторожность, и обычно купля-продажа происходит тогда, когда силуэты здания уже видны. Понятно, что ранние сроки покупки влекут большую выгоду: сегодня 1 кв.м непостроенного объекта может обойтись в $4-5 тыс., а готового - в 10. Соответственно, и сроки окупаемости затрат варьируются - но только в обратную сторону.

По данным компании Delta еstate, за прошедший год стоимость офисных квадратов выросла на 15-20%. И все же, как отмечает Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta estate, цена квадратного метра офисной недвижимости остается ниже, чем жилой, тогда как во всем мире - наоборот. Однако, чем дальше развивается наш рынок, тем больше он соответствует мировым тенденциям. В Лондоне, например, очень трудно найти офис на первом этаже жилого дома в центре города. В большинстве своем здания спроектированы так, что на первых этажах располагаются просторные вестибюли. В редких случаях офисные площади на первых этажах могут быть предложены в аренду. И можно себе представить, сколько бы они стоили, если бы кто-то вдруг захотел подобное помещение продать.

Стоимость первых этажей растет еще и вслед за ростом стоимости инвестиционных контрактов. Ныне отчисления по ним городу составляют уже 40-50%. Иногда застройщики рассчитываются с мэрией площадями на первых этажах, а та, в свою очередь, выставляет их на торги. Бывали случаи, когда, не желая таким образом распрощаться с лакомой частью элитного дома, застройщик оформлял первые этажи как квартиры (1-й Зачатьевский, 8) и расплачивался с городом деньгами.

***

К чести наших архитекторов и застройщиков надо сказать, что свежие тенденции были ими восприняты довольно быстро, появилось множество удачно спроектированных домов, что в первую очередь предусматривает полную отделенность жилой части и части офисной (один из последних примеров - Большая Полянка, 41). В "правильных" домах, отмечают риэлторы, никто никому не мешает. А это значит, что главное условие элитного домостроения и комфортного проживания оказывается соблюдено.

Дата публикации: 10:35 24 ноября 2005

Источник: bpn.ru