Оценка залога - одно из главных условий ипотеки

Как только банки начали активно развивать ипотечное кредитование, оценочные компании выбросили на рынок новый вид услуг - сопровождение проектов и оценка залога при ипотечном кредитовании. В появлении таких услуг нет ничего удивительного - объективная оценка именно независимого эксперта является одним из главных условий ипотеки.

Оценка квартиры - это один из этапов пути к заветному ипотечному кредиту. В данном случае предметом оценки выступает квартира, выбранная для покупки заемщиком, которая после получения кредита будет находиться в залоге. Стоимость этой квартиры определяется профессиональным оценщиком, отчеты которого принимаются кредитующим банком. Однако понятие независимости в данном случае неоднозначно. Оценщик заранее должен быть официально провозглашен партнером банка. Как правило, при банке существует ряд аккредитованных оценочных компаний. Аккредитация проводится на конкурсной основе самим банком, который таким образом страхует себя от некачественных услуг оценщиков со скверной репутацией. Для оценки квартиры клиенты банка могут прибегнуть к услугам только одной из аккредитованных оценочных фирм. Обращение к оценщику, с которым банк не знаком, - это лишняя трата времени и денег, поскольку его заключение по оценке банк может не принять. Что касается оценщиков, которые являются сотрудниками кредитных отделов банков - они лишь проверяют качество работы независимых оценщиков и проводят контрольный анализ предоставленных ими отчетов. И в случае обнаружения недочетов или спорных моментов могут попросить оценщика скорректировать отчет.

Клиенту следует помнить, что стоимость оценки жилья в сумму кредита не входит, и эти расходы заемщик будет нести самостоятельно.

Для оценки объекта залога определяется его рыночная и ликвидационная стоимость - это сумма денег, за которую банк сможет в сжатые сроки самостоятельно реализовать квартиру в случае невыплат по кредиту заемщиком. Зачастую ликвидационная стоимость может устанавливаться примерно на 25% ниже реальной рыночной стоимости жилого помещения. Это делается для того, чтобы при взыскании требования залогодержатель мог в краткие сроки реализовать жилое помещение. А кроме того, таким образом учитывается риск снижения рыночных цен. "При оценке жилых помещений, находящихся в ипотеке, - говорит консультант НЭО Центра Анастасия Смирнова, - мы учитываем, что данный объект рассматривается банком, прежде всего, как обеспечение возвратности предоставляемого кредита. Методология от этого не изменится, но мы, кроме рыночной стоимости, рассчитываем еще и ликвидационную, хотя и не для всех банков - некоторые делают это сами".

Оценка производится только на конкретную дату, а срок действия отчета об оценке, согласно законодательству - 6 месяцев. Но качественные отчеты содержат в себе обзор и прогноз рынка, которые дают некоторые ориентиры банку и его клиенту - например, анализ развития цен.

В оценке недвижимости существуют три подхода. Доходный подход, или метод капитализации дохода, заключается в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она сможет принести в будущем. При использовании второго подхода - сравнительного - стоимость оцениваемого объекта определяется путем сравнения его с аналогичными объектами, проданными на рынке в течение недавнего времени или выставленными на продажу. Третий подход - затратный. Он основывается на том, что объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного. Суммируются все затраты на строительство: материалы, транспортные расходы и пр.

В отношении жилой недвижимости затратный подход используется, прежде всего, при оценке коттеджа в недостроенном состоянии, поскольку в его основе лежит расчет стоимости строительства оцениваемого объекта. А для целей залога квартир и загородной недвижимости в оценке в основном применяется сравнительный подход. Этому способствует высокий уровень развития рынка недвижимости в московском регионе. Сравнительный подход базируется на анализе рынка цен аналогичных объектов, выставленных на продажу, и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих различия между ними и оцениваемым объектом. Для оценки при ипотеке он наиболее предпочтителен, так как учитывает цели залога. Ведь банк в случае непогашения заемщиком взятого кредита будет заинтересован, прежде всего, в скорейшей продаже недвижимости.

Технический процесс оценки жилья при ипотечном кредитовании не отличается от обычной оценки помещений. Так же учитываются местоположение объекта (район, наличие поблизости водоемов или парковых зон), удаленность от метро, тип дома и его этажность, высота потолков, этаж оцениваемой квартиры, ее площадь и состояние, наличие телефона, лифта и мусоропровода, наличие балкона или лоджии, камина, наличие или отсутствие несогласованной перепланировки в квартире и прочие факторы. Оценка квартиры занимает, как правило, не более двух дней. Отчеты должны отвечать общим требованиям к содержанию отчета об оценке, которые утверждены законодательством (ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Правда, банк может попросить оценщиков скорректировать форму отчета под себя, но изменение формы не должно нарушать требований законодательства. Результат оценки предоставляется заказчику в виде официального отчета об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества в целях залога. Копия отчета обязательно должна быть передана в банк. Как рассказала директор центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Елена Панова, некоторые банки после выдачи кредита делают ссылку на заключение оценщика в договоре купли-продажи. Но такое встречается крайне редко. Обычно заключение оценщика просто находится в делах банка по конкретному заемщику и его сделке.

Далеко не редки случаи, когда цена квартиры, заявленная продавцами, оказывается значительно выше ее рыночной стоимости, указанной оценщиком. У заемщика может возникнуть вопрос: какую из этих цифр будет использовать банк при расчете максимально возможной суммы кредита? Скорее всего, банк возьмет именно ту стоимость, которая будет прописана в отчете по оценке - то есть меньшую. Однако исключения бывают. Выбор будет зависеть от договоренности между клиентом и банком.

Мария Макалкина

Дата публикации: 12:20 27 сентября 2004

Источник: bpn.ru