Семь раз отмерь, один — заплати

Ипотека у нас до сих пор считается дорогим удовольствием. И не только потому, что квартира, купленная по ипотеке, обходится заметно дороже, чем та же жилплощадь при обычной покупке. Заемщику стоит сразу приготовиться к тому, что само получение кредита обойдется ему в сумму порядка $2–3 тыс. Плюс дополнительные ежегодные платежи за обслуживание кредита.

Стандартный список расходов на получение кредита выглядит внушительно: комиссия за рассмотрение заявки, комиссия за выдачу кредита, стоимость нотариального оформления договора, оплата оценки предмета залога, т. е. вашей будущей квартиры, государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи.

Место встречи изменить… стоит

Этот перечень — максимум, и при небрежном подходе заемщик может заплатить «по полной программе». Однако, удачно подгадав два обстоятельства — время и место, — можно свести все эти расходы к минимуму. Видов комиссионных, которые банк взимает с заемщика, больше, чем налогов. Потребитель может оплачивать выдачу кредита, рассмотрение заявки, ведение счета, перечисление денежных средств на счет «до востребования» для последующего снятия наличных, оформление договора купли-продажи и другие услуги, предоставляемые в «добровольно-принудительном» порядке. Наиболее распространен «двойной комплект», когда потребитель платит комиссию за рассмотрение заявки и комиссию за выдачу кредита. Первая из них нанесет вашему бюджету наименьший урон, так как составляет порядка 1 тыс. руб. Наверное, поэтому многие банки с легкостью жертвуют этой суммой во имя своего имиджа, например, на время сезонных акций. Но если вы живете по принципу «копейка рубль бережет», стоит учесть, что к настоящему времени этот пункт полностью исчез из «тарифной сетки» некоторых банков (ДельтаКредит банк, Московский кредитный банк, Международный московский банк).

Вторым пунктом потребительских расходов стоит комиссия за выдачу кредита. Иногда неэстетичное слово «выдача» заменяют термином «организация» или «оформление». Впрочем, как платеж ни называй, а потребителю придется раскошелиться на суммы от 0,5 до 2% размера кредита. От чего зависит размер? Исключительно от политики банка. Поэтому единственный совет, который здесь можно дать, — изучить все имеющиеся предложения на рынке, а не бежать сразу туда, где в рекламе обещан наиболее низкий процент.

Другие обязательные выплаты — нотариальная пошлина и оплата услуг оценщика. От этих расходов потребителю сегодня никуда не деться. Однако их размер также не везде одинаков. Так, оценочные компании берут за свои услуги от $100 и до $150.

Поэтому, прежде чем подписывать договор с банком, стоит уточнить, можете ли вы воспользоваться услугами оценщика по своему выбору. Дело в том, что некоторые банки сотрудничают только с одной оценочной компанией, и потребитель автоматически становится ее клиентом.

Нотариальный тариф за удостоверение договора ипотеки равен 1% стоимости сделки. Однако в некоторых банках можно обойтись и без него. Так, например, по программе Городского ипотечного банка договор ипотеки не заключается. Вместо этого покупатель отдельно оформляет договор купли-продажи объекта и отдельно — закладную на объект недвижимости. Закладная как раз удостоверяет права банка как кредитора и залогодержателя по этому объекту. Поэтому клиент экономит на нотариальном тарифе за удостоверение договора, а платит нотариусу только за удостоверение закладной. В соответствии с российским законодательством — это порядка 200–300 руб.

Но помимо количества и размера платежей есть еще один критерий для удачного выбора банка. Условно его можно обозначить как «степень близости».

Суть в том, что ряд банков предоставляет заметные скидки на получение кредита для постоянных клиентов либо для сотрудников своих корпоративных клиентов.Как видите, пасьянс платежей раскладывается весьма и весьма по-разному.

Время — деньги

Сэкономить помогает не только выбор места, но и времени. Есть в любом году такие периоды, когда принято устраивать всевозможные акции, распродажи и другие приятные для потребителя сюрпризы. Например, канун новогодних праздников, когда только самые циничные и самоуверенные конторы могут позволить себе обходиться без праздничных скидок.

Впрочем, акция может и не быть приурочена к каким-то конкретным праздникам. Так, недавно в Городском ипотечном банке завершилась акция, проведенная совместно с Росгосстрахом и рядом крупнейших агентств недвижимости Москвы и Питера. В этот период клиент, кредитовавшийся в банке, получал услугу по страховому полису Росгосстраха со скидкой до 20%, 25%-ную скидку на услуги риэлторов и скидку в банке до 100% сбора за рассмотрение заявки. А с ноября Городской ипотечный банк объявил о двух новых акциях: увеличении срока кредита до 25 лет при пониженной ставке (от 11,5% годовых) и понижении ставки на 0,5% для заемщиков, которые оформляют кредитный договор до конца декабря 2005 года.

До конца ноября действует и специальное предложение в ДельтаКредит банке. Все клиенты, получившие кредит до наступления зимы, могут сэкономить на расходах до 40%.

Впрочем, подобные акции — не только сезонное явление. Периодически их проводят почти все крупные участники рынка. Информацию о грядущих мероприятиях всегда можно получить на банковских сайтах. Так что если вы планируете в ближайшее время брать кредит, стоит «пробежаться» по интернету и посмотреть, не намечаются ли где-либо в ближайшее время поблажки для потребителя. Подобную информацию также можно получить у профессиональных консультантов — брокеров и риэлторов.

Одна из их профессиональных обязанностей состоит как раз в том, чтобы отслеживать все изменения на рынке и знать имеющиеся варианты получения кредита.

Воспользоваться услугами брокеров стоит и в том случае, если вы не уверены, что можете правильно подсчитать, куда выгоднее обратиться и что выйдет дешевле — взять кредит с комиссией за выдачу и рассмотрение, но без нотариального платежа, или наоборот, заплатить нотариусу, но сэкономить на оплате услуг банка.

Насчет того, сколько может составить разница в ваших тратах при тщательном выборе банка, мнения специалистов расходятся. Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Сергей Махоткин считает, что экономия может достигать и $2 тыс. Но директор департамента ипотечного кредитования финансового центра «Нова» Иван Лонкин в качестве наиболее вероятной называет цифру $500–1000.

На ремонт в новой квартире этих денег, может, и не хватит, но на подарки близким к Новому году — более чем достаточно.

Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН-агентство недвижимости»:

— К сожалению, полностью избежать данных сборов нельзя. Но минимизировать некоторые затраты можно. Комиссия банка варьируется от $100 до 2% суммы кредита.

Некоторые банки рекомендуют пользоваться услугами «дружественного» им нотариуса — это добавляет еще $300–500 дополнительных расходов. Страховка по ипотеке — величина относительно постоянная (она варьируется в пределах 0,1–0,2% в зависимости от страховой компании). Некоторые банки до сих пор подходят к ипотечному кредитованию как к потребительскому и устанавливают дополнительные комиссии, но это делает их аутсайдерами в конкурентной борьбе за клиента.

Ирина Петкова, заместитель председателя правления потребительского ипотечного кооператива «Домашний очаг»:

— В ипотечных кооперативах ежемесячные платежи на приобретение недвижимости определяются исходя из полученной ссуды. Но и эти платы можно снизить в следующих случаях. Заемщик выбирает гибкую программу кредитования и погашает выданную кооперативом ссуду досрочно, в течение двух–трех лет. В такой ситуации кооператив предоставляет ему льготные условия погашения — например, под 1% годовых. Если член кооператива берет на себя обязательство погасить ссуду в течение одного года, то независимо от тарифной программы кооператив предоставляет льготу на погашение ссуды под 0,5% годовых.

Таким образом, в отличие от банковского ипотечного кредитования, при котором клиент (как в России, так и на Западе) не имеет права досрочного погашения ссуды — банки его штрафуют и начисляют дополнительные проценты, кооперативы приветствуют желание досрочно погасить ссуду, снижая выплаты до минимума.

Дата публикации: 09:53 28 ноября 2005

Источник: bpn.ru