Людей на пути к ипотеке останавливает только неуверенность в будущем

Отечественный ипотечный рынок с каждым месяцем становится все более многообразным по своей структуре. Количество банков и предлагаемых программ увеличилось до такой степени, что непосвященному разобраться в них стало очень сложно.

Да и насчет перспектив «нашей ипотеки» споры не утихают. С одной стороны, государство в своей программе по увеличению доступности жилья делает ставку именно на ипотеку. С другой стороны, многие специалисты скептически качают головами — мол, не выдюжим. Да и в прессе в последнее время стали мелькать статьи, предрекающие России через несколько лет кризис неплатежей.

Извилистый путь российской ипотеки и ее видимые горизонты мы обсудили с руководителем направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Сергеем Махоткиным.

— Сейчас о перспективах ипотеки чаще всего говорят в контексте задачи, поставленной нашим президентом, — увеличить число выдаваемых кредитов к 2010 году до 1 млн. Как вы считаете, насколько это осуществимо?

— Мне кажется, что довольно странно говорить о будущем количестве кредитов, когда неизвестно, сколько их выдается сейчас…

— Если верить статистике, это примерно 46 тыс. на всю Россию.

— Откуда взялось это число? Большинство банков не раскрывают полностью информацию о количестве кредитов. Суть в том, что суммарных данных нет. Поэтому трудно каким-то образом рассчитывать на миллион кредитов, не зная четко сегодняшнюю ситуацию. Все очень сильно зависит от того, как станет проходить становление ипотеки в регионах. В Москве, конечно, довольно развитый ипотечный рынок, но в масштабе всей страны это достаточно небольшой сегмент. И ситуация в разных областях России отличается очень заметно. Например, в Башкирии стоят очереди за ипотечными кредитами. Там у людей попросту нет других вариантов, чтобы купить жилье. Если такая ситуация сложится и в других регионах, то ничего нереального в поставленной планке нет. Я могу точно сказать, что количество людей, обращающихся за ипотекой, с каждым годом растет. Но какими цифрами это измеряется — трудно сказать.

— Получается, что мы не можем доверять обнародованным данным о количестве выданных ипотечных кредитов?

— А вы сами посудите. Сбербанк обнародовал сведения о том, скольких людей кредитует? Нет. А ведь он является лидером на ипотечном рынке. Как можно называть число кредитов, не зная данных самого крупного банка, который их выдает? Это невозможно.

— Хорошо, тогда несколько изменим постановку вопроса. На какой процент населения рассчитана сейчас ипотека, какая часть россиян является потенциальными заемщиками?

— Если грубо подойти, то можно воспользоваться расчетами того же Сбербанка. Например, двухкомнатная квартира в отдаленном Подмосковье стоит сегодня около $30 тыс. В Сбербанке кредит на такую сумму можно оформить при ежемесячной зарплате $560 на семью. Получается, что программа рассчитана на достаточно широкий слой населения. Другой вопрос, что в бюджете заемщика после выплаты процентов должна остаться лишь та сумма, которая заложена в потребительскую корзину, — минимум $120. Разумеется, в реальности на эти деньги прожить нельзя. Поэтому коммерческие банки предъявляют более жесткие требования: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30–50% доходов человека. По приблизительным прикидкам, если зарплата каждого из двух членов семьи равняется $600, то есть их совокупный доход превышает $1000, то они уже могут купить квартиру по ипотеке.

— По вашим наблюдениям, что чаще всего является для людей препятствием на пути к ипотеке — величина процента, срок кредита или размер первоначального взноса?— Ни то, ни другое и не третье. Что такое процент? Я десять лет жил в Америке.

Приехал туда в 1994-м, а в 1995-м брал ипотечный кредит. Ставка тогда была около 9%. Сейчас в Москве можно реально оформить кредит под 9,5–10%. Да, сейчас в Америке ставка равняется 5–6%. Но у наших банков риски пока немного больше, поскольку у большинства заемщиков еще нет кредитных историй.

Я не считаю, что существующий сегодня процент является серьезным препятствием. Реально людей может останавливать только психологический фактор — осознание того, что за десять лет они выплатят за квартиру в два раза больше, чем она стоит на рынке сегодня. Но ведь через тридцать лет это будут совершенно другие деньги. Просто накопить в сегодняшних условиях на квартиру невозможно.

— Что же в таком случае мешает большей части населения приобщиться к ипотеке?

— Пожалуй, основополагающая проб-лема — это средний уровень доходов. Остальное не существенно. Срок… Да, сейчас можно брать кредит фактически на любой срок.

Первоначальный взнос — тоже решаемая проблема. Во-первых, уже сейчас многие банки кредитуют при таком же первоначальном взносе, как на Западе, — 10–15%. Плюс к этому существуют программы потребительского кредитования, которые позволяют занять деньги на первоначальный взнос. То есть, имея хороший доход, можно взять 100%-ный кредит на покупку жилья и не вкладывать ни копейки своих денег. Людей останавливает неуверенность в будущем. Россия развивается очень нестабильно.

Большинство российских граждан сомневаются, что спустя десятилетие будут зарабатывать не меньше, чем сегодня. Если бы у людей была такая уверенность, это решило бы половину проблем.

— Можно ли сегодня говорить о реальной конкуренции на рынке ипотечного кредитования?

— Да, однозначно. Почти все банки начали осваивать это направление. Более того, теперь они ежегодно поднимают планку: допустим, если в прошлом году банк выдал ипотечных кредитов на $10 млн, то в этом году стремится сделать $30 млн. В итоге получается, что людей, которые желают и могут взять ипотечный кредит, еще недостаточно, а банки уже начинают за них драться. Соответственно, предлагаются новые продукты, новые условия. Банки усиленно себя продвигают: один заявляет, что не берет комиссию за оформление кредита, другой декларирует самый низкий процент, третий придумывает еще что-то.

— Но я не ошибусь, если скажу, что еще полтора года назад этого не было?

— Абсолютно не было. Тогда по ипотеке работало несколько определенных банков. Все потенциальные заемщики знали, что, если нужна программа с такими-то условиями — надо идти в тот банк, а если с другими — то в этот. Сейчас на каждый из кредитных продуктов есть по пять-шесть схожих вариантов.

— Что нового появится на ипотечном рынке в следующем сезоне?

— Раньше клиенты, если не хотели сами бегать по банкам, обращались к риэлтору, который занимался поиском подходящей квартиры. Он знал, в каком банке можно оформить кредит и какие документы для этого нужно собрать. Но количество банков, занимающихся ипотекой, выросло, и знаний обычного риэлтора уже не хватает, чтобы сделать качественный выбор. К тому же банки меняют свои программы достаточно регулярно, и отслеживать эти изменения — отдельная работа. Поэтому в крупных агентствах недвижимости появилось новое направление деятельности — услуги ипотечных брокеров.

— И какие услуги сегодня оказывают ипотечные брокеры?

— В первую очередь мы являемся для риэлторов поставщиками информации. Мы следим за изменением программ на рынке, продумываем, как можно их комбинировать, подбираем подходящий вариант для каждого конкретного заемщика. Все, что риэлтору нужно сделать, — это заполнить соответствующую анкету с вопросами о зарплате заемщика, стаже, кредитной истории. Имея такой небольшой набор сведений, мы уже можем дать ответ — в каком банке лучше оформить кредит, сколько времени это займет, какие дополнительные расходы возникнут у клиента. Например, разница в комиссии за выдачу кредита в двух разных банках может достигать $1–1,5 тыс.

— Сколько стоят услуги брокеров?

— В разных компаниях по-разному, так как рынок абсолютно новый. Кто-то берет комиссию в размере 1% суммы кредита. Мы пошли другим путем: наши услуги стоят фиксированную сумму — $500. В среднем это меньше, чем 1% кредита при большинстве сделок.

— Насколько востребованы подобные информационные услуги? Сейчас большинство людей оформляет кредиты напрямую или через брокеров…

— Наши люди не привыкли платить за информацию. Они сначала пытаются найти все сами, невзирая на недостаточную компетентность в этом вопросе. Напрямую обращаются в банки больше половины потенциальных заемщиков — думаю, даже около 60%. Примерно 30% оформляют кредит через риэлторов. И только 10–15% идут правильным, на мой взгляд, путем — сначала с помощью брокеров получают предварительное одоб-рение на какую-то сумму, а уже потом ищут квартиру.

— Но такое соотношение меняется?

— Конечно! Динамика потрясающая. Судя по обращениям, спрос на брокерские услуги увеличивается процентов на 20 ежемесячно.

— Мотивы заемщиков, которые прибегают к услугам брокеров, вполне понятны. А зачем это нужно банкам?

— У банков за счет брокеров снижаются операционные затраты. Им не надо держать лишних консультантов и аналитиков. Мы берем на себя бремя общения с клиентом и на первоначальном этапе отсеиваем тех, кто не может претендовать на ипотеку.

Для примера — на общение с одним клиентом у нас уходит не меньше часа. Посчитайте, сколько времени потратил бы банк, чтобы проконсультировать всех желающих! Когда мы доживем до того, что у нас в стране будут нормально работать бюро кредитных историй, тогда снизятся и затраты на оценку кредитов. А сейчас мы экономим банку расходы на зарплату минимум нескольких сотрудников.

— Если сравнивать ассортимент нашего ипотечного рынка с западным, в чем будет основное отличие?

— У нас разброс ставок несомненно больше. В одном банке кредит может выдаваться под 9%, а в другом — под 14%. В связи с тем что в России достаточно специфический рынок первичной недвижимости, этот сегмент кредитуется меньше. А так — если смотреть принципиально — все предлагают одно и то же. Вторичный рынок, новое жилье, загородка, кредит под залог.

Я думаю, что у нас выбор даже шире. На Западе вся разница между условиями кредитования сводится к десятым долям процента. Причем у нас пока намного лучше условия досрочного погашения. Мораторий в среднем — шесть месяцев либо год.

На Западе стандартное ограничение — три–пять лет, и, как правило, досрочное погашение сопровождается крупными штрафами.

— В этом году МИАН вывел на ипотечный рынок новую услугу — рефинансирование ипотечных займов. Как идут переговоры с банками по введению этой схемы, как они реагируют на ваше предложение?

— Для банков это прекрасный вариант увеличения кредитных портфелей за счет уже проверенных заемщиков. Грубо говоря, если один банк выдал кому-то кредит, значит, надежность этого потребителя уже проверена и второму банку уже нет необходимости задействовать для этого свою службу безопасности.

— А как относятся к рефинансированию те банки, которые в результате этого процесса теряют заемщиков?

— Они в любом случае получают свои деньги. Для банка все равно, откуда пришли средства на погашение кредита. Я не скрою — рано или поздно это приведет к тому, что банки будут ужесточать меры по досрочному погашению. Но не раньше, чем через три–пять лет.

— Сейчас уже можно говорить о каких-то результатах ваших переговоров с банками?

— Да, конечно, мы уже работаем.

— Но вы так и не назвали, с кем…

— Просто банки не хотят себя называть. Возможно, это некие внутриотраслевые этические стандарты: мы увели от вас клиентов, но мы вам об этом не скажем. Но сделки идут с крупными банками. И большинство участников рынка заинтересованы в налаживании программы рефинансирования, но не хотят это афишировать.— Об этом все знают, но говорить об этом вслух не принято?

— Да. Но для клиентов это, разумеется, не будет секретом.

— Тогда хотя бы назовите, сколько банков сейчас работает по схеме рефинансирования?

— Как минимум два. Работало бы и больше, но для банка существует риск, который несет процесс перерегистрации залога.

Залог у нас регистрируется как минимум две недели, и все это время банк остается без обеспечения. Какие-то банки готовы пойти на этот риск, какие-то требуют поручительство за клиента. Если можно было бы за один день снять залог и зарегистрировать его на другой банк — не возникало бы вопросов. Все банки занимались бы перекупкой клиентов друг у друга.

— Напоследок несколько вопросов об ипотеке на Западе. Вы десять лет жили в США и хорошо представляете западный ипотечный рынок. Как он сейчас развивается?— Уже не развивается. Там все стабильно. Не могу судить о Европе, но в Америке, как только на долю процента снижаются ставки — сразу идет волна рефинансирования.

— Если грубо прикинуть, какой процент населения вовлечен в ипотеку в США?

— Не меньше 90%, абсолютно точно. Если ехать по обычной городской улице — то все дома вдоль нее будут в залоге у какого-нибудь банка.

— Как вы думаете, мы можем прийти к этому через какое-то время?

— Можем. Но здесь дело не в программах кредитования. Нужно доверие населения, которое нарабатывается годами экономической стабильности.

Дата публикации: 10:06 28 ноября 2005

Источник: bpn.ru