Банки и застройщики: доверяй, но проверяй

После принятия закона об участии в долевом строительстве сотрудничество банков и девелоперов перешло на новый этап.

Банки заявляют, что готовы предоставлять кредиты на строительство, если при этом не будут привлекаться средства физических лиц, т. е. дольщиков. Поэтому сегодня потребитель может оформить кредит на новостройку, но условия его выдачи будут не самыми выгодными. Как говорят в риэлторских компаниях, коммерческие банки неохотно идут на кредитование нового жилья — выбор у заемщика очень ограничен. Банки буквально с лупой в руках выбирают те объекты и тех застройщиков, с которыми они готовы иметь дело.

Сложилась ситуация, когда для потребителя оформить кредит на новостройку сегодня реально, но это будет сложно. Вопрос можно решить, если у человека на руках имеется справка 2-НДФЛ: в этом случае для Сбербанка, например, нет разницы, покупается квартира на вторичном рынке либо в новостройке. В случае если потребителю приходится прибегать к помощи коммерческой организации, могут возникнуть трудности. «В этом случае не вы будете выбирать, а вам будут выбирать», — говорят специалисты.

Первая группа — «Наблюдатели»

По степени доверия к девелоперам банки можно разделить на три группы. Первую, которую условно обозначим как «Наблюдатели», характеризует крайняя степень недоверия к девелоперам. Они предпочли самоустраниться из процесса и не оценивать застройщиков. То есть это те банки, которые вообще не выдают кредиты под новостройки, каким бы именитым ни был застройщик. Примером таких банков являются Банк Москвы, банк Сосьете Женераль Восток.

До принятия 214-го закона количество банков, кредитующих новое жилье, было невелико. Но ситуация постепенно менялась. Банковские эксперты признают, что популярность кредитования новостроек растет очень быстрыми темпами, и еще год назад это направление рассматривали как очень перспективное. Закон о долевом участии в этом смысле стал барьером не только для строителей.

«В ходе проведенного анализа строительных площадок в Москве было установлено, что в большинстве случаев возведение жилых объектов ведется компаниями-застройщиками без полного пакета исходно-разрешительной документации, нарушаются нормативные сроки сдачи жилья в эксплуатацию. По этим причинам утверждение объектов инвестирования (строительных адресов) не представляется возможным» — так комментирует позицию банка главный специалист отдела ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Банка Москвы Наталья Борникова.

Она также отмечает, что по состоянию на октябрь 2005 года большинство компаний-застройщиков не работают по закону № 214, а заключают с клиентом вместо этого предварительный договор купли-продажи квартир. Согласно ему, продавец и покупатель обязуются в будущем заключить между собой основной договор купли-продажи квартиры. При этом дата государственной регистрации компанией-застройщиком (продавцом) права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости не указывается.

Так как в рамках нового закона на рынке заключено всего два договора долевого участия, то многие банки, номинально оставив у себя программу кредитования новостроек, практически ее «заморозили». До лучших времен.

Вторая группа — «Экспериментаторы»

Это те, кто осуществляет кредитование новостроек под залог права требования на недвижимость, но сотрудничает лишь с ограниченным кругом компаний. В эту группу входят Национальная ипотечная компания, Росбанк, Райффайзенбанк и т. п.

«Мы работаем по прежней схеме, но только с пулом тех застройщиков, которые аккредитованы в нашем банке, — говорит заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. — Неплохо, что круг застройщиков сужается. Если банки будут работать по такой схеме, это станет дополнительным стимулом для застройщиков поддерживать свою репутацию. Рынок немного «почистится» натуральным образом».

По итогам общения с представителями второй группы удалось получить следующий список девелоперов, которые удовлетворяют требованиям по крайней мере одного банка: ЗАО «Эллин-Эстейт», ЖСК «Домострой», ЗАО «Корпорация СХолдинг», ЗАО «Строительное управление № 155», ООО «Стройжилинвест», ООО «Долгопрудненская строительная компания», ООО «Риэлторская инвестиционная компания Независимого строительного банка», ЗАО «Компания «Ивко», ООО «БронЖилСтрой», ОАО «Промтехэнергомаш», ООО «ДОН-Строй», ЗАО «Сити-XXI век», ООО «Проектсервис холдинг», ООО «Дирекция по эксплуатации гаражного и стояночного хозяйства «Юго-Запад», ООО «Витстрой», ООО «Спарта-Инвест», ООО «СТК», ООО «Развитие Красногорского района Груп», ООО «ПСФ «Крост», ОАО «Ипотечная корпорация Московской области», ООО «Аквистрой К», ООО «Проектинвест», ООО «ТДН «Жилищный капитал», ООО «Ви эМ Пи недвижимость», МУП «Финансово-строительная компания», «Арсенал-холдинг», ООО «Алектис».

Как пояснила начальник департамента развития Национальной ипотечной компании Ольга Муслакова, основой для выбора партнеров служит предоставление необходимого пакета документов на строящийся объект. «После этого мы согласовываем с ними договор инвестирования», — уточнила она.

Третья группа — «Активисты»

Наконец, в третью группу входят те банки, которые нашли разумный компромисс между растущим спросом на новостройки и желанием ограничить свои риски. В них потребитель может без особых сложностей оформить кредит на новостройку под залог уже имеющейся недвижимости: дома, квартиры, земельного участка. В этом случае для банка не имеет значения, какой объект и у какого застройщика покупает заемщик. На такой позиции стоят Городской ипотечный банк, ДельтаКредит банк.

«Важным преимуществом этой схемы является ее простота для клиента, — поясняет начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин, — так как человек может получить кредит на приобретение квартиры в любом строящемся доме. Еще один плюс — быстрое оформление (не нужно долго согласовывать объект и застройщика). Наша схема позволяет работать с максимально широким кругом застройщиков».

Выделить лидеров и аутсайдеров среди девелоперов, на объекты которых выдано максимальное число кредитов, банки этой группы не пожелали.Круг девелоперов, которым удалось заслужить доверие управляющих компаний, гораздо более узкий. Правда, стоит отметить, что не все управляющие компании, инвестирующие в недвижимость, согласились обнародовать имена своих партнеров.

В списке тех компаний, сотрудничество с которыми представляет потенциальный интерес для инвестора по сочетанию рисков и доходности, были названы ООО «КВ-Инжиниринг», инвестиционно-строительная группа компаний «СМС», корпорация Mirax Group («Конкордия эссет менеджмент»), «Главмосстрой», «Интеко», ПИК, СУ-155, «Капитал груп», «Жилищная инициатива», «Комстрин», «МИАН-Девелопмент».

По такому параметру надежности была неожиданно отмечена и такая небольшая компания, как «Кунцево-Инвест». «С юридической точки зрения как очень надежный объект можно оценить их жилой комплекс на улице Ярцевской, — отметил исполнительный директор управляющей компании «Blackwood–Фонды недвижимости» Артем Цогоев. — Как известно, именно эта компания первой зарегистрировала договор долевого участия в строительстве, форма которого совпадает с положениями 214-го закона».

Как говорят представители управляющих компаний, которые работают на рынке недвижимости, стать их партнером в принципе способен любой застройщик. «Наша управляющая компания осуществляет отбор проектов в режиме «открытого конкурса». Мы готовы к партнерству с любым застройщиком, который соответствует требованиям инвестиционного комитета компании (опыт компании, успешно реализованные проекты, специфика самого проекта и пр.)», — утверждает управляющий директор по финансам ЗАО «Конкордия эссет менеджмент» Семен Пузрин.

Дата публикации: 10:15 05 декабря 2005

Источник: bpn.ru