Коттедж на время

Жить за городом и модно, и престижно, и полезно для здоровья. Собственный загородный дом стоит дорого. Эти обстоятельства способствуют развитию рынка загородной аренды. Некоторые арендуют загородные дома “на пробу” до того, как принять решение о покупке. По словам Альфии Закировой, руководителя департамента жилой недвижимости агентства “Усадьба”, объем рынка аренды элитной загородной недвижимости составляет $96-100 млн в год. За 2005 г. рынок аренды вырос в количественном отношении на 20-25%, в ценовом — на 10-20%.

Как отметила Ольга Баштанова, начальник отдела загородной аренды отделения “Сретенское” корпорации “Инком-Недвижимость”, одной из основных тенденций 2005 г. стало резкое повышение спроса на аренду загородных домов в охраняемых поселках, специально построенных для сдачи внаем. Как правило, доходные поселки расположены на престижных направлениях недалеко от Москвы. Спрос на благоустроенное жилье за городом превышает предложение. “Таких поселков недостаточно, их создание весьма перспективно”, — подчеркивает Баштанова. К концу 2005 г. в Подмосковье насчитывается немногим больше трех десятков доходных поселков. По данным Альфии Закировой, во второй половине 2005 г. база предложений домов в поселках, построенных для сдачи в аренду, составила около 500 вариантов.

По словам Александры Косаревой, начальника отдела аренды Soho Realty, растет интерес к арендным поселкам и со стороны застройщиков. Но чаще всего они возводят доходные дома в уже существующих поселках (с построенными коммуникациями и развитой инфраструктурой). К примеру, в поселке “Никольская слобода” специально под аренду возведен городок, состоящий из 11 домов. Первые арендаторы там появились 1 июля 2005 г.

Интерес инвесторов к подобным проектам обусловлен появлением длинных денег и в определенной мере — насыщением рынка продаж. Новые застройщики, входя в проекты доходных поселков, делают ставку на растущий спрос. “Инвестор чаще отдает предпочтение загороду по отношению к доходным домам в пределах Москвы по причине того, что входной порог, и особенно вложения на этапе предпроектного согласования, на загородном рынке существенно ниже, чем на рынке городской недвижимости”, — уточняет Косарева.

Но несмотря на возросший интерес, доходных поселков строится несопоставимо меньше, чем поселков на продажу. По мнению Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, это объясняется тем, что в аренду можно сдавать только готовые дома с выполненной отделкой, что повышает размер инвестиций в проект на 15-30% и задерживает сроки окончательной реализации как минимум на год.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, отметила, что по-прежнему наиболее привлекательными для загородного проживания остаются северо-западное и западное направления Московской области. Позиции лидеров по количеству заявок на аренду коттеджей в 2005 г. сохраняли Рублевское, Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе. По данным аналитиков Penny Lane Realty, основными причинами увеличения объемов строительства по Калужскому шоссе являются относительно недорогая земля и, соответственно, адекватная цена возводимых коттеджей, а также живописные места (лесной ландшафт, озера, р. Десна).

“Из всех основных подмосковных направлений Калужское шоссе имеет хорошее дорожное покрытие, освещение, не загружено грузовым транспортом”, — отмечает Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды “МИАН — Агентство недвижимости”. Наталья Кучерова, ведущий специалист отдела элитного жилья агентства недвижимости “Итон Вей”, отметила, что если смотреть с точки зрения инвестиций в строительство для последующей сдачи дома в аренду, то наиболее интересно сейчас Дмитровское шоссе. Уже сейчас некоторые жители Рублевки арендуют дома на Дмитровке, чтобы “вырваться из города” и отдохнуть от суеты.

Приоритеты “дачников”

“Рынок аренды дорогих домов не носит ярко выраженный сезонный характер, — говорит Александра Косарева. — В общей структуре спроса подавляющее большинство заявок — на аренду домов для постоянного проживания”. Также, по мнению эксперта, на рынке аренды прослеживается сегментация клиентской аудитории: кто-то стремиться арендовать дом в доходном поселке, кто-то предпочитает аренду у частного лица. В первом случае клиент может рассчитывать на отлично развитую инфраструктуру, безопасность и хороший клиентский сервис. Преимущества аренды загородного дома у частного лица — более высокое качество строительства и отделки, но лишь в редких случаях — более низкая цена.

Гульнара Рахмангулова считает, что увеличился спрос на коттеджи и таун-хаусы, расположенные в пределах Москвы. Чаще всего поступают заявки на аренду коттеджей площадью от 200 до 300 кв. м. “Я связываю это с улучшением финансового положения наших клиентов”, — отмечает она.

По словам Марины Маркаровой, для тех клиентов, бюджет которых лимитирован (проживание оплачивает компания или семья имеет ограниченный бюджет), важны площадь коттеджа, наличие охраны в поселке, состояние дома, качество ремонта и внутренней отделки. По площади самые популярные дома — от 170 до 270 кв. м, т. е. средний сегмент. “На сегодняшний день предложения домов таких площадей есть по всем направлениям”, — говорит она.

Главным образом изменение предпочтений арендаторов, по словам Альфии Закировой, выражается в более пристальном внимании к архитектурному облику дома. Кроме того, для арендаторов самых дорогих коттеджей становится все более важным размер участка: не менее 30 соток, а в большинстве случаев — от 50 соток. Арендный элитный дом на загородном рынке должен располагаться в коттеджном поселок класса А с исчерпывающей инфраструктурой и резидентами соответствующего уровня.

И, конечно, наполнение самого дома должно отвечать самому изысканному вкусу и включать такие “детали”, как закрытый бассейн, отделку класса de luxe, эксклюзивный интерьер и т. д. По словам Натальи Кучеровой, наиболее предпочтительными для арендаторов являются предложения в организованных коттеджных поселках, недалеко от леса и (или) водоема. Наличие двух последних факторов при прочих равных может значительно увеличить привлекательность предложения. Значительное внимание стало уделяться инфраструктуре поселка: наличию спортивного комплекса, игровых площадок, фитнес центра, салона красоты, ресторана и др.

VIP-клиент, располагающий средствами для аренды дорогого дома площадью 400-1000 кв. м, рассчитывает на безупречное качество строительства, большой земельный участок (желательно лесной) в сложившемся окружении недалеко от Москвы.

“Найти подобное предложение сегодня достаточно проблематично”, — подводит итог Александра Косарева.

Новых предложений вблизи городской черты, кроме проекта “Сосновка” (поселок расположен в районе Крылатское, 1 км от Рублевского шоссе), не появилось. По мнению Светланы Капрановой, директора по работе с клиентами департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, 2005 год — скорее год компромиссов, на которые идут арендаторы при аренде загородного дома. Дефицит предложений в арендных поселках вблизи города привел к тому, что из-за отсутствия богатства выбора клиент вынужден искать временный загородный дом на большем удалении от МКАД.

Доходные поселки

Популярные доходные поселки находятся на западе и юго-западе Московской области в зоне до 15 км от МКАД. Первые поселки возводились для удовлетворения спроса на загородное жилье иностранных дипломатов и работников представительств зарубежных компаний.

В постперестроечные времена аренда загородных домов стала интересна и западным бизнесменам, работающим в России, и крупным российским предпринимателям. Однако по-прежнему иностранцы — это основной контингент арендаторов доходных поселков.

Самые престижные коттеджные поселки в аренду на территории Московской области — Moscow Country Club, “Росинка”, “Завидово”. Коттеджный поселок Moscow Country Club (находится в ведении УПДК при МИД России) располагается по Волоколамскому шоссе в 15 км от МКАД. В нем всего шесть деревянных домов площадью от 184 до 361 кв. м. Инфраструктура поселка включает самый первый гольф-клуб в Московской области. “Это место отдыха московского бомонда, один из наиболее престижных подмосковных курортов”, — говорит Сергей Леонтьев, гендиректор Vesco Realty.

Для того чтобы арендовать дом в коттеджном поселке “Росинка”, расположенном на Пятницком шоссе в 12 км от МКАД, придется ждать своей очереди до освобождения его предыдущими жильцами. В зависимости от площади выбранного дома время ожидания может составить до полугода. Поселок, состоящий из 80 домов (150-350 кв. м), существует на рынке уже около 10 лет. Его преимущества — прекрасный природный ландшафт, большое открытое водохранилище, серьезная охрана и хороший сервис. Инфраструктура включает спортивный комплекс, бассейн и магазин.

В черте города иностранцы облюбовали коттеджные поселки “Покровские холмы”, “Сетунь”, “Серебряный бор”, “Чайка” (раньше это был пансионат, где отдыхали партийные деятели). Одно из главных преимуществ этих поселков — близость к центру города и англо-американской школе. Коттеджный поселок “Серебряный бор” находится в природоохранной зоне, на берегу Москвы-реки, которая именно в этом районе еще чистая. Поселок существует на рынке аренды не один десяток лет и давно известен, наибольшую популярность он приобрел в 60-70-е гг. прошлого века.

Новое предложение на рынке аренды — коттеджный поселок бизнес-класса Forest Ville (проект компании “Система-Галс”). Он построен на лесном участке в 22 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. В аренду предлагаются 89 двухэтажных коттеджей с тремя вариантами планировки площадью от 160 до 200 кв. м. Около каждого дома размещено два парковочных места.

Территория поселка охраняется. В поселке планируется размещение магазина, кафе-бара, сауны и аптеки. Вблизи располагаются самые известные в Подмосковье горнолыжные курорты “Сорочаны”, “Яхрома”, “Волен”, яхт-клубы “Буревестник”, “Адмирал”, “Спартак”, “Галс”, развлекательный комплекс Holiday Inn.

Немногие доходные поселки могут предложить своим клиентам дома, расположенные на просторных лесных участках. Один из них — “Сновидово”. Он находится на 23-м км Рублево-Успенского шоссе и состоит из 20 деревянных домов Honka площадью 235-275 кв. м. Участки по 25-34 сотки.

Интересное предложение на рынке аренды — небольшой коттеджный поселок “Новогорские березки”, что построен в 5 км от МКАД по Куркинскому шоссе в живописной березовой роще. На его территории находится всего девять жилых домов (100-200 кв. м) с лесными участками 10-15 соток, функционируют собственные охранная и эксплуатационная службы. Поселок использует инфраструктуру пансионата “Новогорск”, с которым он находится по соседству. На территории пансионата есть большая детская площадка, закрытый теннисный корт и финская баня. В непосредственной близости от “Новогорских березок” находятся ресторанный комплекс, детский сад, школа, магазины. В микрорайоне Куркино работает современный фитнес-центр.

Поселок “Архангельское-Тюриково” (1 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) состоит из 120 коттеджей. В нем есть свой детский сад дневного типа, в административном здании располагаются служба быта, торговый центр, спортивный комплекс. Недалеко от поселка есть зона отдыха Клязьменского водохранилища и яхт-клуб. Обслуживание домов включает в себя уборку территории, уход за зелеными насаждениями, охрану, ремонтный сервис.

В поселке “Павловы родники” (25 км по Калужскому шоссе) можно арендовать кирпичные дома площадью 450-600 кв. м. Все они сдаются меблированными. На территории есть свой магазин и ресторан.

По словам Ольги Баштановой, как правило, при строительстве доходных поселков застройщик выдерживает единую концепцию застройки, единство архитектурного стиля и цветовых решений. “Предложения в этих коттеджных поселках отличаются от предложений частных лиц тем, что при строительстве таких поселков просчитывались многие факторы: метражи домов, единая архитектурная застройка, серьезная охрана”, — говорит Гульнара Рахмангулова.

По мнению Сергея Леонтьева, к недостаткам существующих доходных поселков следует отнести небольшие участки земли или вообще их отсутствие, что компенсируется общей парковой зоной (например, в “Покровских холмах”). Также значительным минусом ряда поселков является отсутствие паркинга при каждом домовладении — вместо этого организована только общая парковка. К тому же договоры аренды домов в таких поселках заключаются на срок от одного года и более.

Сниму дом у хозяина

Выбор предложений у частников шире (по данным компании “Усадьба”, во второй половине 2005 г. насчитывалось около 800 предложений), а география не ограничивается только западным, юго-западным и северным направлениями. В частном секторе есть возможность арендовать дом с участком земли площадью до нескольких гектаров (в частности, на Киевском шоссе), что практически нереально в условиях доходного коттеджного поселка.

Предложение у частника — выход для клиента, который планирует арендовать дом на срок меньше года. Аренду коттеджей у частных лиц выбирают те клиенты, кто привязан к конкретному направлению. Чаще всего это престижное Рублевское шоссе, где предпочитают жить и бизнесмены, и творческий бомонд. “Обжитая среда, сложившееся окружение, богатая инфраструктура — этим критериям пока не может удовлетворить ни одного другое направление”, — говорит Александра Косарева.

С активно эксплуатируемого арендаторами Рублево-Успенского интерес арендаторов коттеджей у частных лиц перемещается на Новорижское и Дмитровское шоссе. По словам Ольги Баштановой, появилось много интересных предложений по Дмитровскому и Осташковскому шоссе у “большой воды” Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьменского водохранилищ, где располагаются известные яхт-клубы, пляжи, станции проката мотодельтапланов, конно-спортивные комплексы, спортивно-развлекательный комплекс “Парк-Экстрим”, спортивно-горнолыжные парки “Волен”, “Яхрома” (при этом парке строится дачный поселок “Петровские дали”), горнолыжный курорт “Сорочаны”.

Хорошим спросом пользуется Киевское шоссе, в частности стародачные поселки Кокошкино, Крекшино, Апрелевка, Алабино.

Направление отличается хорошо развитой инфраструктурой, наличием базы отдыха, горнолыжного спуска, сноубордпарка “Новопеределкино”. По Минскому и Можайскому шоссе заманчивые предложения сосредоточены в поселках Немчиновка, Баковка, Переделкино, Лесной городок, Жаворонки. На прилегающей территории, функционируют детский центр хоккея и фигурного катания, учебно-воспитательный центр “Венда”, учебно-досуговый центр “Голицыно”, конноспортивный клуб “Петелино”, стрелковый клуб. По Ленинградскому шоссе это Фирсановка, Алабушево, Новоподрезково. К услугам арендаторов спорткомплекс “Родина”, конноспортивный клуб, горнолыжный спуск, яхт-клуб “Маяк”.

До $100 000 в месяц

Аренду приличного загородного дома может оплатить лишь семья с хорошим достатком. В зависимости от престижности направления, удаленности коттеджного поселка от Москвы, качества ремонта, наличия или отсутствия охраны, зон отдыха, инфраструктуры ставка месячной аренды коттеджа составляет от $2000 до $100 000. “В самом дорогом сегменте, от $15 000 в месяц, наблюдается дефицит ликвидных предложений, а подобрать хороший дорогой дом не легче, чем дешевый”, — говорит Альфия Закирова.

Ставки аренды в доходных поселках, расположенных в городской черте и за городом, отличаются не намного. Сравнительно более благоприятная транспортная доступность коттеджей, находящихся в черте города, компенсируется большей площадью и самих домов, и участков, на которых они расположены за городом. К примеру, в коттеджных поселках, расположенных в городе, таких как “Серебряный бор”, дом можно арендовать по ставке от $8000 до $35 000 в месяц. В поселке “Сетунь” — от $4500 до $6000 в месяц, на территории комплекса “Остров фантазий” — от $6500 до $10 000 в месяц.

В доходных поселках за МКАД, например в поселке “Росинка”, ставки варьируются от $7500 до $15 000 в месяц, в Moscow Country Club — от $7000 до $15 000, в Forest Ville — $4600-6000, а в “Новогорских березках” — $2000 в месяц.

В частном секторе разброс по ценам также значительнее. На Рублевском шоссе сложно арендовать загородный дом по ставкам ниже $5000 в месяц, а верхний предел — $100 000 в месяц. К слову, как рассказали в компании “Усадьба”, у них есть предложение дома на Рублевке с арендной ставкой $100 000 и в течение месяца по нему было несколько показов. В то же время, как отметил Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, средний срок экспозиции загородного дома на рынке — три месяца. Если в течение этого времени арендатор не найден, это сигнал того, что хозяин назначил цену, неадекватную предложению.

По словам Ольги Баштановой, по Дмитровскому и Осташковскому шоссе разброс арендных ставок составляет от $2000 до 10 000 в месяц, а на VIP-коттеджи у “большой воды” цены достигают $18 000 в месяц. По Калужскому шоссе, в частности в Ватутинках, Фоминском, Воронове, Десне, ставки колеблются от $3000 до $15 000 в месяц. В стародачных местах по Киевскому шоссе — от $3000 до $10 000 в месяц. По Минскому шоссе загородный дом можно арендовать за $3000-8000 в месяц. По Ленинградке ставки немного ниже и колеблются от $1000 до $5000, а по Егорьевскому шоссе в стародачных местах — Голицыно, Быково, Кратово — от $2000 до $8000 в месяц.

Сравнительно невысокие ставки аренды (от $2000 до $5000 в месяц) на коттеджи по Ярославскому шоссе. Эксперты объясняют это высокой загруженностью дороги. Самые дешевые предложения сосредоточены по горьковскому, рязанскому, каширскому направлениям. Арендные ставки на дома с круглогодичном циклом проживания там редко превышают $1500-2000 в месяц.

По мнению экспертов, в ближайшем будущем рынок загородной аренды будет демонстрировать динамичный рост как по количеству предложений, так и по спросу на комфортное жилье. Значительного роста арендных ставок не предвидится. “В течение ближайших пяти лет инфраструктура Новорижского шоссе будет сопоставима с инфраструктурой Рублево-Успенского направления, что не может не отразиться на спросе и предпочтениях потенциальных арендаторов”, — говорит Наталья Кучерова. Многие эксперты предвидят хорошую перспективу Дмитровского шоссе. Но Марина Маркарова считает, что динамично застраиваемое, в том числе объектами водного и горнолыжного спорта, Дмитровское шоссе станет по-настоящему интересно арендаторам только после решения дорожного вопроса.

Дата публикации: 10:22 05 декабря 2005

Источник: bpn.ru