Если долг оказался вдруг…

По результатам социологических опросов страх столкнуться с невозможностью выплаты кредита за купленную по ипотеке квартиру является одной из трех основных причин, по которой российские граждане не торопятся принимать решение о долгосрочном сотрудничестве с банком. Истории о проданных с торгов квартирах и выселенных на улицу людях (в том числе транслируемые через СМИ) не добавляют уверенности. Но есть куда более простые и гуманные способы выхода из непростой ситуации для тех, кто взял ипотечный кредит, но не в состоянии его выплачивать.

По данным президента Европейского трастового банка, председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрея Крысина, объемы выдаваемых россиянам кредитов быстро растут, увеличиваясь ежегодно в 2 раза. Общий объем выданных банками ипотечных кредитов за последние три года, по мнению Крысина, составляет около $1 млрд, а текущая потребность в ипотечных кредитах существенно выше — примерно $50 млрд. По его подсчетам, при сохранении благоприятной экономической ситуации к 2010 г. объем выдаваемых в России ипотечных кредитов увеличится в 30 раз.

Сколько из этих новых заемщиков в какой-то момент окажутся некредитоспособными? Можно только предполагать, потому что реальные цифры неплатежей банки называть не любят — видимо, опасаются за репутацию своего кредитного портфеля.

Однако проблема невыплаченных кредитов — это проблема не только банка, но и самого заемщика. Что надо делать, чтобы не пришлось вывозить нажитое из разоренного гнезда? Во-первых — и это самое главное — банк должен узнать о проблеме как можно раньше, единодушно говорят все специалисты в области кредитования. “Если начинаются просрочки в несколько дней — это верный признак, что у клиента появились финансовые проблемы, и мы приглашаем его пообщаться и обсудить сложившуюся ситуацию”, — говорит Владимир Гасяк, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.

Дальнейшие действия зависят от того, какого рода затруднения испытывает заемщик. Это могут быть проблемы в семье, проблемы со здоровьем или смена работы. Кому-то банк предлагает продать квартиру и купить поменьше, кому-то — просто продать квартиру и погасить кредит. Во многом рекомендации зависят и от величины вступительного взноса, и от потенциальных возможностей заемщика (возраст, здоровье, образование, востребованность его профессии на рынке и т. д.).

Хуже всего, если заемщик скрывает от банка информацию о реальном положении дел, так как копящиеся пени и штрафы усугубляют кризис и в конечном итоге могут “съесть” все ранее выплаченные средства.

Dura lex

Первая заповедь для потенциального и реального заемщика — соблюдать точность и аккуратность в отношениях с кредитором. Если в договоре написано, что днем ежемесячных выплат является 5-е число каждого месяца, то протянуть с оплатой до 6-го числа уже означает просрочить платеж. А любые просрочки по кредитному договору влекут за собой начисление пеней и штрафов. Но еще не делают заемщика злостным неплательщиком, а лишь стимулируют банк присмотреться к нему повнимательнее. Отсюда рекомендация первая: если заемщик не хочет лишних вопросов и вежливых предложений продать квартиру, ему следует быть максимально аккуратным в платежах.

Если заемщик не предупреждает банк о возникших сложностях с выплатой и в течение нескольких месяцев не платит по кредиту, банк в соответствии с условиями кредитного договора — через три месяца, либо раньше — просит или досрочно погасить всю ссудную задолженность по кредиту, или начинает судебный процесс по обращению взыскания на заложенное имущество.

Что же делать, если все-таки случилось непредвиденное — сгорела квартира, дававшая ежемесячно хороший доход, или увольнение совпало с разводом, разделом имущества и выплатой алиментов на пять детей? Часто люди в такой ситуации начинают паниковать, влезать в долги, закладывать все и вся, но не идут в банк. И это вроде бы справедливо. Действующие законы не предполагают особых церемоний со злостными неплательщиками: по Жилищному кодексу, действующему с 1 марта 2005 г., судебный пристав имеет право выселить несостоятельного должника из квартиры, даже если это его единственное жилье. К тому же, как известно, банкиры этой поправки в закон ждали и даже лоббировали, как могли.

“Крайне важно, что и закон, и судебная практика наконец обратились лицом в сторону банков. Похоже, что российские законотворцы наконец поняли: банки распоряжаются не своими личными деньгами, а деньгами других вкладчиков и вынести решение в пользу неплательщика — значит создать проблемы добропорядочным клиентам банка”, — говорит начальник управления ипотечных кредитов одного из банков. Однако есть одно “но”. Необходимо соответствующее судебное решение, а доводить дело до суда банки не любят и пойдут на многое, чтобы урегулировать ситуацию своими силами.

Вернись, я все прощу!

Каждый банк по-своему решает проблемы просрочки платежей. Как правило, это предмет индивидуальных переговоров между заемщиком и банком. Результат этих переговоров определяет множество факторов: здесь и величина вступительного взноса, и объем уже выплаченных банку средств, и потенциальные возможности заемщика и членов его семьи по разрешению сложившейся ситуации.

Немалое значение, разумеется, имеют и позиция банка, и его практика решения спорных ситуаций. Можно добиться возврата практически любого кредита, вопрос в расходах банка на такого рода процедуру, говорят профессионалы.

У Райффайзенбанка, например, есть своя коллекторская служба, занимающаяся работой с должниками. Если клиент теряет возможность обслуживать свой кредит и сообщает об этом банку, ему предлагают ряд стандартных и легальных процедур, которые позволяют найти компромиссное решение для заемщика.

“Что касается компаний, предлагающих подобные услуги, то на сегодняшний день у банка нет партнерских отношений с таковыми, но с некоторыми из них банк знаком — встречался и обсуждал возможное сотрудничество, — говорит начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко. — Мы можем сказать, что каждый проблемный случай решается оптимальным путем как для заемщика, так и для банка. Пока в истории банка не было неразрешенных случаев”.

Иногда, если потеря платежеспособности временная и банк это видит, дабы не загонять заемщика в тиски растущих как снежный ком штрафов, кредитор может “простить” заемщику накопленный за период просрочки долг. Если материальные трудности связаны, например, со сменой работы и носят временный характер, банк скорее всего пойдет навстречу своему клиенту. “Однако отсрочка платежей — это тонкий момент, — говорит Владимир Гасяк — Необходимо четко понимать, блефует заемщик или у него действительно есть реальные предложения о работе. Нужно также понимать, как быстро он сможет восстановить свою платежеспособность. Но если мы понимаем, что ситуация экстраординарная, то, конечно же, идем на компромисс”.

В практике Городского ипотечного банка был случай, когда у одного заемщика ограбили квартиру и кроме денег украли паспорта — и его, и его жены.

Поскольку кредит был выдан в валюте, то заемщик не мог внести очередной платеж без документа, удостоверяющего личность. “Человек затянул эту ситуацию, началось начисление пеней и штрафов, однако, после того как он обратился к нам, мы рассказали ему, как решить проблему и, учитывая обстоятельства, простили ему все штрафы, накопившиеся за период просрочки платежа”, — говорит Владимир Гасяк.

Еще один вариант — так называемые “каникулы”. “В случае, если у заемщика по каким-либо причинам нет возможности в течение некоторого времени выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, он должен предупредить об этом банк, — рассказывает начальник управления клиентского обслуживания ипотечной компании "Мой дом" Юлия Пузакова. — В практике почти любого банка предусмотрены для заемщика так называемые "каникулы", в течение которых банк разрешает не производить выплаты. Такие каникулы могут составлять до шести месяцев, воспользоваться "каникулами" можно один раз за время выплаты кредита”.

Третий вариант предлагает банк “ДельтаКредит”. При радикальном изменении финансового положения заемщика они готовы пересмотреть сумму ежемесячных выплат. Возможны и другие варианты: пересмотр срока предоставления кредита и за счет этого снижение размера ежемесячных выплат, а также квазиканикулы — период, когда заемщик выплачивает только проценты по кредиту, а выплата основной суммы долга переносится на период, когда его финансовое положение станет более стабильным, а также смена жилья на меньшее по площади и цене.

Продать, чтобы не судиться

Наиболее радикальный из всех вариантов — продажа квартиры. Но не с торгов и через суд, а самому же банку, кому-то из его клиентов или дружественным банку риэлторам. Например, в Городской ипотечный банк обратился заемщик, желающий срочно продать квартиру из-под залога. Квартира предназначалась для вдовы начальника штаба оперативной службы внутренних войск МВД РФ, погибшего этим летом во время спецоперации по ликвидации группы вооруженных террористов в Махачкале. Ключи от квартиры вдове героя вручать должен был (и вручил в День милиции) сам президент Российской Федерации Владимир Путин. “С первого заявления клиента о желании продать квартиру до того момента, когда банком были подготовлены необходимые документы, прошли всего сутки. Правда, для этого сотрудникам банка пришлось практически ночевать на работе и разработать отдельную схему данной сделки”, — сказал Гасяк.

“Мы помогаем клиенту реализовать залог, — говорит Александр Колошенко. — Заемщик находит покупателя на заложенную квартиру и приходит с ним в банк, и мы проводим сделку. По совершении сделки средства, которые заемщик должен, включая не выплаченные за прошедший период проценты, получает банк. Если за это время рынок недвижимости "упал" (снизились цены на недвижимость), на требования банка это не влияет, сумма требований сохраняется. Остальной суммой заемщик распоряжается по своему усмотрению. Если заемщик хочет и готов оплатить услуги по поиску покупателя, то банк готов помочь ему и в этом, в сотрудничестве с партнерским агентством недвижимости и за определенную комиссию (уплачивается в пользу агентства недвижимости). По совершении сделки долг, включая не выплаченные за прошедший период проценты, получает банк”. Комиссия риэлторов в этом случае не превышает обычной и составляет 4-6% от стоимости сделки.

Важно, чтобы клиент чувствовал, что на нем не пытаются нажиться, а банк вовремя получал информацию, необходимую для принятия решений. “Одну нашу клиентку уволили по сокращению штатов, и она тут же обратилась в банк с информацией об этом, сказав, что еще 2-3 месяца она сможет платить, а потом, наверное, придется продать квартиру. Мы нашли для нее риэлторов, готовых приобрести ее квартиру, но потом ситуация наладилась, женщина нашла новую работу и продолжает сама выплачивать кредит. Однако, даже если бы этого не произошло, никакой критической ситуации уже бы не было”, — рассказывает Гасяк.

Если ситуация складывается так, что банк и заемщик решают квартиру продать, то в этом тоже нет ничего страшного. Когда это происходит своевременно по согласию сторон, то при нынешнем росте цен на рынке заемщик может еще и в выигрыше остаться: не исключено, что за время, прошедшее с момента покупки квартиры, она значительно подорожала.

Если клиент решает самостоятельно провести сделку по продаже находящейся в залоге недвижимости, то выписывается аккредитив под покупателя продавцу, после этого покупатель переводит деньги на счет заемщика, и банк снимает с квартиры обременение. Здесь важно учитывать, что мало кто готов покупать квартиру с обременением, поэтому ее цена зачастую ниже рыночной цены на аналогичную свободную квартиру приблизительно на 15-20%.

Второй вариант продажи заложенной квартиры — это если заемщик вместо данной квартиры приобретает другую квартиру и хочет воспользоваться кредитными средствами того же банка. Тогда юристы банка занимаются этим вопросом: выдают кредит на погашение предыдущего кредита, переоформляют обременение, отслеживают вопрос продажи первой квартиры. В данной ситуации вопрос самостоятельной продажи квартиры заемщиком исключен.

Суд, стыд и немного нервно

Если должник отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог, банк будет вынужден обратиться в суд. Что существенно — решение о взыскании долга по таким делам суд может принять даже в отсутствие заемщика. После вынесения судом решения в дело вступают судебные исполнители, которые взыскивают долги.

Сначала в течение семи дней должнику предлагается самому погасить задолженность, в случае отказа приставы будут продавать залог. Заложенная квартира реализуется на специально организованных торгах. После продажи должник обязан в течение 10 дней съехать с квартиры.

В противном случае новый собственник имеет право с помощью судебного пристава и на основании судебного решения в принудительном порядке выселить несостоятельного должника буквально на улицу.

Отказавшись возвращать кредит, клиент рискует не только лишиться приобретенного на заемные деньги имущества, но и не вернуть вложенные им деньги, ведь обычно к моменту продажи заложенных в банке квартиры или дома клиент уже выплатил и первоначальный взнос, и часть долга, и проценты по кредиту, предупреждает Пузакова.

Преследование должника по суду — это достаточно трудоемкий и долгосрочный процесс. Так, в одном московском банке подобная тяжба с заемщиком тянется уже 1,5 года. В деньгах теряют и заемщик, и банк, продолжают капать пени и штрафы, которые давно составили сумму, превосходящую внесенные заемщиком средства. Обычно банк обращается в суд после 2-6 месяцев просрочки платежей. С этого момента штрафы начисляются не на сумму очередного платежа, а на весь остаток кредита.

Помимо штрафов и комиссий банка должнику придется оплачивать все судебные издержки: госпошлину, комиссию судебных приставов (7% от стоимости залога), комиссию за предпродажную оценку имущества и организацию торгов. Всего таких “сопутствующих” расходов может набежать до 30% от стоимости квартиры, и все они будут оплачены за счет заемщика. “Кроме того, при продаже недвижимости на торгах по решению суда ее стоимость обычно занижается по сравнению с рыночной. Квартира с торгов может уйти всего за полцены”, — говорит Юлия Пузакова.

Не только у заемщика, но и у банка есть еще один существенный стимул не затягивать ситуацию с невыплатой кредита и не доводить до суда: по нормативным актам Центробанка банк обязан резервировать в Центробанке после 30 дней просрочки сумму, равную 25% стоимости квартиры, а после 60 дней — сумму, равную 50% стоимости квартиры. В Центробанк эти деньги ложатся под 0% годовых и будут лежать там до тех пор, пока кредит не будет погашен. В случае, если дело дошло до суда, срок резервирования может растянуться на годы. Очевидно, что для банка столь длительное замораживание крупных сумм крайне нежелательно.

“Мы пока еще не выселяли никого из числа недобросовестных заемщиков. Но ведем несколько судебных процессов, которые имеют положительную динамику. Во всех случаях мы получили решение суда первой инстанции в свою пользу. Некоторые из этих заемщиков уже досрочно возвратили кредиты либо погасили просроченную задолженность и перешли в разряд добросовестных клиентов. Число подобных случаев в кредитном портфеле банка незначительно”, — говорит Константин Артюх, директор юридического департамента и корпоративного центра банка “ДельтаКредит”.

Специалисты Городского ипотечного банка и вовсе еще ни разу не обращались в суд. Ипотечная компания “Мой дом”, банки “Райффайзен” и “Петрокоммерц” также предпочитают улаживать все проблемы с заемщиками на стадии переговоров и не доводить до суда.

На крайний случай

“Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита является личное, имущественное и титульное страхование. Договор ипотечного страхования заключается между страховой компанией (страховщиком) и физическим лицом — заемщиком (страхователем) Если произойдет страховой случай, именно страховая компания выплатит остаток ссудной задолженности перед банком, возместит убытки при полной гибели или повреждении недвижимости. Каждый решивший получить ипотечный кредит должен понимать необходимость страхования и быть готовым дать полную информацию о своем здоровье и выбранном жилье”, — говорит Константин Артюх.

Таким образом, на сегодняшний день страхуются только жизнь и здоровье заемщика, а также сохранность собственно имущества. То есть потеря работы или другие причины изменения финансового положения не являются страховым случаем, и тут страховая компания заемщику не помощник.

Однако невозможность выплаты кредита в случае смерти владельца жилья или потери им трудоспособности, как правило, страхуется, и в этом случае страховая компания выплачивает страховую премию (в случае смерти застрахованного владельца жилья или члена его семьи наследникам сразу выплачивается полная стоимость этого жилья, и уже полностью оплаченное жилье остается в собственности его наследников).

Почему в России до сих пор не распространена принятая на Западе практика страхования кредитных рисков заемщика? Видимо, причина в том, что страховые компании опасаются брать на себя подобные риски: во-первых, это может вызвать снижение требований банков к заемщикам в процессе андеррайтинга, а во-вторых, это может вызвать злоупотребления со стороны самих заемщиков, которые могут инициировать свое увольнение, с тем чтобы получить страховую выплату и покрыть кредит. “На сегодняшний день такая возможность страхования своих рисков для заемщиков в России лишь обсуждается”, — говорит высокопоставленный менеджер одного из банков. А потому заемщику остается надеяться лишь на себя и выстраивать доверительные и долгосрочные отношения с банком.

Дата публикации: 10:34 05 декабря 2005

Источник: bpn.ru