Пятилетка Подмосковья

За последние пять лет стройкомплекс Московской области добился впечатляющих успехов и практически удвоил объемы строительства, подмосковное жилье пользуется все большей популярностью у покупателей из различных регионов России, из Москвы. Рынок жилья Подмосковья сегодня — это рынок новостроек. Однако разгорающиеся в московском регионе скандалы с нарушениями обязательств застройщиков перед соинвесторами, приобретающими квартиры на этапе строительства, подпортили репутацию строителей как в столице, так и в области. Но строители не виноваты, считает заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев. Он отвечает за строительство, освоение капиталовложений в промышленность, жилищно-коммунальную сферу. По его мнению, застройщики сами пострадали.

— В последние годы в Московской области жилищное строительство ведется с заметной активностью.

— Президентом РФ была поставлена задача вдвое увеличить объемы строительства жилья. Мы эту программу выполнили. В 2000 г., когда приступил к работе нынешний губернатор Борис Громов, в Подмосковье было построено 2,1 млн кв. м жилья, из которых 1,5 млн кв. м — коттеджное строительство и 500 000-600 000 кв. м — многоэтажная застройка. В 2004 г. стройкомплексом области было возведено 5,7 млн кв. м, в 2005 г. мы также планируем выйти на объем 5,1-5,2 млн кв. м.

Цель была не каких-то абстрактных успехов достичь. В 2000 г., для того чтобы больше осваивать средств на строительстве жилья и получить больше жилья для решения социальных проблем, была выработана программа строительства, которая включала в себя создание инвестиционного рынка на территории области. Потому что, к сожалению, в те времена банки не хотели вкладывать деньги в строительство жилья и получить длинные деньги на строительство хотя бы на год было сложно.

Мы создали законодательную базу, разработали необходимые документы по инвестиционно-бюджетному фонду, по подготовке трехсторонних контрактов (между инвесторами, органами власти на местах, правительством области), которых тоже не было.

До 2000 г. все было отдано в руки глав муниципальных образований, они правили бал. Договаривались напрямую с инвесторами о застройке пятнами, и инвестору было здесь шоколадно — вписал на участок вставочку-дом, подключился к уже имеющимся сетям, продал, получил доход и отвалил. В результате усиливалась дополнительная нагрузка на инженерную, на социальную инфраструктуру.

Мы понимали, что, пока не перейдем на комплексную застройку микрорайонами, рассчитывать на успех невозможно. Построить много жилья можно только при условии подбора инвесторов, которые способны строить 100 000, 200 000, 300 000 кв. м. Понятно, что наши предложения, связанные с комплексной застройкой, не очень-то устраивали… Собственно, они всех не устраивали. Потому что такая застройка предполагает дополнительные затраты на инженерные сети, социальные объекты (школы, больницы, детсады), дороги, благоустройство.

Тем не менее в довольно короткие сроки был проведен большой комплекс работ, в результате, получив необходимую законодательную базу, мы смогли привлечь инвесторов на строительство.

Сейчас ведется комплексная застройка ряда городов, таких как Долгопрудный, Одинцово, Балашиха, Люберцы, Коломна, Дзержинский, Химки (6-й, 7-й, 8-й микрорайоны), Реутов и др. — все перечислять долго. Благодаря комплексному подходу объем ввода жилья увеличился резко. Мы сейчас работаем над формированием инвестиционного бюджетного фонда, средства от которого направляются на сети.

Естественно, в документах, регламентирующих инвестиционный процесс в Подмосковье, предусматривалась в том числе и защита инвесторов от последствий смены руководителей муниципальных образований. Раньше новые должностные лица имели обыкновение иной раз изменять условия договоров.

Следующим этапом стало начало работ по созданию генерального плана Московской области. Это долгосрочная и очень интересная задача, Генплан будет разрабатываться до 2020 г. Стоимость Генплана Московской области — 800 млн руб. Я знаю, что в России пока никто так крупномасштабно, как мы, не занимается созданием генплана своих территорий. И благодаря этой работе мы оказались готовы к вступлению в силу нового Градостроительного кодекса лучше, чем кто-либо другой.

Еще один важный фактор — консолидация усилий строительных организаций. Они были разобщены, работали сами по себе.

— Вы имеете в виду подмосковных строителей? Как соотносятся объемы жилья, возводимого на территории области московскими и подмосковными строительными компаниями?

— Не только подмосковных. Я считаю, что делить строителей на “своих” и “чужих” — это некорректная постановка вопроса. У нас не принято так. На территории области строят жилье строители из Белоруссии, Таджикистана, c Украины, из Москвы, нам поставляли продукцию домостроительные комбинаты Иваново и Твери. Мы создаем условия, для того чтобы эти фирмы, работая в области, все регистрировались на территории области. Они здесь платят налоги. Например, “ПИК-Регион” — компания создана в Московской области, работает по застройке 6-7-8 мкр. в Химках, в Центральном микрорайоне Долгопрудного. Так же и другие компании, работающие в Подмосковье. А за то, что подмосковные компании строят на территории Москвы, стройкомплекс области не отчитывается. Я считаю, что они, работая в Москве, являются московскими.

Это некорректно, когда руководство Москвы говорит: “Вот, мы строим в Питере, в Севастополе”. Стройте на здоровье, радуйтесь, что вас пустили на территорию того же Питера, дали возможность там работать, задействовать свои мощности и делать бизнес! А уж что касается нас, то это вообще бестактно. Область сегодня вполне может справиться своими силами, но, учитывая наши потребности и наши возможности, мы включаем в том числе в эту работу и московских строителей — компании, имеющие центральные офисы в Москве, но зарегистрированные и работающие на территории области. А подобного рода утверждения некоторых руководителей Москвы ставят в неловкое положение в первую очередь московских строителей, работающих в Подмосковье. Потому что нам ничего не стоит прекратить это взаимодействие.

— Сейчас на рынке новостроек Подмосковья и Москвы неспокойно. Отчего, по-вашему, вдруг вновь разгорелись конфликты с долевым строительством, казалось бы оставшиеся в прошлом?

— Все началось не вдруг и не в этом году. В августе 2004 г. в результате банковского кризиса банки прекратили давать кредиты строительным компаниям, в том числе довольно крупным. И это не случайно, я убежден. Многие банки, которые в начале 2000 г. отказывались давать кредиты на строительство жилья, спустя несколько лет поняли, что строительство — это доходное дело.

Так зачем давать кредиты кому-то, когда можно самим извлекать доход из финансирования собственных строительных проектов?

— То есть, по-вашему, некоторые банки перестали кредитовать строительные компании с единственной целью — самим заняться строительством?

— Именно так. Многие банки сегодня имеют свои строительные компании, которые финансируют и от которых имеют больший доход, нежели от кредитования сторонних застройщиков.

В результате некоторые компании, работающие на территории области, такие как “Стройметресурс”, компания Александра Зимина “Стройиндустрия”, так и не смогли выкарабкаться из кризисной ситуации. Я убежден, что это несчастный случай (в Подмосковье возбуждено шесть уголовных дел против недобросовестных застройщиков, всего претензии возникли по 49 строительным адресам в Химках, Красногорске, Долгопрудном, Мытищах, Ивантеевке, Пушкино, Дмитровском и Наро-Фоминском районах).

Что касается “Социальной инициативы”, у меня уже были неприятности с этой компанией. Я знаю, что в области за $180-200 за 1 кв. м построить жилье нельзя. Я сам давно лично занимаюсь поиском различных технологий, которые бы снизили себестоимость строительства. Но, к сожалению, пока никто не может дать такую себестоимость — $200 за 1 кв. м.

Хотя, если вчитаться в договоры, которые подписывали многие из тех, кто сейчас обращается с жалобами, порой просто диву даешься… Иногда в договорах даже не упоминается о получении жилья частным соинвестором.

— А какова сейчас себестоимость строительства жилья в Подмосковье?

— Она разная — от $400 до $1000 за 1 кв. м. Например, сейчас мы планируем крупную застройку в Люберецком районе на участке, где необходимо перенести завод, рекультивировать очистные сооружения. Это серьезная большая работа. Пока есть три варианта от $850 до $1200 за 1 кв. м, сейчас выбрали второй вариант — $1000 за 1 кв. м, и это только себестоимость в связи с необходимостью больших затрат на подготовку площадки. В области все сложнее и дороже становится строить. Чтобы построить микрорайон, надо делать очистные сооружения, энергетические комплексы. Сегодня только за подключение к электроэнергии (без учета прокладки кабеля, строительства подстанции) необходимо заплатить $40 с 1 кв. м! А все наши комплексные застройки делаются с учетом прокладки сетей.

— Вернемся к недобросовестным застройщикам.

— Поначалу обвинили во всем строителей. Но строители сами обмануты! Нам платят деньги — мы строим. У нас мало таких компаний, кто сам строит и сам инвестирует. Пожалуй, только компания Зимина. В большинстве случаев инвесторы приходили со своими деньгами или деньгами кредитными, нанимали строителей. И обвинять строителей в том, что люди не получают квартиры, — перекладывать с больной головы на здоровую. Строители уже были вынуждены вкладывать свои оборотные средства в связи с тем, что инвестор нарушал график финансирования стройки. Сейчас вроде бы называют истинных виновников.

— То есть, по-вашему, вина за то, что люди, вложившиеся в строительство жилья, лишились денег и не получили квартир, лежит на инвесторах?

— На инвесторах, которые занимаются финансированием строительства и не рассчитывают свои силы, на риэлторских компаниях, реализующих жилье. Есть конкретные группы людей, которые проводили двойные продажи жилья.

— Но чиновники области подписывали разрешение на строительство всем этим инвесторам… Чиновники должны нести ответственность?

— Ну вот я чиновник. Я вижу проект, необходимую документацию, есть соответствующие рекомендации, инвесторы — известные люди, чего же им препятствовать? Они в соответствии с законом входят на рынок области, начинают строить… Те компании, которые сегодня не могут выполнить свои обязательства перед дольщиками, — они же строили, и много. Тот же “Стройметресурс”. И особых нареканий в их адрес не было. Они просто не смогли найти финансирование, которое бы закрыло их проблемы.

Сейчас ситуацию мы выправляем. Делается это за счет территорий. Губернатор принял решение оказывать помощь, и мы выворачиваемся, выкручиваемся, чтобы инвесторы, которые оказались в трудном положении, все же рассчитались с покупателями. Где-то повышаем этажность проекта, чтобы экономику выправить, где-то дополнительные участки даем, и т. д. Я не сомневаюсь, что все условия, необходимые для удовлетворения потребностей людей, которые заплатили деньги, будут соблюдены.

— И как скоро?

— Важно, чтобы это произошло, чтобы люди твердо знали: вот строится дом, в который вложены его деньги, и квартиру он получит. Тут уж не до жиру. Главное — выйти из кризиса и решить проблему жилья для людей.

— Что изменилось во взаимоотношениях районных администраций и инвесторов?

— Все изменилось. Работаем сегодня непосредственно с главами муниципальных образований, их заместителями по строительству. Все взаимоотношения отлажены, все у нас выстроено, все в соответствии с законами как федеральными, так и нашими областными.

— Ближнее Подмосковье уже довольно плотно застроено. А как обстоят дела в более удаленных от МКАД городах, районах?

— Строительство ведется во всех муниципальных образованиях области, где-то меньше, где-то больше. Это связано с платежеспособностью людей, с расстоянием от Москвы. У нас сегодня 70-километровая зона от МКАД — это такие города, как Клин, Солнечногорск, Павловский Посад, Чехов, Ступино, Дмитров и даже Коломна, за 100 км, — активно застраиваются. Я убежден, что в связи с активной работой по Центральной кольцевой автомобильной дороге (ЦКАД) вся 50-70-километровая зона Московской области будет задействована и востребована. В зону ЦКАД будут выноситься складские, грузовые терминалы, там будут появляться гостиницы, гипермаркеты, объекты придорожного сервиса, новые рабочие места — около 0,5 млн рабочих мест.

Чтобы решить существующую в Подмосковье транспортную проблему, надо прекратить доступ большегрузных автомобилей в 50-70-километровую зону к Москве. Транзитный крупногабаритный транспорт должен по ЦКАД объехать центр московского региона, а если товары доставляются в Москву, то должен разгрузиться на ЦКАД, и уже оттуда со складов более мелким транспортом товары будут перевозиться к месту назначения. Это огромная работа, и это проект, который, я считаю, должен дать серьезные дивиденды для области.

— Это вы делаете в интересах Москвы? Город задыхается от выхлопов дизельных грузовиков.

— Это в интересах столичной области, центра вообще. Транзитный большегрузный транспорт забивает наши дороги.

— Кто будет финансировать работы? По оценкам, может потребоваться более $3 млрд.

— Будут задействованы и федеральные, и областные, и муниципальные деньги, и средства инвесторов. Сейчас разрабатывается проектная документация. Думаю, в будущем году приступим непосредственно к работам на земле (как сообщалось ранее, ЦКАД должна появиться в Подмосковье к 2011 г.).

— К Московской области уже давно прочно приклеился ярлык “спортивная”. Почему именно спортивным объектам уделяется такое внимание?

— Честно говоря, выражение “спортивная область” уже оскомину набивает. Да, из комплекса разных социальных задач был выбран спорт. Наверное, это предвидение губернатора, оказавшееся верным на 100%.

Дворцы спорта, стадионы, построенные в городах Московской области, преображают эти города. Например, Клин, за 100 км от Москвы, когда-то там было химическое предприятие. И вдруг на территории не слишком чистого города строится дворец спорта. Глава района Александр Постригань говорит, что просто по-детски счастлив, когда заходит в этот дворец. Туда с утра до ночи приходит огромное количество людей. И теперь уже глава района приводит в порядок все прилегающие улицы. А Коломна? Коломенская ледовая дорожка — это потрясающее инженерное сооружение! Подобные сооружения требуют уже другого города, формируют вокруг себя некую новую среду, и город приобретает новое качество. Людям не надо возить детей на занятия спортом в Москву, кроме того, многие родители находят себе работу тут же, появляются рабочие места.

Сейчас строим всесезонный горнолыжный комплекс в Павшинской пойме (Красногорский район) рядом с “Крокус Сити”, уже строим фундамент под опоры. Это просто инженерный шедевр, а уж с точки зрения ее использования — о таком только мечтать можно было. 100 м высотой, 400 м спуск.

— Там же, недалеко, строится комплекс зданий правительства Московской области?

— Да, строятся правительственный комплекс, офисный центр, областной суд. Будет великолепный яхт-клуб. В дополнение к торговому комплексу предпринимателя Араса Агаларова (“Крокус Сити Молл”. — “Ведомости”) — выставочный центр вроде ВДНХ, только лучше, современнее.

Когда я впервые побывал во Франции, я был поражен районом Дефанс. Он строится уже многие годы, в нем сосредоточено все, что делается в мире нового и интересного. Я всегда мечтал иметь свой Дефанс. И здесь будет нечто подобное.

Но все эти горнолыжные спуски, дворцы спорта — это уже отчасти пройденный этап. Сейчас наиболее важный объект — ЦКАД. И работа с ветхим 3-5-этажным жилым фондом.

Я считаю, что области крупно повезло, что губернатор лично занимается вопросами строительства. Если бы все руководители регионов уделяли строительству столько внимания, как Борис Громов, жили бы мы в России значительно лучше.

— Вы это говорите не потому, что он ваш начальник?

— Вовсе нет. Но я убежден, и говорил об этом на многих совещаниях, что, если президент страны не будет заниматься строительством, серьезных подвижек к лучшему в экономике страны, строительстве жилья, решении социальных проблем не будет. К сожалению, меня не очень слышат. Нельзя в России не иметь министерства строительства РФ, и он должен быть на уровне зампредседателя правительства РФ. А что мы имеем сегодня?

— Но сейчас о жилищной политике уже говорят на самом высоком уровне.

— Говорить и делать — разные вещи. Нужно непосредственное участие главы государства в этом процессе. Если президент будет приезжать на закладки тех или иных крупных объектов и тем самым показывать пример главам регионов, когда он будет заинтересованно отслеживать, в каких регионах что как строится, тогда будет смысл.

Московская область — своего рода модель Российской Федерации. У нас 79 муниципальных образований, есть ближние и отдаленные, есть бедные и богатые. Но все города приобретают свое лицо, они начали благоустраиваться, прихорашиваться.

Очень важно, чтобы были отремонтированы лечебные учреждения, чтобы они были оснащены хорошим современным оборудованием.

Нам, конечно, далеко до идеала, но уже есть несколько городов, в которые мы спокойно можем приглашать в любое время года гостей. Это Ногинск, Дзержинск, Дмитров, многие другие. Городов 15, может быть, пока не слишком благоустроены, поскольку уровень понимания необходимости этого руководством города не на высоте. Глава должен сам уметь выстраивать отношения с дорожниками, со строителями, с финансистами, с инвесторами. Но еще год-два — и область будет вполне обустроенной.

Дата публикации: 11:16 05 декабря 2005

Источник: bpn.ru