Кассовый разрыв инициативы

Не сказать, что появление на организованном Ассоциацией строителей России в ноябре “круглом столе” “Строительные пирамиды: мошенничество или экономический просчет” председателя правления коммандитного товарищества “Социальная инициатива” Наталии Карасевой произвело фурор, но внимание к себе этот шаг одного из руководителей компании из списка проблемных строительных организаций, несомненно, вызвал. Во всяком случае, больше ни один из представителей компаний из того же перечня — а их около десятка — на подобный выход не отважился. Мало того, Наталия Карасева произнесла на встрече речь, призвав к большей серьезности модератора мероприятия Матвея Ганапольского и упрекнув власти в отсутствии конструктивного диалога с бизнесом, а также обличив журналистов, которые мешают строить и жить. Более подробный разговор с Наталией Карасевой состоялся на следующий день после ее публичного выступления.

— Какая именно власть неправильно строит отношения с бизнесом? Вы же взаимодействуете и с городской, и с областной, и с региональными администрациями?

— У каждой из них свои особенности. С московской администрацией у нас сейчас нет ни одного контракта. В целом инвестиционно-строительный рынок тяжелый, рискованный. Посмотрите: западные бизнесмены не идут на него, они занимаются только бизнес-центрами, торговыми комплексами. Потому что жилой проект, как правило, требует сноса старого фонда, расселения жителей, строительства коммуникационных сетей. А это очень затратно. И если диалог с местной администрацией идет не слишком позитивно, то это обязательно скажется в итоге.

Приведу сначала пример по Москве. Мы выступили инвесторами по строительству объекта на Цветном бульваре. Это культурно-общественный комплекс “Женский центр”. Объект сложный, затратный. Мы должны были сдать его в 2005 г. Когда проходили подземные работы (а основные сложности были связаны с этим: сначала на участке был обнаружен водовод ХVI в., потом бомба), нас не особенно контролировали. Как только мы вышли на поверхность, строительство стало приобретать какие-то очертания, нас стали контролировать по этой площадке каждую неделю. А почему, собственно? Ведь не всех же так контролируют! Зачем создавать такое напряжение?

В Мытищах мы финансируем строительство на улицах Юбилейной и Крестьянской. На Крестьянской провели снос старых домов и купили за счет компании 100 квартир жителям. Но нам до сих пор по этому объекту не выдано разрешение на строительство. Ну как можно оценивать такое отношение?

Не надо забывать, что на протяжении многих лет мы предоставляли людям со средними доходами возможность инвестировать в строительство и приобретать жилье. Чтобы цены росли не так быстро, как рос рынок, надо было продумать и создать механизм работы с финансовыми инструментами. Сделать так, чтобы клиенту в ходе строительства не пришлось доплачивать. Это можно сделать только тогда, когда видишь хотя бы лояльность администрации.

— Как вы оцениваете — с чего начались ваши проблемы?

— Проблемы начались с прошлого года. Отчасти медвежью услугу оказал нам банковский кризис. С одной стороны, людей можно понять — они были напуганы. Но потом все усложнилось: изменилось правовое поле, вступило в силу законодательство, которое оторвало нас от источников финансирования для капитальных вложений.

Следующий шаг — разорение компаний. Не буду называть, кто в этом списке. Но в результате общей паники началось массовое расторжение инвестиционных договоров.

Как поступили в похожих условиях в Санкт-Петербурге? Проанализировали ситуацию, связанную с изменением законодательной базы, и подставили своим частным инвесторам финансовое плечо. Сначала там провели совещание на высоком уровне под руководством заместителя губернатора Александра Вахмистрова, собрали представителей строительных компаний, банков, фондового рынка. Постарались сделать так, чтобы фондовый рынок — а он там работает очень грамотно — помог каким-то образом компенсировать недостаточный финансовый поток. Поэтому такого кризиса, какой случился в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге нет.

— Ваши стройки сейчас стоят?

— Да, наши стройки стоят. Проводим санацию. У нас произошел “кассовый разрыв”, вызванный массовым расторжением договоров инвестирования, начавшимся весной прошлого года.

— То есть люди стали требовать возврата средств?

— Да, люди стали требовать возврата средств. Так вот мы, в свою очередь, не просто возвращали средства. Мы еще подбирали жилье, аналогичное требуемому, а оно, между прочим, выросло в цене в 2-3 раза. Возвращали индексированные суммы.

— С каким процентом?

— По-разному. До 16%. В любом случае не меньше ставки рефинансирования. На сегодняшний день нами возвращено заемных ресурсов на 2 млрд руб.

— Вы много строили в регионах объектов социального назначения. А что происходит с ними сейчас?

— У нас есть объект в Можайске — бассейн. Сегодня затратная часть на возведение этого сооружения составила 45 млн руб. Но исходя из того, что сложилась тяжелая финансовая ситуация, мы вынуждены строительство остановить и все свои средства направить на решение проблем в жилом секторе. Дальше либо город выкупит у нас часть строительства и мы направим полученное на его завершение, либо просто продадим как незавершенное строительство и не будем к нему возвращаться.

Сегодня, чтобы достроить подмосковные объекты, нам потребуется сумма более скромная, чем та, что мы вернули вкладчикам.

Есть проекты в других регионах — во Владикавказе, например. В бытность еще президентом Северной Осетии Александра Дзасохова между ним и мэром Москвы Юрием Лужковым было подписано соглашение о строительстве гостиницы “Москва”.

Но этот контракт остался благими намерениями. И Дзасохов обратился к нам с просьбой построить гостиницу. Мэрия также обращалась к нам. Мы взялись за объект, потому что понимаем, что такое Кавказ, какое большое политическое значение имеет южная граница России. В проекте были доля администрации и доля нашей компании. Нам обещали найти инвесторов, которым можно было бы передать эту гостиницу. Потому что нам эта гостиница изначально не нужна, это не наш бизнес.

— А зачем тогда было браться за нее?

— Мы пошли навстречу республике, московскому правительству.

— Какие еще объекты у вас есть в регионах?

— “Атриум” в Оренбурге. По значимости и местоположению — как Красная площадь в Москве. В центре города был вырыт котлован. До нашего прихода в город с проектом были связаны криминальные истории: кто-то инвестировал, потом кто-то кого-то убил… И вот правительству Оренбурга порекомендовали обратиться к нам. Как объяснил нам мэр Юрий Мещеряков, объект важен для него политически. А кроме того, надо было просто наводить порядок. Представьте, котлован в центре. Нам, конечно, наобещали, что будут помогать, подыскивать инвесторов… Это даже записано в договоре. Сейчас в проект вложены десятки миллионов рублей. Мы предъявили претензии городу, потребовав возврата денежных средств. Стройка приостановлена. Мы хотим получить компенсацию и направить деньги в жилую сферу.

Или возьмем Новосибирск. Большой микрорайон, 60 га на берегу Оби. Шикарное место! Но оно было абсолютно не освоено, не было инженерных сетей. Мэр Новосибирска приезжал к нам, просил решить проблему сетей, сетовал на то, что у них нет компаний, которые могли бы выполнить такие работы. Мы туда вложили серьезные инвестиции: сделали очистные сооружения, тянули их через Обь, под рекой. Для решения проблемы тепло- и энергоснабжения сделали проект мини-энергоблока (у нас есть опыт развития альтернативных муниципальных теплоэнергосистем). Этот энергоблок должен был обеспечивать энергией объекты жилого и нежилого назначения целого района. Когда все эти работы были выполнены, нам было предложено переуступить проект другим инвесторам.

Хочу заметить, что вообще период инвестирования, связанный с прокладкой сетей, крайне сложен. Но когда что-то такое делают под землей, то никто не понимает, что именно там происходит и как это все важно. Не понимают, что без этих работ не будет ни тепла, ни света, что жить в новом районе будет невозможно. Пока мы занимались коммуникациями, местные СМИ только и писали, что все идет долго и тяжело. В результате проект мы переуступаем. Вот это и есть пример создания неблагоприятного инвестиционного климата. Я понимаю, в такой ситуации можно так рассуждать: зачем такие сложные площадки, зачем так много проектов?..

— Да, именно так и хочется рассуждать.

— У нас нет простых площадок. Все они связаны или со сносом, или с прокладкой сетей. Многие говорят: “Мы не будем этим заниматься!” А кто будет? Можно как угодно относиться к нашей экономике, политике. Но это же наша страна. Мы же ее любим.

— Сколько у вас строек в Москве и Московской области? Вы сказали, что они остановились и вы проводите санацию.

— В Москве осталось мало: гаражный кооператив в Тропарево-Никулино, жилой объект на ул. Рокоссовского, 42, закончено строительство жилых домов на Большой Набережной, идет оформление прав собственности.

— Закладка “памятного камня” на Б. Набережной проходила то ли в 1999, то ли в 2000 г. Получается, строительство шло пять лет?

— 25-этажные дома сдавались очередями. Когда мы пришли на эту площадку, то оказались там седьмыми инвесторами. Все предыдущие от нее отказались. На месте строительства находились объекты, принадлежащие 700 физическим и юридическим лицам, там размещались гаражи, объекты капитального строительства. Потом выяснилось, что нужно вывозить оттуда загрязненный грунт, потом оказалось, что там необходима бетонная стена в грунте, которую проект архитектора Юрия Григорьева не предусматривал. И мы ее сделали за свой счет. Но это сдвинуло сроки на полгода.

Первые наши вкладчики платили тогда за 1 кв. м по $470-480. Так стоило все-таки ждать, чтобы получить квартиру в таком месте? И по всем нашим объектам у нас стоимость жилья была такого же уровня.

— Говорят, что низкие цены — это первый признак пирамиды. Имеет ли смысл так играть на ценах?

— Нашей “игре” 15 лет! Население сегодня не получит жилье, если мы не будем устанавливать доступные цены. Поймите, доступные цены — это не низкие цены, это цены инвестиционные. Ведь сегодня стоимость 1 кв. м на Большой Набережной — более $2100. Выиграли те люди, которые подождали завершения строительства? Выиграли.

— Знаю семью, которая в 2001 г. отдала вашей компании в счет погашения стоимости нового жилья по ул. Рокоссовского, 42, однокомнатную квартиру, доплатила разницу между ее стоимостью и стоимостью нового жилья, а кроме того, внесла деньги за гараж. Четыре года люди вынуждены жить в ожидании новой квартиры в крайне стесненных условиях. А на этой стройплощадке даже котлован еще не вырыт.

— Ситуация с этой площадкой сходна с ситуацией на Большой Набережной. Люди имели только те суммы, которые имели. И не более того. А жить хотели именно на Большой Набережной или на ул. Рокоссовского. А это прекрасные места. Так получилось тем не менее, что большинство заявлений на расторжение договоров (инвестирования) было именно по этому объекту. Со многими мы рассчитались жильем — в общей сложности на сумму, двукратно превышающую вложенные ими инвестиции.

Сегодня мы нашли для этого объекта стратегического инвестора. Если юридическое лицо, которое взялось доинвестировать это строительство, будет работать не так, как надо, то мы будем принимать меры. У нас там осталась определена доля. Если частные инвесторы не вышли из проекта и не проявили нелояльного отношения к нам в этот период времени, то, естественно, они получат то, на что рассчитывали.

Площадка, между прочим, тоже была непростая. Сначала возникла необходимость вывозить оттуда грунт: часть территории принадлежала химическому предприятию. На участке находилось 42 гаража. Осталось три.

— Как же другие компании решают подобные проблемы? Ведь они взаимодействуют с теми же властями, работают в том же городе.

— Дело в том, что нас ни с кем нельзя сравнить. Ни в смысле объемов, ни в смысле наших технологий.

— Я неоднократно слышала, что у вас возникают эти проблемы из-за погони за объемами. Видимо, вы с успехом решаете вопросы получения земельных участков, а потом не можете рассчитать свои силы.

— Если бы мы умели это делать, мы бы получали хорошие площадки. Но хорошие площадки обычно раздают “своим” компаниям. Там затратные статьи — строительство сетей, например — покрывают бюджеты, муниципальные и федеральные. Мы же все делаем сами.

— На “круглом столе” прозвучало, что власти намерены выработать механизм достраивания зависших объектов. То есть площадки, на которых идет строительство, будут изыматься, туда будут приглашать другие компании. Вас это может коснуться?

— Повторяю: нас нельзя сравнивать с другими компаниями. Мы располагаем серьезными активами. Та же гостиница во Владикавказе. Она стоит 400 млн руб. Мы сейчас все выставим на продажу.

— Правда, что на вашу компанию заведено уголовное дело?

— Оно было заведено по инициативе наших вкладчиков, но тут же приостановлено.

— Как вы вообще с ними общаетесь? У вас есть часы приема по личным вопросам? В здании, где размещен ваш офис, серьезный КПП.

— Я сама часто объезжаю наши филиалы, встречаюсь с людьми. Провожу собрания вкладчиков. Этим мы тоже, кстати, отличаемся. Вкладчики — это наш коллектив. Мы вместе отвечаем за итог деятельности коммандитного товарищества.

Созданы инициативные группы в городах, где есть наши филиалы. А строим мы в Серпухове, Мытищах, Люберцах, Можайске, Коломне, Клину, Егорьевске, Кашире, Воскресенске. Мы ввели антикризисное управление. Запретили филиалам выдавать деньги населению. Если бы филиалы не пошли на поводу у вкладчиков, у нас были бы завершены все объекты.

— То есть теперь они и деньги не могут получить?

— Получат согласно закону.

— То есть?

— По закону возврат средств по договорам инвестиционного вклада производится по итогам финансового года, после сдачи баланса.

— То есть нужно будет ждать до конца 2005 г.? А на каких условиях вы будете выдавать эти деньги?

— С каждым будем определяться индивидуально в зависимости от того, какая сумма была проплачена, как долго она была у нас в обороте. Во всяком случае, вкладчик получит не меньше суммы вложенных инвестиций.

— А удорожание стоимости жилья учитывается?

— Есть договоры купли-продажи — это одно. Договоры инвестирования — это другое: вносится сумма, на выходе можно получить деньги, а можно — квартиру. Многие получали деньги. Как в банке.

— В Химках вы построили небольшой торговый центр. Он очень долгое время не работает.

Почему?

— Мы судимся с партнером, который владел частью земли. Кроме нас, там никто не вкладывал никаких средств. Но другая сторона контракта требует больший метраж, чем ей положено. Идет разбирательство.

— Вы говорили, что проводите санацию объектов. В чем она заключается?

— Мы вводим антикризисное управление. Недавно провели собрание вкладчиков. После этого были созданы инициативные группы на каждом объекте. Туда входят наши специалисты, строители, представители службы экономической безопасности и вкладчики — 4-5 человек. Мы уже определили объекты, которые должны сдать в этом году. Главное — мы должны выбрать способы выхода из ситуации. Это может быть пересмотр доли администрации, изменение обременений. Ведь в ходе реализации контракта эти обременения становятся более жесткими. Вместе с вкладчиками мы определимся, как будем работать с административным ресурсом.

Так сейчас стоит вопрос по объекту в Люберцах. Либо вкладчикам придется доплачивать, чтобы завершить объект, либо делать заем, либо пересматривать условия контракта по обременениям.

— Вы пытаетесь представить ситуацию так, как будто проблемы у вас начались после банковского кризиса. Но ведь это, мягко говоря, не так. На одной из пресс-конференций, которая проходила в 2002 г. с участием Владимира Ресина, ему уже задавали вопросы по поводу деятельности вашей компании. Он, кстати, не позволял себе никаких резкий оценок и высказываний на ваш счет.

— А вы думаете как? Бизнес — это просто? Сегодня мы объявили торги на наши объекты. Но должна констатировать: очереди среди инвесторов на эти объекты нет.

Дата публикации: 11:37 05 декабря 2005

Источник: bpn.ru