Элитный баррель

Эксперт темы: Олег Вахрамов, финансовый директор ГК "Спектр недвижимости":

- Богатые, да и просто обеспеченные люди могут себе позволить покупать жилье - и они делают это, приобретая "элитки". Еще одна социальная прослойка, которая также может покупать недвижимость, - это средний класс. Но, так или иначе, его представители ограничены в финансовых резервах, которые могут быть направлены как на единомоментную покупку жилья, так и на погашение взносов в случае приобретения квартиры в "долевке". К тому же они изначально нацелены на потребление иного продукта, а именно - жилья эконом- и миддл-класса. В связи с этим операторы строительного рынка, работающие в данных сегментах, не имеют возможности повышать цены столь же активно, как это происходит в сегменте жилья эконом-класса.

Вместе с тем, скорее всего рост цен на нефть и приток в Россию нефтедолларов не являются единственной причиной того, что цены на самарские элитки стали расти интенсивнее темпов удорожания жилья эконом- и миддл-класса. Дело в том, что элитное жилье строится в центре города, где стоимость земельных участков весьма высока. Очень дорого стоит отселение - на сегодняшний день его составляющая занимает $100-200 с 1 квадратного метра построенного жилья. Плюс - проведение коммуникаций. Эти два фактора также играют свою роль в процессе удорожания элитного жилья.

На сегодняшний день на рынке недвижимости Самары присутствует уверенный тренд к удорожанию жилья повышенной комфортности. В той или иной степени данная ситуация обусловлена косвенной зависимостью роста цен на элитное жилье от удорожания мировых цен на нефть, что обеспечивает приток в Россию нефтедолларов. За счет данного процесса увеличиваются доходы российского населения - но не всего, а определенной группы, представители которой по мере поступления прибыли инвестируют заработанные средства в тот или иной сегмент экономики. Реальный сектор занимает одну из лидирующих позиций в рейтинге привлекательности для инвестиций. Как следствие: на сегодняшний день пользуется высоким спросом именно дорогостоящее жилье, на приобретение которого ориентированы наиболее состоятельнее слои общества. Покупки элитного жилья совершаются и с целью непосредственного проживания в нем: при этом для каждого потребителя рынка дорогостоящих объектов недвижимости каждая следующая сделка оказывается более капиталоемкой по сравнению с предыдущей: если покупатель владел трехкомнатной квартирой, взамен нее он приобретает четырех- или пятикомнатную, а спустя время объектами внимания становятся загородные коттеджи.

В прошлом номере мы писали о том, что в сентябре в Самаре интенсивнее других объектов недвижимости росли в цене четырех- и пятикомнатные квартиры. 70-90% таких объектов относятся к категории жилья повышенной комфортности, расположенного либо в центральных районах Самары, либо в самых престижных точках более отдаленных микрорайонов (скажем, у прибрежных городских просек). Еще полтора года назад самым ликвидным товаром были квартиры эконом-класса: больший оборот позволял заработать максимум прибыли на доступных однокомнатных и немногим более дорогих двухкомнатных квартирах. Похоже, сегодня ситуация в корне изменилась: в сентябрьском рейтинге популярности объектов недвижимости "единички" в новостройках оказались лишь на четвертом месте (на первом - пятикомнатные, на втором - четырехкомнатные квартиры), готовые однокомнатные квартиры - и вовсе на последнем месте по популярности (первое место - четырехкомнатные квартиры, второе - комнаты, большинство которых выкупаются с целью расселения просторных коммуналок). За период с января по октябрь самарское элитное жилье - как готовое, так и строящееся - подорожало минимум на 33%, максимум - на 55-60%. "На сегодняшний день рост цен на элитное жилье на 10% опережает удорожание объектов недвижимости эконом- и миддл-класса", - констатирует генеральный директор СК "Портал" Игорь Михеев. Каковы факторы столь интенсивного роста популярности самарских элиток и связан ли он с тотальным удорожанием нефти?

"Безусловно, это так и есть - считает генеральный директор компании "Интер-стандарт" Сергей Кривозубов. - Тот факт, что вслед за ростом цен начинает дорожать недвижимость, на сегодняшний день становится весьма очевидным. За счет нефтедолларов растет благосостояние целой группы людей, которые заинтересованы в инвестициях, которые были бы одновременно не только надежными (поскольку в таком случае нефтедоллары можно было инвестировать в рынок драгметаллов), но и дающими стабильный прирост. Согласно последним исследованиям, недвижимость развитых регионов (к категории которых относится и Самара) дает прибыль, превышающую средние показатели фондового рынка. Конечно, абсолютной гарантии того, что, вложив капитал в недвижимость, вы получите 70% годовых, нет. Однако, аккуратно управляя капиталом, в реальном секторе можно весьма неплохо заработать. В связи с этим, первая отрасль, куда перераспределяются "свежие" нефтедоллары - это сегмент коммерческой недвижимости, вторая - сектор элитного дорогостоящего жилья, с помощью которого можно заработать как на аренде, так и на последующей перепродаже".

Как бы то ни было, на сегодняшний день динамика роста стоимости элитного жилья практически повторяет траекторию удорожания бензина. С начала года ГСМ выросли в цене в среднем на 47-48%. Примерно такими же были темпы удорожания самарских "элиток". Практически совпадают цифры последних полутора месяцев. С августа по начало октября рост цен на бензин в России составил в среднем 11,6%. За этот же период времени стоимость квадратного метра в самарских новостройках класса de lux выросла в среднем на 10,1%. Индекс готового элитного жилья, расположенного в центральных районах города +12. В то же время средний рост цен на жилье эконом- и миддл-класса за эти же полтора месяца был равен 7-8%.

В идеале, за счет роста цен на нефть должно расти благосостояние не только тех, чей бизнес так или иначе связан с "черным золотом", но и рядовых граждан - в том числе бюджетников. Однако на сегодняшний день пополнение госбюджета за счет продажи нефти практически никак не сказывается на наполнении кошелька учителей, врачей и библиотекарей. Дабы избежать инфляционных скачков, чиновники предпочитают не поднимать лишний раз зарплату бюджетникам, а укреплять резервы стабилизационных фондов и аккумулировать нефтедоллары в золотовалютных запасах. В результате около 70% доходов рядовых граждан приходится на долю потребительских расходов, за счет чего несколько страдает покупательская способность на рынке жилья эконом-класса. Зато стабильно высоким остается розничный товарооборот - в 2005 году его показатель должен превысить 111%. Правда, согласно прогнозам, в следующем году он будет медленно снижаться и составит 109%, в 2007 году - 108,2%, 2008 - 107,9%. Вместе с тем, поскольку структура потребления меняется медленно, приоритеты расходов населения по прежнему будут соответствовать потреблению так называемых "обязательных" видов товаров.

Не все застройщики абсолютно согласны с нашими выводами.

Операторы самарского строительного рынка говорят о том, что помимо роста стоимости нефти, существуют и другие причины удорожания "элиток". По словам генерального директора СК "Куб" Ефима Вейсмана, с точки зрения теории рынка, прямой зависимости между ростом цен на баррель нефти (а значит, и притоком нефтедолларов в нашу страну) и стоимостью элитного жилья нет: "Однако на сегодняшний день такая тенденция явно присутствует на рынке. Чем объемнее становится капитал, так или иначе связанный с нефтеторговлей, тем больше этих средств перенаправляется на рынок дорогостоящего элитного жилья".

По мнению г-на Вейсмана, в нашем регионе важную роль в данном процессе сыграло принятое в начале этого года новое законодательство, регулирующее правоотношения в реальном секторе экономики: "С 1 октября земельные участки под застройку будут предоставляться только в рамках открытых аукционов. При этом подготовкой площадок займутся сами муниципалитеты. Потенциальные потребители рынка элитного жилья, зная о дефиците свободных площадок в центре города - а именно в его пределах строятся дома повышенной комфортности - опасаются, что через два-три года вектор самарской застройки будет заметно смещен в направлении спальных районов, и покупают дорогостоящее жилье сейчас".

"Дефицит же элитного жилья присутствует на самарском рынке и сегодня, - считает генеральный директор ООО "Самаражилинвест" Константин Анцинов. - В то время как спрос на качественное дорогостоящее жилье остается стабильно высоким. В первую очередь именно эта ситуация вкупе с вновь принятыми законами, регулирующими правоотношения в сфере недвижимости приводит к тому, что у операторов рынка появляется возможность повышать цены - и нефть тут совершенно ни при чем. Если оператор рынка имеет на руках полный пакет разрешительной и согласовательной документации, если он сдает очереди жилых комплексов в положенные сроки, это дает ему все основания для повышения стоимости квадратного метра жилья, а, значит, и для того, чтобы извлечь максимальную прибыль".

Согласитесь: для того, чтобы выжать из оборота максимальную прибыль, нужно одно условие - стабильно высокий интерес к реализуемому товару. Если у потребителей есть интерес, преобразуемый в реальный спрос, значит, у них есть и деньги - в обратной ситуации цены на товар, в данном случае элитное жилье, просто-напросто не будут расти. Но самарское комфортабельное жилье продолжает дорожать. И, очевидно, что одну из первостепенных ролей в этой ситуации все же играет удорожание нефти. А конечными потребителями рынка могут быть не только собственно нефтяники, но и те, чей бизнес стал процветать именно сейчас за счет действия так называемого эффекта мультипликатора, когда повышение уровня доходов в одном секторе экономики приводит к росту товарооборота, а, значит, и доходности, в других сегментах бизнеса.

Дата публикации: 10:14 08 декабря 2005