Коттеджные поселки: кто на готовенького?

Продажа готовых загородных домов сама по себе не нова, так как на вторичном рынке покупателям предлагаются в основном именно коттеджи «под ключ». В этом году отдельные застройщики начали возводить целые поселки с готовыми домами.

Возможно, уже в следующем году строительство таких поселков станет одной из главных тенденций рынка загородной недвижимости.

Но пока большинство покупателей предпочитают приобретать свободные участки и строить дома по индивидуальным проектам или изменять типовые. Главный фактор популярности домов без отделки — более низкая цена. Ремонт обходится в среднем в $1 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, стоимость полностью готового коттеджа может оказаться больше раза в полтора.

Кроме того, обычно хозяин уверен, что он способен провести ремонт гораздо дешевле, поскольку сам контролирует качество, сроки и уровень отделки.

Спецпредложение для ленивых

Но заметное повышение покупательского спроса на готовые дома — явление вполне закономерное. Во-первых, постоянно растут требования клиентов к условиям проживания: все больше людей обращают внимание на главный минус коттеджей под отделку: необходимость «жить на стройке» и месяцами ждать окончания ремонта.

В готовый дом можно поселиться сразу после окончания строительства и не тратить время на ремонт и обстановку — а ведь эти хлопоты занимают, как правило, не меньше года. Во-вторых, растет качество отделочных работ, застройщики все чаще привлекают профессиональных дизайнеров по интерьеру и ландшафту — поэтому есть основания надеяться, что если готовый дом и не станет произведением искусства, то по крайней мере будет отличаться индивидуальностью.

По данным специалистов корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время готовыми коттеджами интересуется приблизительно 25% покупателей загородной недвижимости. Основную часть спроса составляют дома эконом-класса стоимостью примерно $150–200 тыс. Обычно с полной внутренней отделкой к продаже предлагаются относительно дешевые деревянные дома (или дома из панелей типа «сэндвич»). По структуре предложения на вторичном рынке, как отмечают специалисты компании Blackwood, коттеджи «под ключ» занимают около 58% (из них 56% — коттеджи «под ключ» без мебели и 44% — с мебелью). На коттеджи под отделку приходится соответственно 42% общего объема предложения на вторичном рынке.

На лицо похожие, разные внутри

Нельзя не отметить, что для девелоперов строительство и реализация готовых коттеджей сопряжены с очевидными трудностями — в первую очередь это касается времени возведения объектов. Срок строительства таких коттеджей, как правило, увеличивается в связи с отделочными работами.

Кроме того, растет и длительность реализации таких поселков, в то время как коттеджи под отделку продаются гораздо быстрее. Для многих покупателей очень важно, чтобы интерьер дома оформлялся по их желанию, тогда как в готовом коттедже полет фантазии ограничен. К тому же за два–три года спрос претерпит определенные изменения, и построенные дома «под ключ» не будут удовлетворять всем требованиям покупателей.

В любом случае особенности того или иного проекта зависят от девелопера, его целей и финансовых возможностей. «Зачастую застройщики используют традиционные архитектурные стили — классику, неоклассику, — отмечает руководитель отделения «Сретенское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов. — Тем самым они уменьшают свои риски, связанные с возможными большими сроками экспозиции объектов, которые не должны превышать шесть–восемь месяцев. В данном случае я имею в виду недорогие коттеджи стоимостью $200–300 тыс.».

Коттеджи «под ключ» возводятся в основном в поселках премиум-класса. Зачастую это большие по площади дома, по разным причинам не удовлетворяющие нынешних покупателей. Поскольку реализация дорогого индивидуального проекта достаточно сложна, продажа таких коттеджей проблематична.

Другая проблема, связанная со строительством поселка «под ключ», — необходимость больших вложений и более длительные сроки финансирования проекта, чем в случае продажи земли с подрядом. Каждый покупатель стремится выразить свою индивидуальность в оформлении дома, поэтому в коттеджном поселке уровня бизнес-класса и выше, сдающемся «под ключ», по идее не должно быть одинаковых интерьеров. «Это означает, что для каждого коттеджа необходимо создать свой дизайн-проект, что существенно удорожает строительство, — считает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов. — Кроме того, покупателю всегда хочется оценить качество ремонта перед оформлением сделки, поэтому реализация коттеджей «под ключ» на ранних этапах строительства оказывается затруднена. Для девелопера наличие отделки предполагает дополнительные затраты и растягивание сроков реализации, что ухудшает экономические показатели проекта в целом».

Обычно в готовых коттеджах и таунхаусах варьируется лишь внутренняя отделка: как правило, используется индивидуальный подход к оформлению дома, начиная от стиля мебели и заканчивая цветовой гаммой. Однако архитектурный стиль поселка сохраняется. Исключение составляют случаи, когда недвижимость покупается на этапе строительства — покупатель может изменить внешний вид дома, но таких примеров — единицы. «Например, был случай, когда собственник оформил дом в виде средневекового замка, — рассказывает управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова. — Наружная отделка была выполнена в сером цвете, а для внутренней использовались темные тона. В результате коттедж производил угнетающее впечатление. Это здание сильно выделялось на фоне остальных домов поселка, потом из-за этого возникли трудности с его продажей».

Коттедж «под ключ» стоит несколько дороже, чем аналогичный по параметрам коттедж в стадии готовности «под отделку».

Поэтому такие предложения привлекают людей, которые способны оплатить данные затраты. «В эконом-классе стоимость отделки составляет примерно $300–500 за 1 кв. м, в бизнес-классе — $500–550 за 1 кв. м, а цена отделки в элитных домах может составлять половину стоимости самого дома», — отмечает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Светлана Кондачкова.

Конечная стоимость зависит от использованных материалов и уровня отделки. В среднем коттедж с внутренней отделкой будет стоить дороже процентов на 30–35%.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:

— Если говорить о новом строительстве, то, безусловно, среди застройщиков сейчас есть только несколько «пионеров» продаж готовых коттеджей. Но объединять их термином «тенденция» пока преждевременно.

По сути у готовых к продаже домов только один недостаток — долгий срок экспозиции, то есть они не сразу находят своих владельцев. И это понятно: будущего владельца может удержать от покупки дома какой-нибудь нюанс в интерьере или внешней отделке. Совпадение интересов должно быть полным, а на это необходимо время. С другой стороны, когда потенциальному собственнику нравится коттедж «под ключ», после приобретения ему не придется тратить усилия, деньги и время на ремонт, обустройство интерьера и т. д. Владелец вселяется и продолжает жить в полностью обустроенном доме, что, безусловно, является немаловажным плюсом таких домов.

Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость»:

— Примеров продажи целых поселков «под ключ» нет, поскольку строительство таких поселков требует больших вложений, а также связано с большими рисками и более длительными сроками финансирования проекта, чем в случае продажи земли с подрядом. Такие предложения сейчас поступают в основном от частных застройщиков.Однако по мере того, как на новых направлениях (Новорижском, Дмитровском, Киевском, Калужском) будут появляться готовые поселки с развитой инфраструктурой и хорошими дорогами, спрос и предложение в сегменте домов «под ключ» здесь значительно вырастет.

Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Наша компания обычно проводит ремонт четырех–пяти строений, которые выступают в роли демонстрационных коттеджей. Впоследствии мы продаем эти дома по достаточно выгодной для покупателя цене, поскольку отделка оценивается нами по себестоимости. Рентабельной отделка коттеджей может быть только в сегменте de luxe, где клиент покупает не столько стены и участок, сколько архитектурный или ландшафтный шедевр.

Думаю, что рынок будет развиваться в сторону домов с отделкой. В результате мы придем к стандарту Америки, где покупатель приобретает дом в высшей степени готовности с полом и белыми, готовыми к покраске стенами. На данный момент в Подмосковье коттеджи с отделкой представлены преимущественно на вторичном рынке загородной недвижимости.

Дата публикации: 10:00 12 декабря 2005

Источник: bpn.ru