Риски все равно несут покупатели

Как известно, по принятому в текущем году закону о защите прав дольщиков последний имеет право в любой момент забрать вложенные в строительство деньги, причем с процентами. Это одна из главных мин для застройщиков, заложенных в законе.

Но долевая схема финансирования жилищного строительства, несмотря на положения закона, о котором, мягко говоря, нелестно отзываются строительные компании, используются и до сих пор, только в несколько ином виде.

Строители идут на хитрости

«Привлечение средств граждан для осуществления жилищного строительства — на сегодняшний день самый оптимальный вариант для строительных компаний, — уверен заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонид Санда-лов. — Поскольку закон о защите прав дольщиков, по сути, не дает возможности использовать договоры долевого строительства (после вступления закона в силу, по данным риэлтеров, в Петербурге не было зарегистрировано ни одного такого договора), компании используют другие варианты той же самой схемы. Сегодня в северной столице гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, предлагается такой вариант, как «инвестиционный» договор. Суть такого договора в том, что граждане дают так называемый кредит строительной компании. В итоге вместо выплат по кредиту они получают квартиру, причем значительно дешевле, чем покупатели, приобретающие недвижимость по окончании строительства».

Риэлтеры в ряду используемых сейчас строительными компаниями схем привлечения средств граждан называют также «предварительный» договор купли-продажи. Деньги покупатель выдает строителям авансом, а основной договор купли-продажи жилья он заключает, когда получает квартиру в построенном доме.

Банковские кредиты по-прежнему недоступны

И это не единственные ухищрения, на которые готовы идти стройкорпорации. Риэлтеры прогнозируют появление новых вариантов хорошо знакомой всем «долевки». Дело в том, что другие источники финансирования строительства, кроме денег частных инвесторов, использовать в сегодняшних условиях нецелесообразно. За границей сегодня активно используется схема банковского кредитования строительства. Западные компании, занимающиеся строительством, без проблем получают кредиты под небольшие проценты, которые практически не влияют на стоимость строительства.

Российские банки не готовы кредитовать местных строителей за маленький процент. Между тем, считают эксперты, при сохранении сегодняшних рыночных цен на жилье кредиты под более 5% годовых в валюте не выгодны строительным компаниям. Теоретически выгода может наступить при условии постоянного роста цен на первичном рынке и при превышении процента прироста стоимости жилья над банковскими процентами. Однако кредитных условий, устраивающих и банк, и строительную компанию, пока мало кому удается достичь. Здесь очень высок риск, поскольку долгосрочных прогнозов на рынке жилищного строительства никто давать не берется. В случае стагнации или снижения стоимости жилья строителей ожидает банкротство, а банк, кредитующий их объекты, — убытки. Даже если банку достанется в наследство недостроенный дом, достроить объект и получить за него прибыль вряд ли получится.

Тенденции и перспективы

Есть на рынке строительства жилья еще одна опасная тенденция. Сегодня продажа квартир на первичном рынке идет крайне медленно. При таких условиях может сложиться ситуация, когда строительной компании не хватит денег на достройку дома.

Как известно, затягивание сроков сдачи объекта может привести к удорожанию строительства. Соответственно, на достройку могут понадобиться деньги дольщиков. При этом даже закон о защите их интересов ничем помочь не сможет — не хочешь остаться без квартиры, доплачивай. Это же касается и всех обходных вариантов типа покупки квартир по «инвестиционному» договору и «предварительному» договору о купле-продаже жилья. При любой форме привлечения средств частников все риски оказываются возложенными на покупателей квартир.

Поскольку цикл строительства дома довольно долгий, риэлтеры уверены, что, если цены не жилье останутся на прежнем уровне и перестанут расти (а стоимость стройматериалов по-прежнему будет повышаться), это приведет к резкому падению спроса на пятна под застройку. Кстати, эта тенденция наблюдается уже сейчас. Во втором квартале 2005 года ввод на рынок новых объектов снизился (наименьшие показатели за 3 последних года). Уже сейчас объемы продаж превышают объемы текущего года. Тенденция к сокращению объемов планового ввода жилья имеет долгосрочную перспективу: налицо незначительный объем предложения домов со сроками ввода позже I квартала 2007 года. Таким образом, большая вероятность, что объем строительства снизится, несмотря на заверения чиновников городской администрации. Любопытно, что при этом власти не собираются снижать стоимость платы за инфраструктуру.

«Бить тревогу все-таки рано, — считают эксперты. Во-первых, в начале 2006 года федеральные власти собираются внести изменения в закон о защите прав дольщиков, что несколько улучшит положение строительных компаний Петербурга. Во-вторых, в будущем на первичном рынке вероятен рост цен, на вторичном рынке цены уже поползли вверх и будут расти со скоростью примерно 1% в месяц. Возможно, что к Новому году процесс роста цен затронет и «первичку», которая обычно отстает от вторичного рынка на пару месяцев».

Факты и цифры

В Петербурге с октября 2004 года цены на первичном рынке начали падать: до конца года они снизились на 4—5%. В 2005 году динамика цен оставалась практически нулевой, объем продаж продолжал снижаться. В первом квартале 2005 года объем продаж типового жилья составил 397 тыс. кв м. Даже по сравнению с показателями не слишком удачных III и IV кварталов 2004 года (примерно по 460 тыс. кв м.) эта цифра представляется низкой. Увеличилась доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома. В среднем она составляет 7—8%, по некоторым объектам — достигает 20%. Сегодня средняя цена предложения на рынке массового жилья находится в ценовом диапазоне 800—950 долл. за кв м. За последние два года типовая структура предложения в строящихся объектах не менялась: 50% однокомнатных квартир, 30% — двухкомнатных и 20% — трехкомнатных. Однако в 2005 году заметно снизился интерес покупателей к однокомнатным квартирам. Ликвидность однокомнатных и двухкомнатных квартир постепенно сближается: при возможности рассрочки и общем снижении цен покупатели выбирают большие площади.

Дата публикации: 15:34 14 декабря 2005