Покупка квартир без копейки собственных денег

Одним из обязательных условий получения ипотечного кредита у нас остается наличие значительной суммы собственных средств - в среднем 25-30% стоимости квартиры. И хотя некоторые банки снижают планку до 10-15%, за этот либерализм заемщик расплачивается повышенным процентом.

Обычно проблема решается за счет продажи имеющейся недвижимости. Но если ее нет? Можно ли получить ипотечный кредит и приобрести квартиру в собственность, не обладая своими накоплениями? Насколько обременительным будет такой вариант ипотеки?

Первый вариант для "безденежного" заемщика - обратиться в банк, который выдает кредиты на первоначальный взнос под залог уже имеющейся недвижимости. В частности, такой вариант предлагают Абсолютбанк и Славинвестбанк. В этом случае клиент оформляет одновременно два кредита - краткосрочный и долгосрочный. "Обеспечением первого будет имеющаяся квартира. Приобретаемая жилплощадь потом также пойдет в залог банку, так как под нее будет выдана оставшаяся часть суммы кредита", - поясняет директор департамента ипотечного кредитования финансового центра "Нова" Иван Лонкин. Например, краткосрочный кредит по программе Абсолютбанка выдается в размере первоначального взноса под 15% годовых в валюте на срок до одного года. В Росбанке с недавнего времени заемщику предлагают несколько модифицированный вариант. По программе "Ипотечный ломбард" для финансирования первоначального взноса выдается кредит на 11 лет по ставкам от 12,5% годовых в валюте и от 17% годовых в рублях. Сумма по такому кредиту достигает 55% оценочной стоимости квартиры, под залог которой берется заем. "Должна заметить, что мы жестко контролируем целевое использование этих средств: следим, чтобы заемщик действительно использовал эти деньги на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту в нашем банке", - отмечает заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина.

Альтернатива - и в ипотеке альтернатива

По словам генерального директора агентства недвижимости "Лаурел" Ирины Радченко, для потребителя, который желает улучшить свои жилищные условия, но не имеет накоплений, существует еще один путь. "Если, допустим, у клиента есть квартира, и риэлтор, которому банк доверяет, берет на себя обязательство продать ее, банк может выдать кредит в размере 100% необходимой суммы, - рассказывает она, - заключается договор, по которому человеку после покупки новой квартиры дается срок от шести месяцев до года для продажи старого жилья".

Весь этот срок заемщик платит проценты по 100%-ному кредиту. После того как деньги, полученные от продажи квартиры, перечисляются в банк, ежемесячный платеж рассчитывается уже на основе остатков долга. "Банк идет на это, во-первых, если квартира достаточно ликвидна и он уверен, что проблем с ее продажей не будет, - поясняет И. Радченко. - Во-вторых, если после продажи жилья заемщик покрывает 60% суммы кредита".

Конечно, при наличии квартиры она просто продается, и таким образом получается сумма, необходимая для первоначального взноса. Но в этом случае возникнет проблема, где проживать между продажей старой жилплощади и покупкой новой. Это не всегда легко решить, особенно если человек проживает не один, а с семьей и детьми. Аренда квартиры хотя бы за $500 в месяц выльется за полгода в дополнительные $3,5 тыс. (с учетом комиссионных агенту). Минус подобных программ - повышенные требования к доходу заемщика. По мнению начальника управления клиентского обслуживания компании "Мой дом" Юлии Пузаковой, для получения ипотечного займа и кредита на первоначальный взнос среднемесячный доход на одного человека должен быть не менее 30 тыс. руб. Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина обозначает еще более высокую планку: "При покупке квартиры стоимостью $100 тыс. в кредит на десять лет доход заемщика должен составлять как минимум $3,5-4 тыс. в месяц".

Один банк - хорошо, два - лучше

Если у потребителя нет своей квартиры, но доход позволяет платить по двум кредитам сразу, то есть шанс воспользоваться "обходным" путем. В ассортименте практически любого банка сегодня имеются так называемые "нецелевые" кредиты. Они могут называться "кредитами на неотложные нужды", "потребительскими кредитами" и т. п. Суть у них одна: без какого-либо обеспечения и в достаточно короткий срок заемщик получает ссуду на сумму вплоть до $50 тыс. Воспользовавшись этими деньгами в качестве первоначального взноса, вы обращаетесь в другой банк и оформляете ипотеку.

Впрочем, есть вероятность, что такому клиенту откажут. Это может произойти, если он проявит честность и напишет в анкете о своих обязательствах по другому кредиту. "Необходимость вносить платежи по другому кредиту понижает платежеспособность заемщика, т. е. уменьшает сумму, которую он способен без ущерба для семьи выплачивать банку, - говорит начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Поэтому вероятно, что сумма кредита окажется также значительно меньшей, нежели в ситуации, когда у заемщика нет иных долговых обязательств. В некоторых банках в таком случае выносится отрицательное решение по заявке клиента".

Но если потребитель умолчит об этом обстоятельстве, то скорее всего вопрос об ипотеке разрешится для него благополучно. "Дело в том, что в России пока не существует кредитных бюро, собирающих данные обо всех заемщиках, - поясняет В. Лукина. - Если клиент сам не укажет в анкете обязательства по другому кредиту, подобная ситуация реальна". О таких схемах банки отзываются критично. С другой стороны, они, как правило, не возражают, когда клиент берет одновременно два разноцелевых кредита. Например, на жилье и машину. Главное условие - платежеспособность заемщика. "Наши условия предполагают, что платежи по кредиту могут достигать 50% (при автокредите) или 40% (при ипотеке или потребительском кредите) вашего ежемесячного дохода, - поясняет начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. - Если ваш доход равен $1 тыс., а по одному кредиту платежи составляют $200, то вы можете взять у нас еще один кредит. Например, на приобретение автомобиля, платежи по которому составят не больше $300 в месяц".

Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО "МИАН-агентство недвижимости":

- Утверждение, что при низком первоначальном взносе придется расплачиваться повышенными процентами, не совсем верно. В борьбе за клиентов новые игроки на рынке ипотеки запускают крайне выгодные программы по кредитованию. Очень часто низкий процент по кредиту (10%) сочетается с небольшим первоначальным взносом (10%).

Более того, имея хороший совокупный доход (от $1,5 тыс.), семья может взять кредит на первоначальный взнос. При такой схеме первые пять лет заемщик будет выплачивать сразу два кредита, а после погашения первого (беззалогового) займа - только проценты по ипотечному кредиту.

Елена Панова, директор центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Без копейки денег, конечно, ипотекой воспользоваться не получится. Ипотечная сделка предполагает наличие определенных расходов. Так, клиенту придется заплатить за рассмотрение заявления, за ведение ссудного счета, за выдачу кредита.

Понадобятся средства и на три вида страхования, обязательного для оформления кредита. Кроме того, взимается плата за удостоверение договора купли-продажи и за регистрацию этого договора. Таким образом, для совершения ипотечной сделки в любом случае необходима некоторая свободная сумма.

Теоретически, не обладая средствами, человек может купить квартиру. Недостающие деньги для первоначального взноса и расходов по ипотечной сделке можно получить в банке, оформив кредит на неотложные нужды. Впрочем, такой вариант реален лишь при достаточной платежеспособности.

При заполнении анкеты на оформление ипотечного кредита заемщик обязан указать, что взял кредит в банке. И финансовое учреждение согласится выдать второй кредит, только если уровень дохода позволит клиенту расплачиваться сразу по двум займам. Ежемесячные платежи, естественно, не должны превышать размер дохода заемщика, а максимальный размер выплат - быть больше 30-60% зарплаты. Кроме того, кредит на неотложные нужды, как правило, ограничен по размеру, банк выдает максимум $10-40 тыс.

В целом покупка квартиры через ипотеку без собственных сбережений оказывается достаточно обременительной. Да и банк, рассматривая кандидатуру потенциального заемщика, непременно обратит внимание на этот факт. Наличие накоплений у клиента свидетельствует о его платежеспособности и умении планировать расходы. Такому человеку банк охотнее выдаст кредит. Поэтому, если нет средств, лучше отложить приобретение квартиры и начать накопление. В некоторых банках сегодня существуют специальные ипотечные вклады. После накопления 20-30% стоимости квартиры можно получить ипотечный кредит в этом же банке. Похожая схема действует в ЖСК, когда после образования некоторой суммы сбережений кооператив доплачивает недостающие средства и покупает пайщику квартиру.

Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

- Банки не очень любят заемщиков, которые не могут накопить денег на первоначальный взнос, так как это отрицательно характеризует клиента. Часто люди пробуют использовать вместо первоначального взноса деньги, полученные по потребительскому кредиту. Для них это дополнительная финансовая нагрузка, для банка - дополнительный риск. В последнее время стали появляться программы ипотечного кредитования без первоначального взноса. В частности, в Абсолютбанке введен в действие подобный кредитный продукт: выдается два займа - стандартный долгосрочный (до 20 лет) под залог покупаемого жилья и краткосрочный, сроком до одного года, под залог имеющегося жилья.

Дата публикации: 13:03 16 декабря 2005

Источник: bpn.ru