В будущем году ожидается новый рост цен и бунты пайщиков ЖНК

2005 год был непростым для всех участников рынка недвижимости. Начавшись со страшилок про неминуемый крах цен на жилье, он заканчивается под аккомпанемент митингов обманутых вкладчиков, инициированных властями прокурорских проверок и возмущенного ропота застройщиков. Прогнозы экспертов на следующий год тоже не отличаются оптимизмом.

На рынке столичной недвижимости уходящий год ознаменовался бурными протестами обманутых соинвесторов. Весь народный гнев, где-то до поры копившийся и набиравший силу, вырвался наружу. Митинги на Горбатом мосту стали таким же привычным для столицы явлением, как заторы на Волгоградском проспекте. По оценкам экспертов, только в Москве около 20 тысяч обманутых пайщиков, и примерно столько же в Подмосковье.

Для того чтобы дело сдвинулось с мертвой точки, региональным властям понадобилось около двух месяцев. В настоящее время столичными властями подобраны новые инвесторы на три недостроенных объекта, возводимых ООО «Мастерок» и ОАО «Зарубежстрой». Впрочем, о благотворительности бизнесменов здесь речь не идет. Дело в том, что городская администрация попросту передала долю, полученную когда-то от инициаторов строительства, новым инвесторам. Понемножку разрешается ситуация и в Подмосковье. В конце ноября фирма «Стройметресурс» передала недостроенные объекты, расположенные в городах Щербинка и Железнодорожный, областному застройщику с финским капиталом «ЮИТ Раменье». В общем, можно надеяться, что в следующем году покупатели этих квартир наконец-то получат долгожданное жилье.

Но пока это капля в море: ведь только в Москве 34 недостроенных объекта. Причем существует мнение, что через полгода московский регион накроет вторая волна обманутых покупателей жилья. Только на этот раз это будут пайщики жилищно-накопительных кооперативов. Дело в том, что согласно действующему закону "О жилищных накопительных кооперативах" (ЖНК) все существующие кооперативы должны будут либо перерегистрироваться, либо закрыться. При этом сегодня в Москве есть всего два жилищных накопительных кооператива, которые соответствуют установленным правилам. По мнению председателя экспертного совета по формированию рынка доступного жилья в России Ивана Грачева, если в ближайшее время в закон о ЖНК не будут внесены необходимые поправки, то половина кооперативов будет искать обходные пути и работать вне закона, а вторая половина попросту закроется. «В любом из этих случаев могут пострадать пайщики, которые рискуют остаться без денег и квартир, - считает Грачев. – Не стоит повторять ошибки, которые были допущены при принятии закона о долевом строительстве».

Еще одна тенденция будущего года, которая не может не огорчить потенциальных покупателей квартир, - рост цен на жилье.

Этому способствует множество факторов, среди которых рост себестоимости строительства, цен на нефть и энергоносители, повышение уровня доходов населения, развитие ипотеки, обвал строительных пирамид и многие другие. Сами застройщики утверждают, что главная причина кроется в подписанном накануне прошлого Нового года законе № 214-ФЗ о долевом строительстве. Объемы строительства в результате принятия этого закона в настоящее время сократились, и в будущем году эта тенденция сохранится.

Основная причина негодования участников рынка заключается в том, что согласно нововведению застройщики могут получить кредитные средства только при условии отказа от продаж квартир до сдачи дома госкомиссии. Строительство жилого дома длится в среднем 1,5 года, застройщикам достаточно сложно вести деятельность на протяжении этого времени, не продавая строящееся жилье. В таких условиях наиболее выгодным станет панельное жилье, которое возводится буквально за полгода. Сегодня можно прогнозировать уменьшение ввода строящихся объектов примерно на 25%.

Повышение цен на жилье, начавшееся весной нынешнего года после длительной стагнации, к осени превратилось в серьезный рост. Если летом ежемесячный рост цен не превышал 2% в месяц, то с наступлением осени он достиг 3-5% и, по мнению экспертов рынка, тормозить не собирается.

Уже сегодня цены в Подмосковье перешагнули за тысячу долларов за квадратный метр, а в Москве стоимость квадратного метра в панельном доме начинается от 1400 долларов.

Сегодня бизнес-класс активно возводится около и даже за МКАД. Особенно популярно западное и прилегающие к нему направления: востребованы районы Тропарево-Никулино, Западное Крылатское, а также районы Молодежный и Дорогомиловский. Ведется достаточно большое строительство на северо-западе. Плюсы этого направления - транспортная доступность и близость Серебряного Бора.

В настоящее время минимальная стоимость метра площади в сегменте бизнес-класса составляет 2066 долларов, а максимальная переваливает за 6 тысяч.

В этом году наметилась и еще одна интересная тенденция. В начале 90-х годов был огромный дефицит офисных помещений, в результате чего многие квартиры в центре столицы, причем не только на первых этажах, были перепрофилированы в коммерческую недвижимость. Сегодня ситуация изменилась: стоимость жилых квадратных метров стала намного больше, чем стоимость торговых или офисных площадей. В результате наметилась обратная тенденция: девелоперы, реализуя офисы в жилых домах, переводят их в жилой фонд. Например, офисная площадь класса Б внутри Садового кольца стоит в среднем 5 тысяч долларов за кв. метр, обратный перевод обходится бизнесмену приблизительно в тысячу долларов за метр площади, а продажная стоимость кв. метра жилья в центре Москвы составляет уже порядка 9-10 тысяч, что делает эту операцию очень привлекательной для девелопера.

Не исключено, что перепрофилирование распространилось бы и на другие новостройки коммерческой недвижимости, но дело в том, что проекты жилого и нежилого здания в корне различаются по инженерии, внутренней планировке, нормам инсоляции и многому другому. В настоящее время столичное правительство разрабатывает концепцию, согласно которой центр столицы станет жилым и культурно-досуговым, что полностью совпадает с интересами коммерсантов.

Впрочем, сегодня география строительства бизнес-центров и без того серьезно расширилась. Российские компании вслед за нефтяниками и энергетиками уходят на запад столицы, а иностранные корпорации больше тяготеют к северу.

Деловые комплексы вслед за жильем выползают за МКАД. Успешно реализован центр «Кантри Парк» в Химках, в этом году заканчивается возведение второй очереди делового центра «Крылатские холмы» и началось строительство бизнес-парка «Гринвуд», расположенного на внешней стороне Московской кольцевой автодороги.

Рост цен в коммерческом секторе также довольно существенен. Арендные ставки на торговые площади в прошлом году в связи с бурным строительством супермаркетов обещали снизиться, однако излишек денег, образовавшийся у населения, повлек за собой волну потребительского спроса, и торговые площади стали снова дорожать. Например, в самом дорогом торговом коридоре – на улице Тверской – арендные ставки уже достигли 4-5 тысяч долларов за кв. метр в год, а их продажная стоимость составляет около 20 тысяч долларов за кв. метр; на Арбате стоимость аренды кв. метра - около 3 тысяч "зеленых", а продажа – около 15 тысяч.

Продолжается рост цен и на офисную недвижимость. Если в прошлом году средняя ставка по офисам класса А без учета НДС и эксплуатационных расходов составляла порядка 610-620 долларов, то за этот год она выросла на 10%, и сейчас стоимость офисных помещений доходит до 7-8 тысяч долларов за метр площади.

Появилось огромное количество фондов, желающих вложить деньги в коммерческую недвижимость. Отдел по работе с недвижимостью создан практически при каждом крупном банке. При этом все пытаются вложить деньги в "понятную" недвижимость: высокого класса, заполненную арендаторами, юридически чистую и без всяких обременений - стабильный доход таких вложений составляет 10-15% годовых. Однако таких объектов на рынке немного, и, как правило, владельцы не собираются ее продавать. Более того, они готовы к тому, что доходность объектов будет снижена до 8-9%. А если люди готовы покупать недвижимость с таким процентом доходности, то можно предположить, что цена на торговую и офисную недвижимость еще будет расти, так что можно быть уверенным, что на будущий год стоимость как торговых, так и офисных площадей вырастет еще на 15-20%.

Судя по всему, рост цен во всех сегментах рынка недвижимости неизбежен независимо от того, какими аргументами это объясняется: "трудностями перевода" закона о долевом строительстве на язык практической реализации или расцветом деловой активности. Самое время вспомнить крылатые слова Марка Твена: "Берите землю - ее больше не производят".

Дата публикации: 13:38 16 декабря 2005

Источник: bpn.ru