Как ипотека шагает по стране

Анализируя цифры роста ипотеки в России, можно прийти к умозаключению, что времена административного регулирования экономики у нас отнюдь не миновали.

Сказал президент: «Быть ипотеке!», и вот вам, пожалуйста, имеем ежегодные темпы прироста на этом сложнейшем направлении не в проценты, а в разы.

И это при том, что ровным счетом никаких макроэкономических предпосылок для развития массового жилищного кредитования в стране по-прежнему не существует: ни доходов населения, сопоставимых со стоимостью безудержно растущего квадратного метра, ни длинных и дешевых денег в банковской системе, ни развитых институтов рефинансирования.

И тем не менее, растем. Около полутора сотен банков в Москве до недавнего кризиса заявляли о наличии у них ипотечных притязаний. Правда, сотни сделок не совершило и десятка из них. Однако и полутора тысяч выданных кредитов достаточно, чтобы говорить и об особенностях, и о тенденциях ипотеки по-русски.

Особенность первая. Жилищная ипотека в России предназначалась пока в основном для тех, кому жилье, приобретаемое с помощью кредита, не очень-то требуется для проживания. В самом деле, если по действующему в стране законодательству выселить человека из единственного имеющегося у него жилья практически невозможно, следовательно, банки будут стремиться кредитовать только тех, кто покупает квартиру впрок: для подрастающих детей, в инвестиционных целях и т. д. Что, собственно, и происходит.

Особенность вторая, вытекающая из первой. Ипотечное жилищное кредитование в России вроде бы есть, а реальной ипотеки до сегодняшнего дня не существовало – в силу невозможности (или чрезвычайной затрудненности) обращения взыскания на заложенную недвижимость. На практике это оборачивается смещением акцентов при принятии кредитного решения банком с объекта на субъект. Для классического ипотечного банка важно, ЧТО покупается на кредитные деньги, поскольку качество ипотечного кредита определяется в первую очередь качеством залога. Для российского банка, практикующего ипотечное кредитование, это обстоятельство является как раз второстепенным. Ему важно, КТО будет заемщиком. И для ответа на этот вопрос он готов из претендента душу достать, называя это андеррайтингом. А поскольку вероятность ошибки, обмана, подделки при этом все равно велика, ипотека у нас, в отличие от «цивилизованных стран», считается высокорискованным банковским инструментом. Риски же кредиторы спокон веков компенсируют, задирая проценты. А еще и поручителей могут потребовать, подвергнув андеррайтингу и их…

Особенность третья. Для абсолютного большинства рассматриваемых банков этот вид активных операций является забавой, данью моде, пилотным проектом, пиаром – всем, чем угодно, только не бизнесом. Даже при драконовских процентных ставках, иной раз превышающих 20% годовых, большинство банков жалуется на низкую рентабельность, а то и убыточность жилищного кредитования. Не знаю, по этой или по какой-то другой причине, но многие банки, тратящие немалые деньги на презентацию своих ипотечных программ, по-прежнему встречают потенциальных заемщиков, мягко говоря, без улыбки на лице.

О тенденциях

Второй срок президента уже отмечен мощными реформаторскими гребками в области экономики. И, пожалуй, самый энергичный из них – как раз в сторону жилья и ипотеки. Мы стали свидетелями беспрецедентной по своим масштабам законодательной инициативы Кремля – 27 законопроектов по рынку доступного жилья. И почти все они прямо или косвенно развивают ипотеку, превращают залог жилой недвижимости из формального в реальный, формируют механизмы рефинансирования ипотечных кредитов.

Разумеется, это не осталось незамеченным в банковских кругах. Зная о грядущих переменах, многие банки стали форсированно к ним готовиться.

Во-первых, улыбок навстречу жилищным заемщикам становится все больше.

Во-вторых, проценты потихоньку снижаются, а сроки кредитования растут.

В-третьих, надуманные, зачастую граничащие с издевательством, требования к потенциальным заемщикам уходят в прошлое, сменяясь более тонкими методами косвенного андеррайтинга.

В-четвертых, ширится разнообразие кредитных продуктов.

Все это, конечно, не может не радовать риэлторов. Однако решит ли наметившееся «потепление» все проблемы той группы наших клиентов, которая нуждается в финансовой помощи и все чаще просит о ней?

Кто может претендовать на кредит

Итак, клиент, заинтересованный в покупке жилья, но не располагающий достаточной суммой, обращается в банк с вопросом, может ли он в принципе претендовать на получение ипотечного кредита, и если может, то какого (по сумме, процентам, срокам погашения). Банк начинает рассмотрение вопроса, как правило, не имея самого главного – информации о том, что именно будет куплено на кредитные деньги и, следовательно, что станет обеспечением по кредиту. Соответственно, положительное решение кредитного комитета может быть только условным: мы вас прокредитуем, если… будет хороший объект.

А если объект окажется хорошим только с точки зрения клиента, а для банка не очень? Что делать в этом случае?

Двухэтапное общение банка с потенциальным заемщиком было более или менее уместно вчера, когда качество залога по указанным выше причинам существенной роли не играло и, следовательно, вероятность отказа в уже согласованном кредите из-за возникших претензий к объекту была сравнительно невысока. А завтра, когда акценты изменятся, наверняка придется искать и новые подходы в предкредитной работе с заемщиками.

Казалось бы, что тут искать? Пусть клиент приходит в банк уже с подобранным объектом. Тогда вопрос кредитования можно будет рассматривать в комплексе. Однако не все так просто. Прийти в банк с подобранным объектом означает принести туда полный пакет документов по нему. Но ни один продавец квартиры этих документов на руки не даст, пока не получит солидного задатка от покупателя. А покупатель, в свою очередь, не знает, будут ли у него деньги на покупку, пока банк не принял решение и по нему лично, и по приобретаемому объекту. Кто же дает задаток в таких условиях?

Получается порочный круг, разорвать который мы сможем только в том случае, если банки перестанут заниматься несвойственной им работой.

Навестим один из крупнейших московских банков, имеющий свою ипотечную программу. Соответствующий департамент в этом банке насчитывает 15 человек. И делится, не считая начальника, ровно пополам: первая половина занимается предварительным андеррайтингом заемщика, а вторая половина – последующим изучением объекта, подобранного уже после решения кредитного комитета и, как ни странно, координацией действий всех заинтересованных сторон (продавцов, покупателей, риэлторов, страховщиков, оценщиков, регистраторов, нотариусов) по приобретению этого объекта.

Спрашиваем руководителя департамента: зачем вам это нужно? Ведь есть же риэлторы, для которых выполнение второй части работы гораздо сподручнее и привычнее, чем банку. Получаем ответ: риэлторы занимаются этим из рук вон плохо. Приходится самим, увеличивая тем самым штат банка, удорожая продукт, снижая рентабельность.

Начинаем разбираться с риэлторами. Выясняется, что, несмотря на общий шум вокруг ипотеки и на все возрастающий спрос на эту услугу, большинство агентов по-прежнему чурается ипотечных сделок. И не только потому, что у сделок этих имеется целый ряд технических особенностей, но и потому, что высока степень неопределенности и, соответственно, вероятность сработать впустую. То банковские требования вдруг изменились, и объект, который еще вчера прошел бы «на ура», сегодня отклоняется, а что делать с внесенным уже задатком – непонятно. То выдачу уже согласованного кредита задержат.

Хорошо еще, если это простая покупка квартиры. Поваляешься у капризного нынче продавца в ногах – может быть, и уговоришь перенести сделку на завтра без увеличения стоимости квартиры. А если это так называемая альтернатива, то есть одновременная продажа одного объекта и покупка другого (таких сделок до 50%), да еще с цепочкой в десять-пятнадцать звеньев, которую составляли три месяца и с огромным трудом собрали наконец всех вместе?

Риски можно снизить

Как же снизить рискованность ипотечных сделок и для банков, и для риэлторов? А также неопределенность, ведущую к неоправданному дублированию функций, чрезмерному увеличению издержек, искажению информации, недовольству всех и вся? Думается, это можно сделать только одним способом – радикальным сближением банковского и риэлторского сообществ.

Наша компания первой в России наладила контакты с банками по поводу риэлторского обслуживания ипотечных клиентов. И вроде бы многого добилась на этом пути. Сейчас в нашем «портфеле» более десятка договоров с ипотечными банками о взаимном движении навстречу. Но что в этих договорах? По большому счету, ничего, кроме деклараций. Высокие договаривающиеся стороны обязуются рекомендовать своим клиентам друг друга и, по мере возможности, обмениваться информацией о новых предложениях и требованиях.

А ведь объективно мы – партнеры в гораздо более глубоком смысле слова. У нас совместный бизнес, который не бывает успешным, если нет взаимных, четко прописанных обязательств и взаимной ответственности друг перед другом и перед общим клиентом.

Не берусь ручаться за все риэлторское сообщество, но уверен, что большинство моих коллег готовы принять на себя ответственность перед банками-партнерами и за качество предлагаемых для кредитования объектов, и даже, в определенном процедурном смысле – за качество заемщиков, которые эти объекты будут покупать. Мы готовы принять на себя работу по изучению состоятельности заемщика, не говоря уже о подборе «чистых» объектов. При одном, разумеется, условии: если требования банка-партнера и к тому, и к другому будут изложены четко, внятно и, по возможности, формализованно – вплоть до скоринговых таблиц (прогрессивных моделей оценки кредитного риска, использующих математические алгоритмы – «КР»), а не в виде «мотивированных суждений», как это принято сегодня).

Разумеется, для банка вынос андеррайтинга за пределы собственного офиса – шаг непростой и ответственный. Ведь если мы, риэлторы, формализованные вами требования удовлетворили, прислав к вам клиента с полным пакетом подтверждающих документов и с нашими наилучшими рекомендациями, будьте добры, уважаемые кредиторы, не тяните резину. Ибо у нас с клиентом к этому моменту, скорее всего, имеется полностью подготовленная сделка, не терпящая промедлений. А если надлежащая оперативность не будет вами проявлена, пожалуйста, компенсируйте наши с клиентом потери.

По сути дела, речь идет о формировании нового для нашей страны, но давно известного в мире института – ипотечного брокера. В большинстве стран эти брокеры жестко связаны с риэлторскими компаниями, а чаще всего и создаются ими, совместно с банками. Так давайте же учиться, если, конечно, ипотека для нас проект, а не забава.

Дата публикации: 14:52 30 сентября 2004