Главным регулятором цен является объем предложения

За последнее время в столице резко снизился объем предложения на вторичном рынке квартир и одновременно столь же сильно увеличился спрос. Соответственно, начали быстро расти и цены. Мы решили узнать у специалистов, с чем это связано, какие прогнозы можно дать на будущее. Свое мнение высказывает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев. — Что происходит сейчас на рынке вторичного жилья?

— Сейчас «вторичка» стремительно дорожает и может делать это еще достаточно долго, потому что потенциал роста цен есть. Осенью этого года сложилась ситуация, которую я назвал бы зеркальным отображением того, что было летом 2004 года. Рынок в очередной раз доказал, что главным регулятором цен является объем предложения.

Если в прошлом году, в мае–июне, мы наблюдали прирост предложения, не характерный для летнего периода, и, как следствие, переизбыток предложения и стагнацию цен, то этой осенью увидели кардинально противоположную картину: прирост предложения после летнего спада начался, во-первых, поздно, во-вторых, протекал медленно. Продавцы не спешили выставлять квартиры на рынок, и в результате возникла ситуация определенного дефицита квартир. Это сразу же отразилось на всех показателях удельного спроса и привело к росту цен.

До конца апреля 2004 года рынок вел себя нормально: уровни поступления и изъятия квартир были адекватны. А потом произошел совершенно резкий и немотивированный на первый взгляд (хотя тому были свои причины) рывок предложения в мае–июне. Я думаю (на уровне экспертного мнения, объективных подтверждений нет), что сейчас мы и пожинаем плоды чрезмерно высокого предложения летом–осенью прошлого и зимой–весной этого года. Получилось что-то вроде действия закона сообщающихся сосудов: если тогда очень много «вылилось» на рынок, то сейчас наступило некое опустошение экспозиции.

— Как вы считаете, это как-то связано с ситуацией на рынке новостроек, в частности, с уменьшением количества объектов, выставленных на продажу?

— Сразу оговорюсь, что это уменьшение никак не связано с законом об участии в долевом строительстве. Этот процесс связан с качественным изменением структуры предложения и идет еще с 2000 года.

Так что, на мой взгляд, 214-й закон существенного влияния на объемы предложения не оказал. А вот скандалы с дольщиками немного повлияли на структуру спроса, отпугнув часть потенциальных покупателей от новостроек. Многочисленные выступления дольщиков создали у людей субъективное восприятие этого рынка как очень рискованного и «перегнали» часть покупателей на «вторичку». Но это не решающий фактор.

— Что же, по-вашему, является основной причиной уменьшения числа новостроек?

— Давайте посчитаем. В Москве годовой объем ввода жилья с 2000 года практически не менялся (разница составляет 300–400 тыс. кв. м). Но в 2000 году из представленных на рынке 4,2 млн кв. м практически все жилье было коммерческим (только 200–300 тыс. кв. м приходилось на муниципальные квартиры), а в массе предложения доминировала «панель» с небольшой площадью квартир. Объектов (квартир) было много.

В 2005 году из рыночного оборота исключено уже почти 2 млн кв. м жилья (очередники, молодые семьи, переселенцы из пятиэтажек). Это естественная плата городу за стройплощадки. При этом панельного жилья в коммерческом секторе осталось очень мало.

То есть мы имеем 2,5 млн кв. м коммерческого жилья против 4 млн кв. м в 2000 году плюс другую структуру предложения. Если в 2000 году средняя площадь квартиры равнялась 55 кв. м, то теперь это около 90 кв. м. Таким образом, число самих объектов, выставленных на продажу, сильно сократилось.

— Каковы ваши прогнозы относительно дальнейшего развития ценовой ситуации на рынке вторичного жилья?

— Цены продолжат расти. К новому году наступит затишье, а в феврале– апреле темпы будут равны 2,5–3% в месяц. Потенциал рынка к росту цен в данный момент настолько велик, что даже воздействие неблагоприятных внешних факторов не приведет к радикальному обвалу.

Причина тому проста: в Москве на сегодняшний день уже около 80% жилья находится в собственности, а на рынке преобладают альтернативные сделки. Капитал людей, с которым они могут выйти на рынок, с ростом цен также возрастает.

Дата публикации: 10:22 19 декабря 2005

Источник: bpn.ru