Закон плох, но это закон, и работать надо в соответствии с ним

1 Как повлияют на рынок недвижимости новые законодательные нормы, которые уточняют положения федерального закона об участии в долевом строительстве?

2. Какие поправки, на ваш взгляд, необходимо внести в 214-й закон?

3. С первого квартала 2006 года застройщики начнут предоставлять отчетность о привлечении средств частных инвесторов. Кто выигрывает от введения таких отчетов? Поможет ли это пресечь двойные продажи квартир и прочие аферы с новостройками?

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:

По нашему мнению, главная поправка должна касаться прекращения солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками. В противном случае так и будет сохраняться дефицит средств у заемщиков. Более соразмерной должна стать и ответственность сторон. Иначе для недобросовестных лиц остается потенциальная возможность банкротства застройщика, поскольку по существующему закону покупатель при расторжении договора имеет право требовать возврата собственных средств с неустойкой в размере 1/75 ставки рефинансирования, что составляет 72% годовых. Такова сумма штрафных санкций к застройщику. Небольшое количество исков с подобного рода требованиями — и при их удовлетворении компания может пойти по миру. Какова при этом будет судьба честных приобретателей, не стоит объяснять. Получается, что закон, который разрабатывался для защиты покупателей, в результате только увеличил их риски.

Правила предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности разумны. Их соблюдение не вызовет особых трудностей у добросовестных компаний. Контролируя финансовое состояние застройщика, государство будет иметь больше возможностей для своевременного предотвращения банкротств на рынке недвижимости. Снизятся риски невыполнения застройщиками своих обязательств. Но правила не решают проблему двойных продаж. Исключить их можно лишь посредством государственной регистрации инвестиционных договоров.

Екатерина Непочатова, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной группы компаний «СУ-155»:

Последствия закона о долевом строительстве № 214 можно будет видеть не ранее, чем через полгода после создания контролирующего органа, призванного оценить все практические плюсы и минусы закона.

Сегодня большой объем квартир просто снят с продажи, что напрямую связано с резко возросшими рисками застройщиков.

Объемы строительства на рынке недвижимости и объемы предложений, таким образом, уже сокращаются, что может привести к появлению различного рода монополий и росту цен.

Чтобы работать в новом правовом поле, застройщики должны будут чаще обращаться к банковским кредитам, а банки с учетом новых рисков на порядок повысят кредитный процент. В итоге общая стоимость квартиры в новостройке может вырасти почти на треть.

В закон, который хорош в той части, где он защищает интересы покупателя квартиры, необходимо внести некоторое количество поправок: без них нормальный ход и темпы строительства рискуют быть существенно нарушенными.

Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

Если иметь в виду уже принятые законодательные нормы, то они если и влияют на рынок недвижимости, то опосредованно, увеличивая в конечном счете «бумагооборот», затраты застройщиков на делопроизводство.

Если говорить о нормах, которые могут быть приняты, то, если они хотя бы частично уравновесят положение застройщиков и дольщиков, полагаю, это перестанет отпугивать основную массу застройщиков, заставляя их изобретать разные схемы ухода от работы в рамках 214-ФЗ. На мой взгляд, необходимо внести такие поправки, которые позволят соблюсти баланс между обязанностями, возложенными на застройщиков, и правами покупателей новостроек. Сейчас, при таком количестве требований и условий, которые диктует новый закон, застройщикам выгоднее строить за свой счет и реализовывать уже готовые квартиры. Что повлечет за собой значительное удорожание квадратного метра.

Что касается отчетов в ФСФР — поскольку еще на практике никто этих отчетов не сдавал (механизм запускается только с первого квартала 2006 года), ответить, кто выиграет или проиграет, можно будет не ранее мая–июня 2006 года.

По поводу пресечения «двойных продаж». Для устранения возможностей афер с новостройками и был принят сам 214-й закон.

В нем заложен механизм государственной регистрации договоров долевого участия, в том числе и для устранения «двойных продаж».Отчеты в ФСФР такой цели не преследуют, они нужны только для того, чтобы следить, как застройщик расходует собранные с дольщиков средства, и пресекать случаи, когда деньги используются не по назначению.

Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу группы компаний «Конти»:

Все принятые нормативные документы никоим образом не меняют сути принятого закона, поэтому говорить о каком-то влиянии этих поправок на строительный рынок сложно.

Должны быть внесены поправки, которые сделают его более сбалансированным с точки зрения интересов дольщиков и застройщиков. На данный момент закон не защищает застройщика от посягательств ни со стороны властей, ни со стороны недобросовестных покупателей. Дольщику предоставляются фактически неограниченные возможности для одностороннего расторжения договора и получения штрафов с застройщика за любые недоработки. Если же обязательства нарушает покупатель, компания-застройщик может отстаивать свои права только через суд.

Закон о долевом участии серьезно замедлил сроки и темпы возведения нового жилья, серьезно усложнился строительный процесс. Ранее застройщики могли выставлять объект на продажу до получения всей необходимой документации, теперь — только после получения всего пакета документов и спустя 14 дней после опубликования проектной декларации.

Необходимы поправки, связанные с рекламой новых объектов. До принятия закона мы могли планировать рекламную кампанию и начинать ее заранее, информируя потенциальных покупателей об объекте, теперь мы лишены такой возможности.

Безусловно, это увеличит срок реализации квартир из-за отсутствия возможности подготовить покупателя заранее к решению о приобретении.

Дело в том, что эта отчетность содержит информацию финансового и статистического характера, ее предоставление направлено скорее на осуществление государственного контроля за реализацией инвестиционного проекта в целом. Есть еще один немаловажный факт: правила предоставления отчетности утверждены, а орган, куда эта отчетность должна подаваться, до сих пор не определен.

Что касается различных афер на рынке новостроек, то предотвратить или хотя бы снизить риск их возникновения позволит лишь регистрация договоров с инвесторами. Только эта мера может пресечь двойные продажи. Правила формирования отчетности не регулируют подобные аспекты.

Дата публикации: 10:28 19 декабря 2005

Источник: bpn.ru