Скачок цен на новостройки - маркетинговый ход застройщиков

В первой половине декабря рынок недвижимости преподнес покупателям неприятный сюрприз. Всего за две недели средняя цена жилого метра в Москве выросла более чем на 100 долларов: если 30 ноября она составляла 2135 долларов, то уже к 12 декабря достигла 2248. Такой скачок цен на стагнирующем рынке удивил экспертов.

«Повышение цен на 5,2% - это уже не рост, а огромный скачок», - говорит руководитель отдела маркетинга компании «КВ Инжиниринг» Антон Смирнов. При этом удивительная деталь: цены выросли лишь в новостройках классов эконом и бизнес.

Что касается цен на вторичном рынке и элитное жилье, то наметилась обратная тенденция - темпы роста снижаются. По словам ведущего эксперта-аналитика компании Paul`s Yard Владимира Кудрявцева, в ноябре цены на элитное жилье выросли на 2,5-3%, в то время как в декабре этот показатель составил всего около 1,7-2%. Что вполне логично: ведь приобретение квартиры - довольно долговременный процесс, который обычно никак не связывают с наступлением Нового года. Большинство потенциальных покупателей квартир сейчас озабочены не приобретением нового жилья, а поисками подарков для родных и близких и закупками продуктов для новогоднего стола. "Правда, есть категория людей, которые хотят найти квартиру и завершить сделку именно до окончания праздников, но это абсолютно эмоциональный, психологический фактор, и в большинстве случаев он не является решающим", - добавляет Владимир Кудрявцев. Основная масса покупателей предпочитает отложить решение проблем, связанных с выбором и приобретением новой квартиры, и спокойно отдохнуть.

Сами застройщики оправдывают резкое повышение цен громкими, но не очень убедительными причинами: инфляция, рост мировых цен на нефть, увеличение уровня доходов, а также 214-й закон, серьезно сокративший объемы жилищного строительства. Конечно, эти причины имеют место быть, однако они сказываются больше на постоянной тенденции роста цен на недвижимость в стране, но никак не объясняют декабрьского скачка в одном отдельно взятом сегменте рынка.

Риелторы вторичного рынка объясняют сложившуюся ситуацию тем, что крупные застройщики массового жилья не способны на гибкую ценовую политику в отличие от "вторички" и повышают цены редко, но сразу на большую сумму. Например, последняя коррекция была в начале осени текущего года, почти три месяца назад. А в начале декабря произошла следующая, полагают риелторы.

Независимый аналитик рынка Андрей Бекетов выдвигает свою версию. Он уверен, что резкий скачок цен - всего лишь нестандартный маркетинговый ход застройщиков, который, впрочем, может быть вполне успешным. Ведь если поднять цены вне сезона, когда продажи и без того уменьшаются, то потенциальные покупатели психологически привыкнут к этому уровню.

К тому же в конце января, когда вновь начнутся активные продажи, застройщики смогут бравировать огромными скидками. Которые, впрочем, под разными предлогами могут действовать и в декабре. Обзвон "Газетой" ведущих застройщиков столичного рынка недвижимости косвенно подтвердил версию эксперта. В одних фирмах продавцы объясняли, что пока увеличение цен решили отложить до 1 января 2005 года, в других - что цены уже поднялись, "но если вы приедете заключать сделку сегодня, то лично вам постараются сделать скидку и продадут квартиру по старым ценам".

Если гипотеза о маркетинговом характере скачка цен верна, становится понятным, почему подорожание коснулось лишь наиболее дешевых сегментов: покупатели жилья низшей и средней ценовой категории наиболее подвержены эмоциональным призывам. Что неудивительно: как правило, недорогое жилье покупается как единственное и покупатели ограничены в сумме.

Дорогое же жилье редко покупается "на последние", и поведение покупателей меньше зависит от стоимости жилья.

Что касается "вторички", то цены на этом рынке в сегменте эконом и бизнес и так выше на 10-15%. Кроме того, массовость первичного рынка недорогого жилья вкупе с единичностью предложений аналогичных квартир на вторичном рынке приводит к тому, что продавцы "вторички" подтягивают свои цены к ценам первичного рынка, а не наоборот. Следовательно, можно ожидать, что эффект от повышения цен застройщиками будет двояким: вначале подорожавшие квартиры уйдут со скидками, а затем, когда вторичный рынок, в свою очередь, поднимет цены, можно будет обойтись без дисконта.

Впрочем, серьезного роста цен на вторичном рынке в будущем году эксперты не обещают. «После новогоднего затишья рост цен продолжится, но с уменьшающимися темпами: в среднем на 1-2% в месяц, - уверен управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Руслан Сейт-Люманов. – А во второй половине 2006 года можно ожидать появления на рынке новостроек, которые удовлетворяют требованиям нового закона, что также приведет небольшому снижению темпов роста цен». По мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, возможно два варианта развития событий. Если в течение всего следующего года цены будут активно расти, что отчасти искусственно подогревается застройщиками, то в 2007 году возможен обвал рынка. "В противном случае будет замедление темпов роста или стагнация цен", - добавил Олег Репченко.

Дата публикации: 15:28 19 декабря 2005

Источник: bpn.ru