Лишней квартиры не найдется?

Прокомментировать текущую ситуацию на рынке и дать свои прогнозы на 2006 год мы попросили Владислава Луцкова, заместителя директора аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", руководителя отдела анализа рынка новостроек, сертифицированного аналитика рынка недвижимости.

По словам В.Луцкова, сегодняшний рост цен на рынке жилья, безусловно, может быть расценен как сигнал ажиотажного спроса. В начале 2005 года рост цен составлял порядка 1-1,5%, в июле - 2-2,5%, в декабре может составить - до 5,5(!) процентов. Московская область традиционно идет за Москвой с отставанием на один-два месяца. При этом МИЭЛЬ-Недвижимость прогнозирует рост цен к концу этого года на 25-30 процентов.

Причины такого роста очевидны. Прежде всего, это отложенный спрос, а далее - благоприятная макроэкономика, расширяющая платежеспособный спрос, а именно: рост ВВП, рост реальных доходов населения, рост зарубежных инвестиций, снижение инфляции, снижение оттока капитала (в третьем квартале сальдо было уже положительным). Растет и стоимость стройматериалов, особенно цемента. Когда все растет, ценам на жилье было бы как-то странно падать. Следует также упомянуть развитие ипотеки: число сделок по ипотечным схемам составляет, по данным различных риэлторских компаний, 10-15% от общего числа сделок.

Распродажа остатков

Итак, условия для расширения спроса - очевидны. А вот с предложением - гораздо хуже. Для того чтобы затормозить рост предложения, который на первичном рынке определяется объемами строительства, было сделано едва ли не все возможное.

"Федеральный закон №214 (о долевом участии) ощутимо снизил объем предложения на рынке первичного жилья, по крайней мере, в кратковременной перспективе", - говорит В. Луцков. Безусловно, застройщики переходят на иные схемы работы. Однако количество застройщиков, реально работающих по этим схемам, сегодня сравнительно невелико.

Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" работает по новостройкам исключительно с объектами, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года, что значительно сократило число предлагаемых объектов. Причина проста: по новым схемам нет судебной практики, и корпорация опасается подвести своих клиентов и тем самым нанести ущерб пятнадцатилетней репутации. Тем не менее, рынок стремительно набирает обороты.

Вторичка вымывается

Поскольку МИЭЛЬ - одна из крупнейших компаний, ее внутренняя статистика отражает общие тенденции рынка. По ее данным, потенциальный спрос (количество обращений в компанию), реализованный спрос (количество проведенных сделок) и количество зарегистрированных Мосрегистрацией сделок устойчиво растут на протяжении уже минимум года, и причин для прекращения этого роста нет. Предложение же остается постоянным, поэтому начинает "вымываться" вторичный рынок.

Отдельно В.Луцков выделил сектор жилья, приобретаемого по ипотеке, где, по его мнению, существуют две противоположные тенденции.

Первая - ипотека, безусловно, развивается, в игру вступают новые банки, и за счет конкуренции между ними неуклонно улучшаются условия кредитования. Сегодня, к примеру, средний по Москве процент ипотечного кредита - это 11-12% годовых.

На вопрос автора о рекламных предложениях, обещающих 5-7%, респондент сказал, что все они детально изучались, и в каждой из предлагаемых схем есть так называемые "скрытые проценты", и при корректном приведении к общепринятым схемам есть возможность получить не стандартные 11-12, а все 14 процентов. Рынок есть рынок, и выше головы прыгнуть невозможно.

Вторая тенденция - в связи с недостатком новостроек ипотека плавно перетекает на вторичку. А здесь условия более сложные: с одной стороны, квартира должна устроить покупателя, с другой, - банк, выдающий ипотечный кредит, и утрясание всех этих тонкостей занимает весьма продолжительное время.

А вот продавцу квартиры ждать совершенно ни к чему: сегодня - "рынок продавца", спрос превышает предложение, и квартиру свою ему куда проще продать за "живые" деньги. Как эти две тенденции между собой разберутся - покажет время.

* * *

Теперь, собственно, о прогнозах на 2006 год. Прежде всего, В.Луцков предполагает дальнейшее снижение объема предложения. Сейчас много говорят о поправках к ФЗ №214, но пока не совсем ясно, какими они будут, и "оживет" ли от этого долевое строительство. Но даже если эти поправки будут самыми благоприятными, существует такая вещь, как "временной лаг": утвердить и построить объект за один год невозможно чисто физически.

Дата публикации: 13:08 22 декабря 2005

Источник: bpn.ru