Год риэлтерской мечты

Риэлтеры полагают, что 2006 год станет периодом стабильного рынка. Цены будут плавно расти на 1% в месяц, число сделок достигнет показателей благополучных 2002-2003 годов. Ценовое расслоение жилья в зависимости от качества продолжится.

Как всегда в конце года мы просим операторов рынка недвижимости поделиться прогнозами: чего ждать от цен на жилье в наступающем году. А также проверяем, насколько точными оказались их прошлые предсказания. Последние два раза (в конце 2004-го и в середине 2005-го) специалисты довольно верно обозначили динамику развития рынка. Конечно, если отбрасывать крайние оценки: оптимисты и пессимисты находились всегда. В этот раз аналитики предполагают, что в 2006 году стоит ждать спокойного роста цен на 10-12% в год. Падения не ожидает никто, в крайнем случаеценники не изменятся. Самая оптимистичная оценка — у специалистов «Бенуа» — рост до 25%.

Площади, пригодные для обустройства коммерческих помещений на первых-вторых этажах, подорожают, по мнению экспертов, минимум на 20% за год. Большинство риэлтеров ждет, что будет активно развиваться ипотека: в 2006 году выдадут кредитов вдвое больше, чем в 2005-м. Низкокачественное жилье будет все больше отставать по цене от более приличных вариантов (впрочем, есть и противоположные мнения).

Заметим, что 10% годового роста — давняя мечта риэлтеров. Они предсказывали такие перспективы питерского рынка еще в 2002-м и в 2003 годах. Именно такой рост считается нормальным для устоявшихся европейских рынков. Однако в нашем случае это удорожание даже не покрывает ежегодную инфляцию и ставит под сомнение любимый тезис профессионалов «Недвижимость всегда в цене».

Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН «Адвекс-РОССТРО»:

- В среднем жилье в Питере подорожает за следующий год на 10-12% — рост будет плавным, без скачков. При этом низкокачественное («хрущевки», «корабли») подрастет процентов на пять. «Элитка» поднимется примерно на 15-20%. Полагаю, что тенденции прошлых лет (при подъеме цен прежде всего дорожают самые дешевые варианты) уже не повторятся. Основной спрос сегодня — на качественное жилье.

Максим Чернов, генеральный директор агентства «Легион-Н»:

- Стагнация на рынке закончилась. Объекты продаются, но цены по многим позициям пока не вернулись на уровень середины 2004 года, когда началось снижение. Зато разница цен предложения и реальных сделок опять такая, как при нормальном состоянии рынка — 2-3%. Купить жилье сейчас легче, чем продать, и это нормально. Полагаю, что цены потихоньку будут ползти вверхна 12-15% в год. Некачественное жилье будет дорожать медленнее — на 5-8%. Показатель — ипотечные кредиты.

Клиент, планируя ежемесячные выплаты по займу, предпочитает выплачивать на $50-100 в месяц больше, но купить хорошую квартиру. Заемщик может варьировать сумму сделки. Первые этажи под расселение будут дорожать быстрее — на 20-25% за год. Их остается все меньше в востребованных местах (вблизи станций метро, на проходных улицах), а новые дома там уже не втиснуть. Дефицит торговых мест пока велик.

Андрей Васильев, генеральный директор АН «Аркада»:

- Рынок очередной раз стал заложником регистраторов. У нас зависло очень много сделок, по которым мы обязательства перед клиентом выполнили, но не можем получить деньги, пока не придут документы от Росрегистрации.

Цены на недвижимость пока будут расти. Но небыстро — не больше 1% в месяц. Если не заработает как следует ипотека, ценовое расслоение качественного и некачественного жилья продолжится. Пока ипотекой могут воспользоваться лишь довольно обеспеченные люди, уверенные: если что, деньги они найдут и погасят долг. Если займы станут доступными и менее обеспеченным слоям, это стимулирует спрос на менее дорогие квартиры.

Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас»:

- Рынок у нас слишком зависит от политики государства вообще и в таких сферах, как ипотечное кредитование, строительство, — в частности. Сейчас рынок непонятный, его состояние мы определяем как вялотекущую стабильность. Звучат самые разные заявления. В результате каждый слышит то, что ему нравится. Продавцы — что жилье вот-вот начнет дорожать, покупатели — что оно будет дешеветь. Все ждут. Мне лично в ценовой рост не очень верится — не вижу предпосылок. Уходят лишь объекты, цены на которые серьезно ниже средних. Остальные — даже не смотрят.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:

- За год цены на типовое жилье вырастут на 25-30%. Если из этого вычесть инфляцию (10-12%), получится не так уж много. Предпосылки: за 2004-2005 годы в городе накопился отложенный спрос, который будет давить на рынок в 2006-м. В высказываниях чиновников, в прессе идут постоянные атаки на строительный рынок, это отпугивает некоторых потенциальных покупателей, заставляя их приобретать лишь готовое жилье. К тому же в 2006 году, по прогнозам, сдадут жилья вдвое меньше, чем в 2005-м. Все это подогревает цены на «вторичке». Все больше становится ипотечных покупателей: их число за год удваивается. В 2006-м ипотечных сделок станет уже не 10% от общего числа, а 20%. Это серьезная добавка к спросу. За прошлый год увеличилось отставание Питера от Москвы. В 2006-м или 2007-м Северная столица должна будет наверстать это отставание до привычных величин. По нашим подсчетам, за относительно неактивный 2005 год цены в общем выросли на 12%. В 2006-м рост, несомненно, ускорится.

Л Людмила Синьковская, генеральный директор АН «Русский дом»:

- «Единички» под расселение, которые летом мы покупали за $36 000, сейчас поднялись до $38 000. Думаю, рост продолжится, за год недвижимость подорожает еще на 5-10%. Начались активные продажи первых этажей с перспективой использования под коммерческие цели. Такие объекты будут в 2006-м дорожать заметно быстрее. Они прибавят 20-30% за год.

Антон Баранов, генеральный директор АН «Талан»:

- Предполагать что-либо сложно, есть лишь надежда, что в следующем году рынок оживет и мы будем трудиться в нормальном режиме. Что происходит с рынком, понять непросто. Вроде в страну поступает немало нефтедолларов, однако роста цен на жилье это не вызывает.

Яков Кусевицкий, генеральный директор АН «Центр»:

- В следующем году цены увеличатся на 10%. Подрастет и активность рынка. Ипотечных сделок станет вдвое больше. Будет сокращаться ценовой разрыв между малогабаритным жильем и просторными апартаментами. Этот процесс пойдет весь следующий год.

Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:

- Осенью выросла активность покупателей, думаю, что весной подрастут и цены на малогабаритное жилье. У нас последнее время стало меньше сделок с комнатами: им составляют конкуренцию «реалы» в строящихся домах. Комнату дороже $20 000 продать сегодня весьма проблематично. В начале 2005 года мы отмечали снижение интерес к «сталинкам», но осенью продажи пошли — особенно в Московском районе. После сдачи новых домов клиенты могут воочию увидеть то, что предлагают застройщики. После этого многие по-новому оценивают преимущества «сталинок»: благоустроенные тихие дворы, замечательная локация, нет соседства с «хрущевками». Полагаю, что цены в январе-феврале затормозятся, а с марта начнут расти на 1% в месяц.

Игорь Лучков, руководитель отдела оценки компании «Бекар. Коммерческая недвижимость»:

-Типовое жилье в 2006 году будет дорожать. Если сейчас стоимость 1 кв.м увеличивается примерно на 0,5% в месяц, то с марта следующего года рост цен составит, скорее всего, 2-3% в месяц. Наиболее востребованы в следующем году будут квартиры хорошего качества в кирпичных и кирпично-монолитных домах последних годов постройки. Чуть менее популярной будет «панель» хорошего качества 1980-90-х годов. В сегменте жилья повышенной комфортности рост цен будет менее значительным, и стартует он позже на два-три месяца. Элитная недвижимость будет дорожать плавно, хотя, если на рынке типового жилья будет сильный скачок цен, он отразится и на этом сегменте.

Марина Гусанова, старший менеджер «Центрального агентства недвижимости»:

- Цены вряд ли понизятся, но и повышения я не жду. Расти им не с чего. Возможно, жилье чуточку подорожает к концу 2006 года, процента на три. Бума по ипотечным сделкам тоже ожидать не стоит: процентные ставки у банков пока не снижаются.

Дата публикации: 11:42 27 декабря 2005