Без дефицита и затоваривания

Год для строительного комплекса выдался непростым. Менялась нормативная база, строителям пришлось преодолевать спад платежеспособного спроса. Итоги года подводим вместе с председателем Комитета по строительству Романом Филимоновым.

– Роман Евгеньевич, многие строители связывают спад на первичном рынке с принятием закона "О долевом участии…". Между этими событиями есть связь?

– Этот закон на городской рынок жилья непосредственно не повлиял. Его действие распространяется на объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля. Эти дома еще не начали возводить, а значит, и продавать в них квартиры.

Однако оглашение закона внесло в начале года определенную сумятицу. Это вызвало (в числе прочих факторов) определенный спад продаж, который сейчас уже преодолен. Произошло некоторое замедление темпов строительства, но не сокращение объемов ввода.

– Помимо 214-го закона вступил в силу и новый Градостроительный кодекс. Как вы оцениваете его воздействие на рынок?

– Градостроительный кодекс оказал исключительно положительное влияние. Сейчас в Петербурге градостроительная документация приводится в соответствие с федеральными нормами. В дальнейшем это приведет к уменьшению числа жалоб жителей на несоответствие проектов требованиям закона. Будут установлены четкие правила в строительной сфере, а значит, станет меньше проблем при производстве работ застройщиками.

– Сегодня строители всячески пытаются обойти 214-й закон. К чему это приведет?

– В городе будут реализованы новые законные схемы, по которым граждане станут приобретать уже готовое жилье, что гораздо надежнее. Схема долевого участия, безусловно, останется, но будет находиться в жестких рамках.

– Какие задачи удалось решить вашему комитету в уходящем году?

– Две основные задачи комитета - обеспечение строительства объектов по городскому заказу и инвестиционная деятельность. Удалось ввести несколько школ, детских садов, мы начали активно возводить спортивные объекты.

Город инженерно подготовил значительные территории для нового строительства и выполнил обязательства по ранее предоставленным участкам. Например, в Приморском районе выполнена пробивка внутриквартальных проездов на нескольких уже застроенных участках. В общей сложности построено более 8 км дорог.

За прошедший год на торгах по полному пакету предоставлены участки, на которых можно построить около 2 млн кв.м жилья. Это не считая объектов торговли и обслуживания, АЗС и т.д.

Петербург - первый из регионов, который предоставляет такой большой объем объектов на торгах по полному пакету. В городе достаточно фирм, готовых участвовать в разработке документации. Кроме того, комитет участвует и в законотворческой деятельности. Совместно с КГА ведется работа по упорядочиванию и разработке новой градостроительной документации.

Готовятся проекты планировки, межевания. Разработаны поправки в закон "О предоставлении участков на инвестиционных условиях". Подготовлен закон о публичных слушаниях, соответствующий новому Градостроительному кодексу.

Это только последние документы, которые венчают всю нормотворческую работу. Плюс готовились и отрабатывались различные ТСН, которые упорядочивают деятельность организаций на строительном рынке.

– Что не получилось?

– Не во всем удалась новая система организации подрядных конкурсов по городскому заказу. И от строителей мы слышим нарекания, и как заказчики сами видим, что есть некоторый провал. Сложно требовать от организаций-победителей необходимого качества. Это связано с демпингом.

Финансово– экономический блок настаивает на том, что единственный критерий при выборе победителя - цена. Некоторые организации необоснованно ее занижали. А мы требовали, чтобы снижение цены не влияло на качество производства работ.

У нас были претензии к недобросовестным организациям. Мы будем ужесточать условия конкурса, вводить дополнительные критерии, однако новый закон не предусматривает какого-либо предварительного отбора организаций. Надеемся все же, что в будущем году достигнем оптимального соотношения цена - качество.

– Как вы оцениваете опыт проведения торгов по "коротким" пакетам?

– Торги по неполным пакетам помогли наработать бесценный опыт перехода к комплексному освоению участков и позволили строительному рынку не сбавить обороты, не потерять объемы строительства, необходимые для развития города.

Кстати, в первом полугодии 2006 года должны состояться первые торги по комплексному освоению территорий. Практически согласована методика комплексного освоения, в ближайшее время ее утвердит правительство города. Подходящие участки у нас есть, готовим пакеты тендерной документации. Первыми станут земли, занятые ЛЭП.

Их много в Калининском, Выборгском районах. Здесь необходимо проводить дорогостоящее каблирование. Ранее такие пятна готовились по "короткому" пакету, сегодня мы их переквалифицируем в комплексное освоение. Это довольно большие участки, от квартала и более.

– Многие застройщики прогнозируют дефицит ввода новых объектов в 2007-2008 годах. Хватит ли подготовленных участков, чтобы этого не случилось?

– Одна из наших задач - не допустить затоваривания рынка. Сегодня действуют постановления на проектирование и строительство порядка 11 млн кв.м жилья. Из них 6 млн в стройке, по 4-5 млн заканчивается проектирование.

С учетом текущего состояния рынка мы и готовим пакеты документов. Их количество мы наращиваем: в этом году подготовлены участки для строительства порядка 2 млн кв.м, в следующем - около 2,5 млн кв.м.

Рынок надо обеспечить полноценными полными пакетами. Если избавить его от излишнего регулирования, то будет спрос - будет развиваться и предложение.

– Как вы полагаете, улучшилось ли качество строительства?

– Несомненно. И покупатель, и заказчик стали более требовательными. Все хотят получить качественный, долговечный продукт. Качеству все больше внимания уделяют СМИ.

История та же, что и с потребительским рынком. Сначала приходят дешевые товары, потом рынок становится более требовательным. Поэтому в ближайшие годы качество нового жилья будет улучшаться. В Европе покупают готовые квартиры с отделкой. В ближайшее время у нас жилье среднего класса станет более доступным, встанет вопрос об отделке более высокого уровня. Со временем и мы придем к европейским стандартам.

– В городе остались нерешенные вопросы с обманутыми дольщиками. Как власти будут решать эту проблему?

– Позиция власти в конфликтных ситуациях не изменилась. Власти не вмешиваются в споры хозяйствующих субъектов, но мы внимательно наблюдаем за ситуацией и стараемся демпфировать ее. В этом активно участвуют и строительные ассоциации. Никто не заинтересован, чтобы сформировался отрицательный имидж первичного рынка.

Мы применяем все возможные законные меры воздействия на нерадивых застройщиков. И максимально пытаемся сгладить ситуацию с дольщиками. Число обманутых не увеличилось, просто проблеме стали уделять больше внимания.

– Удалось ли решить проблемы взаимодействия с предприятиями-монополистами?

– Проблемы остались, но теперь они находятся на поверхности, намечены пути их решения. Решить этот вопрос в один момент невозможно. Нужна методичная работа, связанная с разработкой регламентов, с упрощением процедур согласования, с выпуском и совершенствованием нормативной базы - как федеральной, так и местной.

Через какое-то время мы придем к простым и прозрачным процедурам.

Город эффективно управляет подчиненными ему организациями, и особых сложностей с ними нет, хотя ситуация непростая. Принимаются превентивные меры, чтобы избежать негативных последствий, связанных с текущей деятельностью "Водоканала", ГУП "ТЭК" и т.д. Основные проблемы связаны именно с "Ленэнерго".

Они касаются не только эксплуатационной деятельности, но и дальнейшего развития. Вопросы финансовой надежности должен решить главный акционер, то есть РАО "ЕЭС России". И Анатолий Чубайс подтвердил, что примет решение по выводу из нестабильного состояния компании "Ленэнерго". Сегодня мы вырабатываем методы сглаживания возможных негативных последствий.

– Какие задачи ставит перед собой комитет на будущий год?

– Основные задачи остались прежними. Адресная городская программа и развитие инвестиционной деятельности. Мы продолжаем готовить полные пакеты в объемах, необходимых для рынка. В следующем году по такой схеме мы продадим территорию для строительства 2-2,5 млн кв.м.

Объекты гражданского назначения: торговля, сфера обслуживания - идут параллельно с жильем. В этой сфере мы больше ориентируемся на инвестиционные заявки, которые поступают от компаний. И торги по таким участкам проводим по пакетам, которые инвесторы готовят самостоятельно. Это специфический рынок, в данном случае мы доверяемся покупательскому спросу.

По мере готовности документов начнется инженерная подготовка данных территорий под застройку. Например, кварталы Северо-Приморской части. В этом году мы подготовили их для торгов, начали бюджетное строительство, сделали окаймляющие сети и дороги, в следующем году заканчиваем внутриквартальные - все за счет бюджета. То же по Юго-Западу.

– Будут ли в наступающем году расти цены на новое жилье?

– Я прогнозирую дальнейший рост строительного рынка по всем позициям. И по объему строительных подрядов, и по инвестиционной составляющей, то есть по количеству денег, привлекаемых в сооружение жилых домов, торговых и производственных объектов.

Спрос сегодня есть. Россия на подъеме. Петербург как один из передовых и продвинутых городов тоже ожидает рост, в том числе и в строительной отрасли.

Цена жилья сегодня столь высока потому, что в ней кроме самой себестоимости есть много других факторов, в том числе и инженерная подготовка. Решая эти вопросы, мы решаем вопрос стабилизации цены (снижение рисков застройщиков, снижение накладных и непрофильных расходов). Стоимость квартир будет расти, в том числе и из-за инфляции, но незначительно.

Город стимулирует рынок, например, покупая жилье, которое необходимо для расселения аварийного фонда. Это небольшая часть рынка, но полезная.

Косвенный стимул для развития жилищного строительства - когда создаются новые рабочие места: развитие производства, которому требуются новые специалисты, привлечение стратегических инвесторов и т.д.

Штрафы не стимулируют рынок. Это механизм ужесточения обязательств. Сегодня отношения между городом и инвесторами носят нормальный договорный характер.

Привлечение сторонних инвесторов - важный процесс, в котором и мы участвуем. Деньги, привлеченные в город, - это будущий доход горожан, это их благосостояние, рабочие места и развитие города в целом.

Дата публикации: 11:46 27 декабря 2005