Банковская розница - ипотека

Мы живем в бедной стране. При этом у многих российских граждан имеются деньги. Скажем, москвичи в последние годы заметно полюбили наведываться в недешевые рестораны, радикально улучшать дизайн своих квартир и так далее. Однако дочиста транжирить имеющиеся средства стремятся далеко не все - многие, напротив, хотят сберечь. Чтобы, накопив (а то и приумножив), потом направить финансовый ресурс на решение стратегических задач: покупку жилья, медицину, образование детей.

Банки реагируют на ситуацию адекватно: если еще недавно российские кредитные учреждения работали в основном с корпоративными клиентами - предприятиями и фирмами, то в настоящий момент многие заявили о том, что начинают развивать розничный бизнес. А наиболее мобильные банки уже вовсю работают в секторе ритейла.

Основные сегменты банковской розницы на любом финансовом рынке примерно одни и те же: это ипотечный жилищный кредит; кредит на приобретение предметов длительного пользования, то есть потребительский кредит; ссуды на разнообразные услуги (лечение, образование, отдых и др.).

В нашей стране даже самые большие банки на самом деле мелкие. Активы одного по-настоящему крупного западного или японского банка (например, "Чейз Манхеттен", "Дойче банк груп" или "Мицубиси бэнк") составляют около $700-800 млрд., то есть раз в пять превышают активы российских банков, вместе взятых. Поэтому в России в обозримом будущем объективно не может возникнуть много банков универсальных, способных предлагать всю линейку названных продуктов. Приходится идти по пути специализации.

Перспективным сегментом банковского розничного бизнеса может также стать ипотечное кредитование.

На чем основаны эти ожидания? Специалисты агентства Ernst & Young объясняют, что в 1998 году доля недвижимости, приобретенной в собственность, составляла 24%. Именно с этого уровня началось становление вторичного рынка жилья. В 2001 году уровень приватизации достиг 45%, в 2003 - 67%, а сегодня, по предварительным оценкам, - более 74%. Квартиры стали законной собственностью, имуществом. Это сформировало рынок жилья, но не только: стало возможным, используя квартиру как залог, брать кредиты в банке под покупку новой. А это и есть ипотека. В ближайшей перспективе столичный рынок ипотечного кредитования может составить примерно $5 млрд.

Ипотека хороша еще и тем, что ипотечные деньги двинутся в жилищное строительство, в производство строительных материалов, создадут новые рабочие места, пополнят бюджет и так далее. Кроме того, ипотечный кредит дают тому человеку, кто в состоянии сам оплатить примерно 30-40 % стоимости приобретаемого жилья. Соответственно каждый рубль кредита ведет за собой в строительство не менее 40 копеек сбережений. Иными словами, используя ипотеку, можно запустить механизм перетока накоплений (части "заначенных" под подушкой $35-40 млрд.) в реальный сектор экономики.

В последние два года объем ипотечных кредитов стремительно рос.

Скажем, Николай Шитов, президент банка "ДельтаКредит" (контролирующего почти 50% московского рынка), на конференции по банковскому ритейлу сообщил, что в банк ежедневно звонит около 250 человек, интересующихся возможностью ипотечного кредитования. Из них примерно 30 потенциальных клиентов (тех, кто прошел отбор на "горячей линии") ежедневно приходят в отдел продаж. Договоры банк заключает примерно со ста клиентами в месяц - в денежном выражении это $4 млн.

По данным исследовательского агентства IRG, кредитный портфель банка "ДельтаКредит" в 2002 году удвоился. Но в реальном выражении получается относительно небольшая сумма - всего $53 млн. за год. Почему мы считаем эту сумму небольшой? Потому что сейчас на московском рынке вообще нет квартир дешевле $1000 за метр. Жилье в новых домах из монолита существенно дороже, от $1500. Стало быть, на деньги "ДельтаКредита" теоретически приобретается около 35 тысяч "квадратов", то есть примерно 430 приличных "двушек". А ведь кто-то покупает и трех- и четырехкомнатные квартиры. Комментарии нужны?

Да, нужны. Следует понять, отчего же ипотека не стала массовой.

Главное - уж очень она дорога и потому мало кому доступна: процентные ставки составляют 10-15% годовых в валюте. А платить придется не один год. И это только банку, а еще квартиру понадобится страховать, а еще нотариальные сборы… Между прочим, голые стены помянутой приличной "двушки" в монолитном доме обойдутся тысяч в 100-120. Это значит, что придется сразу отдать не менее 30-48 тысяч зеленых купюр, а потом ежемесячно выплачивать 10% (сколько это в денежном выражении, можете посчитать самостоятельно).

Процентные ставки должны упасть, по крайней мере, ниже 10% годовых (в долларах). Для этого, считают эксперты Ernst & Young, привлекать средства банки должны по ставкам ниже 7% годовых при 10-летнем сроке погашения. Что будет, если ставка по ипотечным кредитам станет существенно ниже (то есть доступ к механизму ипотечного кредитования получат люди, зарабатывающие сотни, но не тысячи)? Специалисты подсчитали, что тогда рынку потребуются огромные суммы - $2-3 млрд. каждый год только для ипотеки нового жилья.

Небогатые (см. выше) российские банки должны будут ссужать гражданам эти чудовищные деньги на очень долгие сроки - на 10, 15, 20 лет. Откуда же они их возьмут? Не будем вдаваться в финансовую алгебру. Если совсем просто, то проблема частично решается через выпуск ипотечных ценных бумаг. Кредиторы объединяют закладные с близкими параметрами и выпускают ценные бумаги под гарантию такого обеспечения. А инвесторы (люди и организации), желающие получать по этим бумагам доход, их покупают. Однако в России сейчас подобная деятельность незаконна: законодательная база по ипотеке находится в стадии формирования. В частности, законопроект об ипотечных ценных бумагах принят Государственной Думой во втором (не окончательном) чтении.

Геннадий Суворов, банковский аналитик, Уолл-стрит, Нью-Йорк считает, что если на российский ипотечный рынок выйдет серьезный западный инвестиционный банк - Goldman Sachs, например, - то все российские банки окажутся на обочине ипотечного бизнеса. Чтобы ипотечные облигации отечественного кредитного учреждения были привлекательны для инвестора, они должны обеспечивать существенно большую доходность, чем ипотечные бумаги Goldman Sachs. А ведь источник обеспечения этой доходности - одинаковые для обоих банков пулы ипотечных кредитов. В результате Goldman Sachs либо монополизирует этот сектор финансового рынка, либо разделит его с другими западными банками.

С учетом этого можно сделать вывод: при нынешнем законодательстве развитие рынка ипотеки будет идти достаточно медленно.

Серьезными игроками на рынке ипотеки являются, помимо "ДельтаКредита", Московское ипотечное агентство, "Райффайзенбанк" и "Сбербанк".

Есть еще государственное "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", которое было создано Правительством РФ в сентябре 1997 года, специально с целью развивать федеральную систему ипотечного кредитования. АИЖК входит в перечень 18 важнейших компаний с государственным участием - наряду с Газпромом, РАО ЕЭС, Транснефтью.

Собственно, такая практика изобретена не в России: надежность ипотечных ценных бумаг дополнительно гарантируется государством, чтоб не получилась "пирамида". Суть поддержки в том, что государственное агентство гарантированно скупает ипотечные кредиты, выданные любыми банками, если параметры кредитов соответствуют критериям самой организации. Это еще один ответ на вопрос, откуда банки могут брать "длинные" деньги. Но наше АИЖК несколько лет кряду страдало от недофинансирования и мало чем себя проявляло.

Затем в него пришла новая команда, и проект федеральной поддержки реально заработал. В нынешнем году Агентство заявило о готовности инвестировать в ипотеку 1,8 млрд. рублей и при необходимости дополнительно использовать предусмотренные в федеральном бюджете 2003 года гарантии на 4,5 млрд. рублей. Существенно, что АИЖК работает с кредитами существенно более дешевыми: рублевыми, сроком до двадцати лет и ставкой 15% годовых.

Александр Семеняка, директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) считает, что сегодня ипотека - реальный инструмент не покупки новой квартиры (здесь по-прежнему требуется поддержка государства), а улучшения жилищных условий. Сейчас "среднестатистическая" семья приобретает дополнительную площадь (в среднем примерно 30 кв. м.). Цена квадратного метра в целом по стране - 10 тысяч рублей. Соответственно размер "типового" кредита в регионе составляет от 300 до 500 тысяч рублей (в Москве и Петербурге цены существенно выше). А в ряде регионов - Оренбург, Самара, Мордовия, Бурятия - этим инструментом уже активно пользуются.

Есть надежда, что и квартиру со временем будем покупать по цене дома. А не, скажем, лунохода на воздушной подушке.

В сущности, все виды банковской розницы имеют в основании один и тот же механизм: банк дает заемщику деньги под процент. Называть это можно по-разному: автомобильное кредитование, жилищное, ссуды на образование и так далее. Только дают под разный процент и на разное время. Поэтому некоторые виды финансовых розничных услуг (скажем, ипотека) у нас только появляются, а некоторых (скажем, ссуды на различные долгосрочные нужды - на образование, медицину) пока практически нет.

В Германии потребительские кредиты составляют 23% ВВП (внутреннего валового продукта), во Франции - 81%, в Польше - 31%. А в России - всего 16%. Один из основных источников кредитования - депозиты. В Германии объемы депозитов крупных банков составляют 96% ВВП, во Франции 66%, в Польше - 38%. А в России - лишь 23%.

В этом все и дело. Банки должны обрасти финансовой мускулатурой, а в стране - завестись так называемые длинные деньги. Пожелаем сами себе финансовой стабильности и экономических успехов.

Дата публикации: 09:24 04 октября 2004

Источник: bpn.ru