Законодательство в области коммерческой недвижимости

В действующем законодательстве в области коммерческой недвижимости сегодня существует ряд проблем. Президент группы компаний "Бекар" Александр Шарапов выделяет следующие трудности.

Целевка или торги

На сегодняшний день строительные компании, которые работают на рынке Санкт-Петербурга (среди которых немалая доля московских фирм), не могут определиться, как лучше получать участки под застройку. Дело в том, что федеральное законодательство устанавливает обязанность торгов для получения пятен. Между тем, власти Петербурга пытаются сохранить возможность предоставления участков целевым образом (в некоторых случаях). Соответствующий городской закон – об условиях предоставления участков целевым образом, - принят Законодательным собранием Петербурга в первом чтении.

Возможно, после подписания городского закона губернатором северной столицы, ситуация с получением пятен разъяснится.

Юрлицам сложнее

Еще одна группа проблем для компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, кроется в некоторых особенностях сделок купли-продажи объектов. Первая особенность состоит в том, что на рынке коммерческой недвижимости основными участниками сделок являются не физические, а юридические лица. При этом сами юридические лица могут обладать недвижимостью на разных правовых основаниях. Прежде всего, это относится к государственным или муниципальным предприятиям, которые владеют имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Это означает, что они серьезно ограничены в вопросах распоряжения недвижимым имуществом. Отчуждение недвижимого имущества, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения, возможно только с согласия собственника. Еще более ограничены права предприятия (учреждения) в отношении имущества, находящегося у него на праве оперативного управления.

Второе важное обстоятельство связано с тем, что вопрос об отчуждении (продаже, например) недвижимого имущества юридическим лицом может решаться лишь уполномоченным органом в соответствии с действующим законодательством и уставом организации. По отношению к ряду юрлиц законодательством установлены особые требования к принятию решений относительно отчуждения имущества.

Так, в соответствии с Законом «Об акционерных обществах», решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, должно приниматься Советом директоров общества единогласно. При стоимости выше 50% решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.

На практике, при заключении сделки, решение о совершении которой принимается общим собранием акционеров (особенно если это акционерное общество, созданное в процессе приватизации с большим числом акционеров), зачастую возникает проблема проведения такого собрания с наличием необходимого кворума голосов.

Также юристы "Бекара" указывают на то, что существует ограничение прав по распоряжению недвижимым имуществом, которое содержится в антимонопольном законодательстве. Например, для крупных предприятий, доминирующих на рынке, при продаже имущества, составляющего по стоимости больше 10% активов предприятия, необходимо согласие органов антимонопольного регулирования.

Помимо этого, следует иметь в виду, что уставом организации могут быть установлены и другие ограничения прав исполнительного органа (директора) по распоряжению недвижимым имуществом, на что следует обратить внимание при подготовке к сделке.

Участки простаивают

К земельному законодательству у юристов "Бекара" также накопилось немало вопросов. В Земельном Кодексе установлена система принципов земельного законодательства. Наиболее важным является принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, в соответствии с Земельным Кодексом признаются в качестве взаимосвязанного объекта. Установлен запрет на продажу недвижимости без одновременной переуступки прав на земельный участок. И до принятия Земельного Кодекса возникало немало вопросов по приватизации земли – после его выхода их стало еще больше. Несогласованность федеральных и местных законов с нормами Земельного Кодекса порождает конфликты и споры. Земельный Кодекс, продекларировав введение земли в гражданский оборот, допустил при этом неоднозначное толкование своих норм. Основной вопрос – разграничение прав на землю. Главный землевладелец – государство. Наиболее остро в настоящее время стоят вопросы выкупа свободных участков в собственность.

Наблюдается увеличение сроков оформления прав застройщиков на участки. Пока не ясна процедура переоформления участка в собственность для бывших бессрочных пользователей. Нет понимания решения вопроса об индексации ставок земельного налога при определении цены продажи земельных участков в случае, когда заявка на выкуп подана до вступления в силу закона. Все это приводит к тому, что цены на приватизацию земли бывают выше, чем рыночная оценка участков. Отсутствие процедур оформления земли приводит к тому, что многие интересные участки простаивают.

Когда земельный участок и постройка на нем принадлежат одному собственнику, законодатели требуют регистрации единого объекта недвижимости. Но правопреемная практика в различных регионах отличается. Так, в Петербурге в городском отделении Росрегистрации сейчас предпринимают все действия, чтобы перейти на новую систему, а вот в Ленобласти пока никаких шагов навстречу регистрационное подразделение не делает. Между тем, большинство участков с недвижимостью, принадлежащие ондному собственнику, расположено именно там.

Из центра - на окраины

Сегодня часто бывает, что у промпредприятий юридически не дооформлены документы ни на землю, ни на здания и сооружения, и переход прав на недвижимость – проблематичен. Между тем, промышленная недвижимость -это огромный неиспользуемый городом потенциал. Немало промышленных предприятий расположено в центральных районах города. Вывод производственных предприятий за черту города - задача, которую необходимо решить в ближайшие два-три года. Городу такой вывод промышленности выгоден экономически.

Несмотря на то, что концептуально решение этого вопроса правительством Петербурга одобрено, как известно "Бекару" (АРТ "Выборгская сторона" развивает на территории бывшей промышленной зоны деловой квартал), собственники переезжать не торопятся и оказывают еще не начавшемуся процессу активное сопротивление. Оно может быть прекращено при помощи введения в действие дополнительных административно - экономических рычагов – увеличения налогов на неиспользуемые земельные участки и помещения. Принятие властными структурами такого политико-экономического решения – повысит заинтересованность руководителей предприятий в повышении эффективности использования промышленной недвижимости.

Хотя надо понимать, что вывод таких предприятий из центра как «ЛМЗ», «Северная верфь», «Балтийский завод» и им подобных практически невозможен. Никакой девелоперский проект не отобъет перенос гигантского количества оборудования.

При этом чиновники забывают, что собственник ОАО, имеющий в собственности недвижимость и землю может сам решать, что производить и надо ли переезжать в другое место. Нужен комплексный подход - объединяющий желания бизнеса и возможности власти.

Дата публикации: 11:42 17 января 2006