Большим городам - большие офисы

По объемам строительства бизнес-центров в будущем регионы смогут соперничать с Москвой

Долгое время лидером на рынке офисной недвижимости России оставалась и остается Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается, и инвесторы устремляют свои взоры в другие крупные города.

От А до D

В настоящее время по доходности региональный рынок недвижимости опережает рынки Москвы. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве 8%, в Москве составляет 13-14%, а в Петербурге 17-20 процентов. В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный рост инвестиций в него, соответственно, продолжается рост объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.

Рынок офисной недвижимости в Москве, в Петербурге и в регионах развивался разными темпами. В силу коммерческой привлекательности Москвы приход иностранных инвесторов в столицу начался еще в середине 90-х годов. Соответственно, началось активное развитие рынка бизнес-центров высокого класса. К 1998 году доля бизнес-центров класса А в Москве была значительна, в то время как в Санкт-Петербурге к тому же времени было введено всего лишь три бизнес-центра класса А: "Атриум", "Белые ночи" и "Золотая Казанская".

В большинстве региональных городов рынок бизнес-центров класса А до сих пор находится в зачаточном состоянии. Например, бизнес-центр, который строит сейчас в Самаре компания "Уран" при консалтинговой поддержке Группы Компаний "Бекар", пока является первым самарским бизнес-центром класса А (по классификации для Самары). При этом потребность рынка Самары в качественных офисных площадях пока не очень велика, поэтому комплекс пришлось сделать многофункциональным - офисно-торговым с профилирующей офисной функцией.

Сравнение рынка бизнес-центров российских городов затруднено тем, что понятие о качественных офисных площадях в различных регионах разнится. В России не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисно-делового центра (бизнес-центра). Бизнес-центрами могут называться как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ и другие госучреждения).

Наиболее известными видами классификаций являются Классификация Московского исследовательского форума (действует только в Москве) и классификация Гильдии управляющих и девелоперов (действует в Москве и Петербурге). Однако даже эти классификации не являются общепринятыми. Таким образом, даже в Москве и Петербурге право придания классификации новым зданиям находится в полном ведении его владельцев. В регионах же вообще не разработано никаких классификаций, поэтому наши аналитики начинают работу на региональных рынках с разработки параметров (опираясь на стандарты ГУД), по которым можно классифицировать объекты недвижимости города исходя из уровня развития рынка.

Например, уже упомянутый самарский многофункциональный комплекс в Петербурге и Москве был бы отнесен к классу В, однако учитывая развитие рынка Самары, его можно смело относить к классу А. Фактически это будет первый качественный и современный бизнес-центр Самары, который еще долго останется лидером на рынке качественных предложений офисной недвижимости.

В итоге, наблюдается интересное явление. В Москве принято считать раздельно качественные площади (А и В) и отечественные С. Причем большинство консалтинговых компаний вообще не дает аналитики по классу С, считая этот сегмент малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге за счет меньшего общего объема рынка бизнес-центров аналитики считают офисные площади всех классов вместе. Это вызывает некоторую путаницу в цифрах при сравнительном анализе. При этом следует отметить, что доля бизнес-центров класса С в Москве и Петербурге вполне сопоставима - 60 и 64%, соответственно.

Что же касается региональных рынков, то чаще всего на них приходится рассматривать только бизнес-центры класса С, а также так называемый класс D - то есть офисные помещения низкого качества.

Москва всеобъемная

В настоящее время объемы офисного рынка Москвы, Петербурга и регионов несопоставимы. По данным аналитиков ГК "Бекар", общий объем рынка бизнес-центров класса А и В Москвы на конец 2005 года достиг порядка 4,475 млн. кв. метров, класса С - около 6 млн. кв. метров. Таким образом, общий объем рынка бизнес-центров всех классов в Москве составляет 10,475 миллиона квадратных метров.

В Петербурге эти цифры меньше на порядок. Общий объем рынка бизнес-центров на конец 2005 года составил около 983 тысяч квадратных метров. Из них 76 тыс. 857 кв. метров составляет класс А, 344 тыс. 590 тыс. - класс В и 560 тыс. 100 кв. метров - класс С.

В Омске объем рынка офисных помещений к концу 2005 года составил 110,5 тыс. кв. метров - однако в эту цифру входят все предложения на этом рынке, включая встроенные офисы и офисы в старых административных зданиях. На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости Омска не представлены бизнес-центры класса А и В. Уровню бизнес-центра класса В соответствуют лишь корпоративные офисы крупнейших региональных компаний. Помещения в бизнес-центрах класса С можно оценить в 30 тысяч квадратных метров. Остальное составляют помещения низкого качества (так называемый класс D).

Подобная ситуация наблюдается и в Самаре. Общий объем офисного рынка оценивается примерно в 100 тысяч квадратных метров.

Динамика развития

Конечно, сравнивать абсолютные показатели по рынкам недвижимости российских городов - невозможно. Россия - страна "головастик", в которой Москва является "головой", Петербург - "шеей", а регионы - "хвостиком".

По оценкам специалистов, Москва на 2-3 года отстает от Европы, петербургский рынок отстает от московского также на 2-3 года. А регионы - на 5-8 лет - от Петербурга. В итоге, московский рынок недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя с учетом российской специфики), Петербург же следует за Москвой, а замыкают эту цепочку российские регионы. В итоге, московский и петербургский опыт делают рынок недвижимости России более прогнозируемым.

Дата публикации: 15:08 17 января 2006

Источник: bpn.ru