Участки, которые нам выбирают

Государство определило, как оно будет стимулировать создание инженерной инфраструктуры в местах новых застроек

С нынешнего года важнейший государственный инструмент реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Федеральная целевая программа "Жилище" получила подкрепление в виде нового раздела "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства". В рамках подпрограммы предпринимается попытка решить проблему недостатка собственных оборотных средств у застройщиков и отсутствия в большинстве случаев необходимого объема собственных активов для залогов при оформлении кредитов на строительство жилья.

По словам заместителя начальника управления Росстроя Сергея Агапитова, в отличие от других данная подпрограмма является абсолютно новой, с новыми рыночными механизмами, "не имеющими аналогов в новейшей истории России".

Речь идет об обеспечении опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающийся платежеспособный спрос населения.

Задачами подпрограммы являются, во-первых, реализация проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в различных регионах, во-вторых, демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также обеспечение комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, в-третьих, создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой.

Напомним, что отвечающий за реализацию национальных проектов в правительстве первый вице-премьер Дмитрий Медведев обратил внимание на монополизм и клановость в жилстроительстве. Действительно, с точки зрения бизнеса предлагается лакомый кусок.

На реализацию подпрограммы в 2006-2010 годах будет направлено 285,6 миллиарда рублей, в том числе из федерального бюджета - 22,5, из региональных и местных бюджетов - 29,5, плюс средства частных кредиторов - 240,6 миллиарда рублей.

В федеральном бюджете в 2006 году на субсидирование процентных ставок по привлеченным российским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под жилищное строительство учтены 1,7 миллиарда рублей вне ее рамок. Добавим, что Программа государственных внутренних заимствований Российской Федерации предоставляет государственные гарантии по банковским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства в размере 88,5 миллиарда рублей. Объемы гарантий будут идти по нарастающей: в 2006 году - 12,5, в 2007-м - 17,5, в 2008-м - 18,6, в 2009-м - 19,5, в 2010 году - 20,4 миллиардов рублей. По прогнозам Росстроя, реализация подпрограммы позволит обеспечить дополнительный ввод более 60 миллионов квадратных метров жилья, в том числе в 2006 году - 4,3 миллиона квадратных метров (8,5 процента от общего ввода жилья); в 2007-м - 7,8 (13,9 процента); в 2008-м - 11,8 (18,7 процента), в 2009 г. - 16,4 (23,2 процента); в 2010-м - 21,3 миллиона квадратных метров (26,6 процента).

Для активизации рыночных процессов с 2008 года упор будет сделан на хозяйствующие субъекты - застройщиков (девелоперов) или организации коммунального комплекса. В подпрограмму заложены две меры государственной поддержки: предоставление государственных гарантий Российской Федерации и субсидирование процентов по банковским кредитам.

Как сообщили в Росстрое, объем средств федерального бюджета и размер государственных гарантий Российской Федерации для реализации проектов не будет превышать сумму собственных средств регионального и местных бюджетов и размера государственных гарантий субъектов Российской Федерации и муниципальных гарантий на оказание аналогичных мер поддержки.

Подпрограммой предусматриваются различные сочетания мер поддержки обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой на региональном (местном) и федеральном уровнях. Например, федеральный центр, регионы или муниципальные образования могут предоставлять частичные гарантии и субсидировать процентные ставки как по одним и тем же, так и по разным кредитам.

Особо подчеркивается, что использование гарантий служит не для полного, а только для частичного обеспечения каждого из кредитов. Это должно побуждать банки-кредиторы придирчивее отнестись к отбору проектов. По требованию банков заемщик может предоставить дополнительное обеспечение на часть кредита, не покрытую государственными или муниципальными гарантиями. Либо риски по возврату этой части кредита примет на себя сам банк-кредитор.

Установлено, что общий объем гарантий по кредитам, предоставленным в 2006 году, не должен быть более 80 процентов основной суммы долга, в 2007 году - 65, в 2008-2010 годах - 50 процентов. Исходя из этого будут субсидироваться проценты по кредитам за счет федерального и региональных (местных) бюджетов.

Расчет величины субсидирования в 2006 году исходит из 14-процентной ставки по кредитам. Таким образом, для заемщика она может быть снижена до 2,8 процента. В дальнейшем субсидированная процентная ставка будет также зависеть от рыночной. Кредиты, предоставляемые по процентной ставке выше рыночной, субсидироваться не будут.

Что касается источников погашения кредита, то ими станут средства от продажи или переуступки права аренды земельного участка, обеспеченного коммунальной инфраструктурой, выручка за построенное в последующие периоды жилье, регулируемые органами местного самоуправления тарифы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры.

Порядок предоставления государственных гарантий Российской Федерации, а также субсидирования процентных ставок разрабатывается минфином и в январе будет рассмотрен правительством.

Отбор участников подпрограммы производится на конкурсной основе при условии выполнения ключевых направлений государственной политики и позиций российского законодательства, направленных на демонополизацию и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры. На первом этапе, особенно в 2006 году, будут рассматриваться только те заявки, к которым приложены обязательства субъекта РФ либо муниципальных органов власти о реализации направлений в предстоящем периоде. По каждому инвестиционному проекту заключаются трехсторонние договоры между заемщиками, реализующими его уполномоченными органами исполнительной власти субъекта РФ и банками-кредиторами.

Проект должен предусматривать подведение к земельному участку всех систем жизнеобеспечения: тепло-, водо-, газо- и электроснабжение, водоотведение и связь. Смета на эти цели не может превышать 15 процентов всех затрат на жилищное строительство на данном участке. Причем органы власти вправе и даже обязаны предъявлять требования к застройщикам о возведении такого жилья, которое будет отвечать уровню платежеспособности населения, то есть быть доступным большинству, а не ограниченному кругу.

По словам Сергея Агапитова, заемщиками могут выступать органы местного самоуправления, организации коммунального комплекса или застройщики. Каждый из них разрабатывает бизнес-план проекта, по форме и содержанию удовлетворяющий требования банка для принятия решения о кредитовании, в том числе по объему необходимых гарантий, срокам, дополнительным условиям.

В подпрограмме смогут участвовать банки "не моложе" трех лет, у которых нет задолженности по уплате налогов перед бюджетами всех уровней. Следующее условие - выполнение нормативов, установленных инструкцией Центробанка "Об обязательных нормативах банков" от 17.01.2004 N 110-И и отсутствие убытков за последний отчетный год. Наконец, размер собственного капитала банка должен быть не менее миллиарда рублей, а уставный капитал - не менее 500 миллионов рублей.

Муниципальным образованиям для участия в подпрограмме надо доказать свою способность демонополизации и конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексность развития систем коммунальной инфраструктуры. Для этого необходимо принять основные нормативные документы: правила землепользования и застройки, проекты планировки городских территорий, предназначенных для жилищного строительства, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, определение платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного тарифа. Кроме того, при отборе проектов будет учитываться сложившаяся ситуация на территории муниципального образования с использованием мощностей коммунальной инфраструктуры, а также ликвидацией ветхого и аварийного жилфонда.

В качестве условий участия в подпрограмме для субъекта Российской Федерации будут использоваться в первую очередь показатели бюджетной дисциплины, а также объемы ввода жилья в регионе на тысячи человек и индекс доступности приобретения жилья.

В Росстрое отмечают, что заявки на участие в подпрограмме должны поступить к нему не позднее февраля, чтобы стать претендентами в 2006 году и не позднее марта - для включения в 2007 году. Участниками подпрограммы на текущий финансовый год станут регионы, имеющие лучшие значения критерия - максимальное отношение планируемого ввода квадратных метров жилья с использованием средств федеральной поддержки к размеру средств федеральной поддержки. В Росстрое считают, что наиболее серьезный подход к оценке предлагаемых проектов проявили в Татарстане и Башкортостане, Тамбовской, Томской, Курской и Челябинской областях. Эти регионы представили не только взвешенные предложения, но и предварительно проработали их с застройщиками и кредитным организациями.

К сожалению, есть и другие примеры, когда на волне Национального проекта пытаются решить за счет средств федерального бюджета задачи по строительству инженерных сетей к коттеджным участкам с далеко не доступным жильем. Кое-где собирались в рамках подпрограммы решить годами копившиеся проблемы муниципальных образований в коммунальном хозяйстве, забывая о необходимости дополнительного ввода жилья как такового.

Дата публикации: 15:48 17 января 2006