Столичные офисы, склады и магазины — любимые игрушки иностранных инвесторов

Столичные офисы, склады и магазины — любимые игрушки иностранных инвесторов О рынке коммерческой недвижимости в прошлом году мы писали много — благо поводов было достаточно. Среди наиболее заметных тенденций можно упомянуть децентрализацию офисного и торгового сегментов, появление бизнес- и ритейл-парков, растущий интерес девелоперов к складской недвижимости. Подводя итоги года с помощью аналитиков компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, мы решили задать главные вопросы.

1. Назовите основные тенденции 2005 года рынка коммерческой недвижимости Москвы.

2. Какова была динамика арендных ставок в 2005 году?

3. Прогноз развития рынка на наступивший год.

РИТЕЙЛ

1.Основные тенденции 2005 года

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— Серьезных изменений на рынке торговой недвижимости не произошло. 2005 год можно назвать годом первых «реконцепций». В частности, ей подверглись торговые центры «Гименей» (Б. Якиманка, 22), «Дружба» (ул. Новослободская, 4).

«Детский мир» также готовят к модернизации, которая скорее всего выльется и в реконцепцию.Объем инвестиций в торговую недвижимость в 2005 году составил примерно $600–650 млн.

Владимир Пинаев, директор компании Jones Lang LaSalle:

— Продолжается рост среднего размера магазина в торговых центрах, процент свободных площадей остается крайне низким — примерно 0,8%.

Среди наиболее интересных проектов, завершенных в 2005 году, нельзя не отметить проект «Крылатские холмы», а также недавно законченную вторую фазу башни Enka в Москва-Сити. Хотя 2005 год был не очень богат на крупные проекты, в 2006-м и 2007-м их ожидается на порядок больше.

Ольга Ясько, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International:

— Сохранилась тенденция к росту профессионального уровня девелоперских компаний — они начали формировать команды профессионалов, включающие консультантов, архитекторов, строителей и пр. Еще одна особенность — возникновение рынка инвестиционных продаж торговой недвижимости: в 2005 году заключены первые такие сделки. Растет интерес западных инвестиционных компаний и фондов к российскому рынку объектов торговой недвижимости. К тому же незначительное количество проектов приемлемого качества стимулирует снижение рыночной ставки капитализации.

2. Цены продажи и арендные ставки в 2005 году

Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties:

— Ставки аренды в торговом сегменте значительно отличаются в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им площади. Так, якорным арендаторам, занимающим несколько тысяч квадратных метров (гипермаркеты и т. п.), владельцы предоставляют значительные скидки, ставки аренды для них в среднем составляют $100–400 за 1 кв. м в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно если речь идет о ювелирных и сувенирных магазинах, салонах мобильной связи — $1–4 тыс. за 1 кв. м в год.

3. Прогнозы на 2006 год

Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank:

— Значительные объемы строительства и ввода современных торговых помещений приведут к тому, что стабилизация арендных ставок продолжится. В 2006 году заявлено 1,75 млн кв. м объектов торгового и торгово-офисного назначения.

Арендные ставки в торговых центрах в среднем составят $900–1300 за 1 кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы).

Олеся Лонгус, аналитик отдела исследований по рынку торговых площадей компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko:

— В этом году общая площадь планируемых объектов составит около 1,2 млн кв. м. Среди основных трендов 2006 года стоит назвать рост торговых центров на востоке Москвы, значительное увеличение количества качественных торговых центров за счет реконструкции промышленных предприятий, а также строительство подземных торговых центров и реконструкцию универмагов.

ОФИСЫ

1. Основные тенденции 2005 года

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— На рынке офисной недвижимости по-прежнему наблюдается высокий уровень спроса. В 2005 году объем сделок достиг рекордного уровня — 1 млн кв. м. Количество вакантных площадей находится на уровне 2,5% для офисов класса А и около 6% для класса В. Увеличилось число сделок, которые заключаются на помещения в строящихся зданиях, то есть возросло число предварительных договоров.

Продолжается процесс децентрализации: объекты, расположенные вдали от центра города, становятся интересными для потенциальных арендаторов и покупателей. Наиболее ярким примером, подтверждающим эту тенденцию, является бизнес-парк «Крылатские холмы». На сегодняшний момент этот объект полностью реализован.

Появляются «интеллектуальные» офисы. Концепция таких зданий предполагает, что они будут оснащены системой управления, которая объединяет все инженерные системы (электричество, водоснабжение, теплоснабжение, вентиляция, кондиционирование, освещение и др.). Таким образом зданием можно управлять с единого пульта. Функционирование инженерных систем автоматизировано, поэтому управляющей компании требуется меньше обслуживающего персонала. Здание программируется на определенный режим работы в различное время года.

Постепенно сокращается доля бизнес-центров класса В. Ранее их число значительно превышало количество зданий класса А. Это было связано в первую очередь с тем, что строительство нового здания подразумевает в проекте долю города, что невыгодно инвестору. Гораздо дешевле и выгоднее провести реконструкцию существующего здания. Но количество зданий, которые подлежат реконструкции, с каждым годом сокращается. В Москве стали появляться офисы-небоскребы («Федерация», «Северная башня»).

Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties:

— В 2005 году продолжилась децентрализация офисного рынка и рост числа многофункциональных объектов. Повысился интерес девелоперов к строительству высотных зданий. В качестве тенденции я бы также отметила возросший интерес российских девелоперов к перепрофилированию промышленных зон и отечественных сырьевых компаний — к инвестициям в офисную недвижимость.

Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International:

— Общий объем вновь построенных и реконструированных офисных помещений классов А и В в Москве в 2005 году составил примерно 670 тыс. кв. м (класс А — 35%, класс В — 65%). Таким образом, общий объем существующих офисов классов А и В в Москве на конец прошлого года оценивается на уровне 4,3 млн кв. м (класс А — 1,2 млн кв. м, класс В — 3,1 млн кв. м соответственно).

Общий объем арендованных и купленных в 2005 году офисных помещений классов А и В оценивается на уровне 800 тыс. кв. м (из них сделки аренды и предварительной аренды составили около 64%, сделки продажи и предварительной продажи — около 36%). Средний уровень вакантных помещений в офисных зданиях классов А и В на конец 2005 года сократился по сравнению с 2004 годом. В зданиях класса А свободные помещения составляли 2,1% (в конце 2004 года — 3,8%); в зданиях класса В — 7,3% (8% в конце 2004 года). Это объясняется ростом спроса на офисы со стороны российских и международных компаний в условиях, когда спрос и без того заметно превышает предложение.

Владимир Пинаев, директор компании Jones Lang LaSalle:

— Хотя объем рынка офисных площадей, соответствующих международным стандартам, удвоился с 2000 года, рынок по-прежнему остается ненасыщенным, спрос превосходит предложение. В середине 2005 года в Москве установилась одна из самых низких в Европе доля свободных офисных помещений — 4,1%. Заметна растущая тенденция к децентрализации рынка: все большей популярностью у арендаторов пользуются площади за пределами Садового кольца. На такие сделки приходится порядка 70% рынка. Появляются все более длинные арендные договоры, которые заключаются на все более крупные офисные площади.

2. Цены продажи и арендные ставки в 2005 году

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— В 2005 году рост арендных ставок составил около 8,9% для офисов класса А и 6% для офисов класса В. В 2006-м мы прогнозируем рост средних арендных ставок на 8–10% для офисов класса А (они составят $700–900 за 1 кв. м) и 6–8% — для офисов класса В ($500–700 за 1 кв. м).

Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties:

— Арендные ставки плавно увеличивались в течение года, что отражает существующий недостаток офисных помещений и превышение спроса над предложением. С начала года рост составил 8,5–9%, и на сегодня для класса А средняя цена аренды составляет $620–670 за 1 кв. м в год, для класса В — $400–460 за 1 кв. м в год.

Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International:

— В условиях растущего спроса, ограниченного предложения и, как следствие, снижающейся доли вакантных площадей в 2005 году продолжался общий рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения, который составил 10–14% для офисов класса А и 6–8% для класса В. В 2006 году прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения — 6–10% для класса А, 5–7% для класса В.

3. Прогнозы на 2006 год

Марина Гуцалюк, аналитик отдела исследования по рынку офисной недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko:

— Планируемый объем ввода вновь построенных и реконструируемых офисных площадей классов А и В в 2006 году превысит 1,3 млн кв. м. Возможные задержки в строительстве и прохождении государственной комиссии способны повлиять на количество вводимых на рынок объектов. Продолжатся тенденции строительства бизнес-парков и преобразования отдельных районов города в деловые. Девелоперы также фокусируются на развитии территорий бывших промышленных зон.

Активно ведется реконструкция особняков: сегодня ветхая застройка — первый кандидат на инвестиционные контракты. 2006 год также ознаменуется выходом на рынок офисной недвижимости Москвы новых игроков — финансовых институтов (крупнейших российских и международных банков), строительных компаний, заинтересованных в девелопменте участков под коммерческую недвижимость.

Арендные ставки для помещений класса А и В будут относительно стабильными в течение следующего года с тенденцией к росту. В среднем по Москве ставки аренды на помещения класса А будут варьироваться в диапазоне $550–700 за 1 кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС), для класса В — $400–500 за 1 кв. м.

Владимир Пинаев, директор компании Jones Lang LaSalle:

— В 2006, 2007 и 2008 годах ожидается выход на рынок до 2 млн кв. м офисных площадей. Появление новых проектов приведет к более высокой доле пустующих помещений. Годовой объем арендованных и купленных в собственность офисов достигнет 1 млн кв. м уже в 2006 году, тогда как в 2004-м он составил только 850 тыс. кв. м. Высокая доля свободных площадей и растущее предложение могут привести к тому, что арендные ставки в классе В начнут медленно и постепенно снижаться в течение следующих двух лет, в то время как в классе А их уменьшение произойдет не ранее 2008 года.

Константин Романов, директор отделения консалтинга компании Knight Frank:

— Спрос останется на высоком уровне, но существенный выброс новых качественных офисных помещений приведет к стабилизации арендных ставок, которая прослеживается уже сейчас. Конкуренция среди владельцев офисных площадей обостряется, они будут предлагать арендаторам более выгодные условия, ставки останутся на прежнем уровне. В частности, не увеличится максимальная арендная ставка. Средневзвешенная может немного вырасти, но не более чем на 7% за четыре года, поскольку более дешевые помещения «уходят» с рынка в первую очередь. Таким образом, в 2006 году средняя ставка будет равна $730 за 1 кв. м в год для класса А и $525 — для класса В (включая операционные расходы, но без НДС).

СКЛАДЫ

1. Основные тенденции 2005 года

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— Несомненно, прошедший год можно назвать значимым для формирования цивилизованного рынка складской недвижимости. Именно в 2005 году началась реализация сразу нескольких крупных «спекулятивных» проектов (строящихся для дальнейшей продажи), площадь которых превышает 100 тыс. кв. м.

В предложении складов можно отметить следующие характерные черты: повышение привлекательности складского сегмента для девелоперов и инвесторов в связи со снижением уровня доходности в других сегментах рынка коммерческой недвижимости, начало работы на российском рынке крупных международных девелоперов, расширение географии строительства складских комплексов, увеличение доли южного и западного направлений в распределении новых проектов.

Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties:

— Объем инвестиций в складскую недвижимость в 2005 году составил приблизительно $440–450 млн. Площадь качественных складских помещений в Москве составляет 1,8 млн кв. м. Потенциальный спрос очень велик, о чем говорят сроки реализации новых площадей: уже за несколько месяцев до ввода нового комплекса в эксплуатацию все площади, как правило, арендованы по предварительным договорам. Отсутствие подходящих по качеству и размеру помещений вынуждает потенциальных арендаторов самостоятельно строить складские комплексы для своих нужд.

Среди новых тенденций, проявившихся в 2005 году, хотелось бы отметить увеличивающийся спрос на складские площади со стороны розничных операторов, производителей товаров повседневного спроса, логистических компаний.

2. Цены продажи и арендные ставки в 2005 году

Владимир Пинаев, директор компании Jones Lang LaSalle:

— Максимальные базовые ставки аренды складских помещений (без НДС и операционных расходов) оставались одними из самых высоких в Европе в первом полугодии 2005 года — на уровне $110–135 за 1 кв. м в год.

Из-за сохраняющегося высокого спроса новые площади, вышедшие на рынок до конца года, не оказали влияния на существующие арендные ставки.

3. Прогнозы на 2006 год

Юлия Мещерина, аналитик отдела исследований по рынку индустриальной недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko:

— Общая площадь складов класса А, А– и В составит к концу 2006 года порядка 2,9 млн кв. м. Это означает, что с конца 2004 года количество качественных складских площадей на рынке московской недвижимости практически удвоится. Необходимо сделать поправку на реалии рынка и предположить, что, вероятно, успешно будут выведены на рынок порядка 50% запланированных площадей — приблизительно 600 тыс. кв. м.

Общая площадь складов класса А и А– займет около 1,9 млн кв. м. В связи с выходом на рынок значительного числа качественных складских площадей можно ожидать роста конкуренции и, как следствие, стабилизации арендных ставок. Сценарий понижения ставок в 2006 году избирательно применим к арендаторам крупных складских комплексов. В случае аренды больших площадей (20 тыс. кв. м и более) торговой или логистической компанией на период более пяти лет стоимость аренды ожидается на уровне около $110–120 за 1 кв. м в год (без НДС, коммунальных платежей и операционных расходов).

В целом арендные ставки для класса А и А– останутся на уровне $110–140 за 1 кв. м в год. Сохранится дефицит складских площадей класса В, а также высокий спрос на аренду небольших площадей (менее 1 тыс. кв. м) в качественных складских комплексах и интерес арендаторов к складам класса А и А– на территории Москвы (между третьим транспортным кольцом и МКАД). Соответственно, арендные ставки в данном сегменте недвижимости не изменятся.

Владимир Пинаев, директор компании Jones Lang LaSalle:

— По сравнению с рынками офисов и торговых площадей складской сегмент является менее развитым. Но есть все предпосылки для его роста в течение ближайших трех–пяти лет. До 2008 года предполагается возвести до 3 млн кв. м складов.

Принимая во внимание предыдущий опыт складского строительства с многочисленными задержками, более реалистичный сценарий — появление около 1,5 млн кв. м в ближайшие три года. Это позволит удвоить существующее предложение, но не насытит рынок. Существующие максимальные ставки аренды скорее всего останутся на нынешнем уровне как минимум до 2007 года — Москва сохранит статус одного из самых дорогих логистических рынков Европы. Ввод новых площадей может привести к незначительной корректировке ставок к концу 2007 или в 2008 году.

Дата публикации: 11:54 23 января 2006

Источник: bpn.ru