Что ждет цены на квартиры в этом году?

На грани фола, сквозь слезы, чуть ли не в ущерб себе петербургские строители продолжают строить. Но строят они не торопясь. Потому что строить быстрее не выгодно. Как это скажется на ценах?

Про пятна и объемы

По подсчетам президента "Петербургстрой-SkanSka" Виталия Вотолевского, с января 2004-го маржа строителей (без учета налогов) упала с 18,5% до 10% (генеральный директор "47-го треста" Михаил Зарубин дает несколько иную оценку - 11 - 15%).

Это означает, что быть застройщиком сейчас - не выгодно и что с не слишком крупными строительными фирмами потребителям надо иметь дело с осторожностью.

По данным Виталия Вотолевского, уже в 2004 году в построенных домах оставались непроданными до 40% квартир, потом эти непроданные проценты плавно перешли на 2005 год. В прошлом году строители притормозили: строить прежними темпами - значит строить себе в ущерб. Как уверяет г-н Вотолевский, сейчас в определенных пределах выгоднее платить штрафы за нарушение сроков по инвестиционным договорам, чем продолжать строить. Тем не менее не строить тоже нельзя.

В итоге в 2005 году введено 2,2 млн кв. м жилья, хотя планировалось как минимум 2,5 млн кв. м, и то введено достаточно условно - многие дома на временной схеме электроснабжения и с прочими недоделками. План на 2006 год остался прежним - 2,4 - 2,5 млн кв. м. Но это "потолочные" данные, оглашенные городским правительством. Надежда довести к 2007-му ежегодный ввод до 3 млн кв. м превращается в мечту.

- В заделе 7 - 8 млн кв. м, но 40 - 50% - замороженное строительство, дома, где за год не положено ни одного кирпича, - говорит Лев Каплан, директор "Союзпетростроя".

Информация о недостроенных объектах благодаря ресурсам в интернете и сарафанному радио распространяется среди покупателей довольно быстро, квартиры в этих недостроях не продаются, что сводит к нулю шансы закончить объект. Строить продолжают только крепкие и крупные компании, заручившиеся поддержкой банков. Фактически это только большая семерка и отдельные молодые компании, не успевшие наломать дров и придумавшие что-то оригинальное (вроде "Эльфа", который застроил целый квартал в Каменке небольшими таунхаусами, причем разноцветными).

Была идея - отдать недостроенные мелкими фирмами дома крупным компаниям, но в недостроях продано по 20 - 30% квартир, их деньги потрачены, а работ выполнено на 5 - 10%.

- Вложиться в такой дом, это заведомо потерпеть $2 млн убытка, никто их достраивать не будет, - говорит Лев Каплан. Впрочем, есть и оптимистичные прогнозы.

- Образовавшийся в 2004 - 2005 годах, когда строилось больше, чем продавалось, задел, эти 15 - 20% будут распроданы в ближайший год-два, - говорит Михаил Саленко, генеральный директор СК "Эльф".

- Уже сегодня на рынке дефицит ликвидного жилья - небольших 1-комнатных и 2-комнатных квартир, - говорит Евгений Каплан, зам. директора "Союзпетростроя". - Мой приятель с огромным трудом купил 2-комнатную квартиру 60 кв. м, чуть ли не год искал, ноги стер по пояс. Сложилась благоприятная ситуация для запуска новых проектов, но с пятнами под застройку большие сложности.

Пятна теперь продаются только на торгах, но строить можно не везде. В 2005 году в Петербурге выдано 15 разрешений на изыскательские работы по разным участкам, из них 8 отменены - выяснилось, что жилье там не построишь. А через 3 - 5 лет, говорят специалисты, резервы земли в городе вообще закончатся, придется осваивать новые территории, но при сегодняшнем раскладе (строители сами платят за подготовку территории) это оказывается невыгодным. В общем, пока простых способов ликвидации дефицита пятен под застройку не просматривается.

Про цены и перспективы

Все строители в едином порыве утверждают, что никакого падения цен на недвижимость, даже несмотря на проблемы со спросом, не будет.

- Почти год цены не росли, несмотря на то что себестоимость строительства увеличивалась, - говорит Михаил Зарубин, гендиректор "47-го треста". - С апреля цены у нас за 1 кв. м в 1-комнатной квартире в панельных домах - $1000, в кирпиче - $1100, в 2-комнатной квартире - $950 - 1000 панель, $1000 - кирпич, в кирпичной "трешке" - $900. Себестоимость настолько приблизилась к цене продаж, что падения цен уже не будет. Сохранился платежеспособный спрос, пусть не в таких масштабах, как раньше. В ближайшее время из-за очень ограниченного предложения начнется рост в наиболее востребованных секторах.

Риэлтеры группы компаний "Бекар" утверждают, что на вторичном рынке в ближайшие годы стабильно расти в цене будет элитное жилье в центре города. Рост цен на квартиры в центре будет продолжаться, даже если в других сегментах произойдет снижение.

Будут понемногу (на 0,5 - 1% в месяц, на 10 - 12% в год) расти цены на комфортное новое жилье в популярных районах (кирпичные дома с консьержками, парковками и прочими радостями жизни в Приморском, Выборгском районах и на Юго-Западе), а также на жилье в старых домах после капремонта. И уже сейчас это происходит.Зато цены в панельных домах останутся на прежнем уровне.

По прогнозам президента Российской гильдии риэлтеров Александра Романенко уменьшение объемов закладки новых домов приведет к 2007 - 2008 году к балансу платежеспособного спроса и предложения. Для Петербурга он окажется на уровне 1 млн 800 тыс. кв. м жилья в год. И все - больше ни туды, ни сюды. Дешеветь жилье уже не будет никогда, за редким исключением (большие квартиры неудачной планировки с печальным видом на крематорий и т. п.).

Это пока еще очень предварительный прогноз, считается, что ситуацию как-то может изменить принятие поправок к Закону "О долевом строительстве", в частности, про то, что банки освобождаются от совокупной ответственности перед дольщиками при реализации совместных со строителями проектов.

Дата публикации: 17:48 23 января 2006

Источник: bpn.ru