Минувший год можно назвать одним из самых противоречивых в истории московского рынка недвижимости

С одной стороны, он ознаменовался рядом крупных сделок слияний и поглощений в области жилищного строительства и производства строительных материалов. С другой стороны, несколько крупных игроков существенно сократили свое присутствие на рынке, либо диверсифицировали бизнес. Или другой пример - государство в лице президента и депутатов Госдумы объявило о начале реализации в стране национального проекта "Доступное жилье".

Однако жилье стало в разы недоступнее, а его предложение существенно сократилось. Впрочем, обо всем по порядку...

ЯНВАРЬ

В рамках проведения административной реформы функции регистрации сделок недвижимости были переданы в ведение единого органа власти - Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации).

С 1 января были установлены единые сроки (один месяц) и тарифы при регистрации права собственности на недвижимое имущество (500 рублей для граждан и 7,5 тыс. рублей для юридических лиц). Из-за перехода на федеральное финансирование зарплаты сотрудников сократились с 10-15 до 2-5 тыс. рублей (в соответствии с так называемыми тарифными сетками). По этой причине из органов регистрации начался отток специалистов, что создало массу проблем участникам рынка: возникли очереди, начали срываться сроки регистрации сделок. Российская гильдия риэлторов, обеспокоенная последствиями реформы, направила обращение Президенту РФ Владимиру Путину. В течение года ситуация несколько нормализовалась, однако в некоторых регионах болезненные последствия трансформации ощущаются до сих пор.

* * *

В начале года произошли кадровые перестановки в московском строительном комплексе. После новогодних каникул покинул свой пост начальник управления оперативного контроля и координации выполнения градостроительных программ Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Михаил Балакин - руководитель одной из крупнейших строительных компаний "СУ-155". Уход г-на Балакина с чиновничьей должности по времени совпал с завершением строительства нового здания фундаментальной библиотеки МГУ, которую строил подконтрольный ему холдинг.

ФЕВРАЛЬ

В столице прошла церемония заливки первого куба бетона делового комплекса Федерация, который будет построен в "Москва-Сити" корпорацией Mirax Group. Комплекс "Федерация" общей площадью 347 тыс. кв. м и высотой 340 м призван стать самым высоким зданием Европы. В комплексе, возведение которого планируется завершить в 2007 году, разместятся офисы класса А, апартаменты, пятизвездочная гостиница, торговые галереи, банки, рестораны. Общая стоимость проекта оценивается примерно в 500 миллионов долларов.

* * *

В феврале на московском рынке риэлторских услуг появился довольно крупный игрок - агентство "Агент 002", созданное совладельцем компании "Вимм-Билль-Данн" Михаилом Дубининым. Он заявил, что "Агент 002" будет взимать фиксированную ставку 2% в качестве оплаты за услуги (против рыночных 5-6%), а к 2010 году будет контролировать не менее 10% рынка.

МАРТ

В марте вступил в силу новый Жилищный кодекс, одно из нововведений которого - возможность выбора управляющей компании по эксплуатации жилого фонда. Теперь собственники жилья вправе отказаться от услуг ДЕЗов (дирекций единого заказчика) советского образца и нанять частную управляющую компанию.

При этом собственники квартир могут напрямую заключить с коммерческой организацией контракт на управление. Для этого им необходимо провести общее собрание жильцов либо проголосовать за ту или иную фирму заочно, тогда как раньше нанять управляющую компанию можно было только при условии создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Большинство жильцов так и не выбрало способ управления своими домами. Правда, в конце года в закон была внесена поправка, по которой срок выбора управляющей компании переносится с 1 марта 2006 г. на 1 января 2007 года.

АПРЕЛЬ

1 апреля произошло, пожалуй, наиболее значительное событие на рынке недвижимости - вступил в силу Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве...". Заложенные в нем новации сильно осложнили жизнь участникам рынка.

Законодатели установили жесткую процедуру привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. В частности, запретили строителям собирать с дольщиков деньги до оформления всей необходимой документации, тогда как раньше необходимые разрешения зачастую оформлялись задним числом, уже после выхода на площадку. Кроме того, были установлены суровые штрафные санкции за всевозможные нарушения обязательств (например, за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию). По мнению экспертов, новый закон стал одной из главных причин сжатия рынка новостроек и возникновения дефицита жилья.

* * *

Весной 2005 года холдинг "Евроцемент груп" консолидировал почти половину производства цемента в России. Это произошло после сделки с компанией "Интеко". "Евроцемент" купил весь цементный бизнес "Интеко" - пять заводов общей мощностью более 9 млн. тонн цемента в год, а также акциями еще нескольких заводов совокупной мощностью еще на 4,5 млн. тонн.

Завладев этими активами, "Евроцемент" стал настоящим монополистом цементного рынка и получил контроль над более чем 40% российского производства. Холдинг тут же перешел на отгрузку продукции только по предоплате, попросил крупных потребителей погасить накопившиеся долги и установил тотальный контроль над сбытом, обязав менеджмент всех своих заводов отгружать цемент исключительно через фирменный торговый дом.

МАЙ

В последний весенний месяц Москва пережила массовое отключение электроэнергии. Его причинами стали пожар и взрыв на столичной подстанции Чагино, в результате которого разрушен трансформатор, вышли из строя высоковольтные линии электропередач. Было частично прервано энергоснабжение в Москве и близлежащих областях. Это ЧП заставило чиновников задуматься о развитии электроэнергетики. В частности, было принято решение в 2006 году выделить из городского бюджета на создание в городе энергоузлов порядка 6 млрд рублей. Кроме того, будет продолжено выделение средств из городского бюджета на продолжение строительства ряда электроподстанций и проектировочные работы. Столичные власти рассчитывают получить к началу 2008 года дополнительные мощности в объеме 840 мегаватт.

* * *

Концерн "Нефтяной" приобрел "Мосинжстрой" - одну из крупнейших строительных компаний Москвы, которая специализируется на работах по созданию инженерных коммуникаций. Представители Мосинжстроя заявили, что новые собственники будут развивать многопрофильную строительную компанию международного класса. И уже к концу 2006 г. они планируют добиться удвоения оборота от генподрядных и подрядных работ и выйти на общий уровень выручки не менее 1,5 млрд долларов в год. Впрочем, многие участники рынка оценивают эти планы с изрядной долей скептицизма.

ИЮНЬ

В июне компания "Интеко" продолжила распродажу строительных активов и избавилась от второго по величине столичного Домостроительного комбината №3 мощностью 500 тыс.кв.м панельного жилья в год. Он был продан строительному холдингу ПИК ("Первая ипотечная компания"). По мнению некоторых экспертов, компания "Интеко" в условиях возрастания конъюнктурных и политических рисков решила распродать строительные активы и уйти с рынка массового строительства. В свою очередь, Группа Компаний "ПИК" не преминула этим воспользоваться, чтобы укрепить свои позиции и создать важный задел на будущее. ДСК-3 достался ПИКу с уже сформированной инвестиционно-строительной программой в объеме порядка 1 млн. кв.м жилья.

Сейчас в Группу компаний "ПИК" входит свыше 20 организаций, в которых работает около 15 тысяч сотрудников. к Инвестиционно-риэлторский сектор Группы представляют "Первая Ипотечная Компания" и компания "ПИК-Регион", финансовый блок - "Банк Жилищного Финансирования" и "Промышленно-страховая группа Основа". Производственные активы Группы Компаний ПИК сосредоточены в предприятиях промышленно-строительной отрасли ( ДСК№2, ДСК-3, 160-ДСК Подмосковье, 100 КЖИ) и комбинатах нерудной отрасли.

ИЮЛЬ

В июле была создана Ассоциация строителей России, в состав которой вошли крупнейшие застройщики и инвесторы: Группа Компаний "ПИК", Главмосстрой, "Балтийская строительная компания", Mirax Group, "МИЭЛЬ-Недвижимость" и другие.

Одной из основных своих целей организация обозначила: "участие в разработке законопроектов и иных нормативных актов, направленных на создание оптимальных условий развития строительного сектора России". С первых дней своего существования ассоциация заявила о себе как об активном игроке на рынке, неоднократно поднимала вопрос о внесении поправок в Закон о долевом участии, о проблемах обманутых соинвесторов.

* * *

Mirax Group подписала договор подряда с Всекитайской государственной инженерно-строительной корпорацией на возведение башни А многофункционального офисно-рекреационного комплекса "Федерация". Было заявлено, что Правительство КНР намерено придать проекту башни статус особого, так как он является одним из наиболее крупных российско-китайских проектов. Интересно, что оборот китайской компании в десятки раз превышает оборот Mirax и составляет порядка 66,02 млрд долларов.

АВГУСТ

Группа Компаний "Базовый элемент" ("Базэл"), подконтрольная Олегу Дерипаске, объявила о приобретении контрольного пакета акций столичного строительного холдинга Главмосстрой. Холдинг по выручке занимает 1-е место в списке крупнейших строительных компаний страны. Кроме того, "Базэл" получил контроль над активами мощного строительного холдинга "Развитие" (в него, в частности, входят Мосмонтажспецстрой и Моспромстройматериалы). Эксперты назвали выход "Базэла" на строительный рынок логичным продолжением стратегии диверсификации бизнеса финансово-промышленной группы. Консультантом "Базэл" в области строительства стала Группа Компаний "Конти".

* * *

В свою очередь, представители компании "Интеко" заявили о создании пула офисной недвижимости площадью около 1 млн. кв. метров. Об этом сообщил вице-президент "Интеко" по строительству и промышленности строительных материалов Олег Солощанский. По его словам, в ближайшие пять лет компания планирует возвести около 1 миллиона кв. м бизнес-центров и офисных зданий.

СЕНТЯБРЬ

В сентябре на московском рынке недвижимости возобновился рост цен на жилье. Новый виток эксперты объяснили резким сокращением объема предложения квартир (на 25-30%), который был вызван ужесточением правил игры на рынке долевого инвестирования. С августа ежемесячный рост цен составил в среднем 3-4%, тогда как до этого цены росли не более чем на 1 процент. После вступления в силу Закона "Об участии в долевом строительстве" многие застройщики сняли с продажи адреса, на которые не была оформлена вся разрешительная документация. Кроме того, некоторые компании приостановили реализацию новых проектов.

* * *

Одна из ведущих компаний на рынке риэлторских услуг - "МИЭЛЬ-Недвижимость" - приняла решение реструктурировать бизнес. Владельцы МиэлЬ решили разделить компанию на шесть открытых акционерных обществ и выделить в них управления, которые специализируются на загородной недвижимости, новостройках, вторичном рынке, коммерческой недвижимости, аренде и элитной недвижимости. Контрольным пакетом во всех акционерных обществах будет владеть Миэль, а остальные акции будут распределены между топ-менеджерами вновь созданных компаний.

ОКТЯБРЬ

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) вынесла беспрецедентно жесткое решение в отношении "Евроцемент груп". ФАС обязала компанию снизить отпускные цены на цемент, а также вознамерилась взыскать в бюджет доходы, которые холдинг получил от реализации цемента по завышенной цене. Поводом для возбуждения дела против "Евроцемент груп" послужили жалобы от строительных компаний, РАО "ЕЭС России" и московских властей. Энергетики и строители пожаловались, что рост цен на цемент мешает реализации инвестпрограммы.

В свою очередь, в "Евроцемент груп" повышение цен объясняли тем, что они всего лишь стали избавляться от посредников и сначала довели свои отпускные цены до реальных рыночных, а потом - в пик спроса - повысили их на 20 процентов. К повышению цен цементников подталкивала острая необходимость модернизации производства. Судебная тяжба длится по сей день.

* * *

Московские власти заявили, что вскоре в Москве начнется строительство четвертого транспортного кольца. Оно призвано частично устранить дефицит дорог в столице, который, по подсчетам специалистов, составляет около 350 километров. В этом году строители приступят к подготовительным работам по реконструкции Ленинградского проспекта от Беговой улицы до станции метро "Сокол".

В результате реконструкции на данном участке проезжая часть Ленинградского проспекта, которая является одной из наиболее проблемных трасс города, увеличится с 14 до 18 полос - по 9 полос в каждом направлении. Начнутся также подготовительные работы по строительству транспортной развязки на пересечении Ленинградского проспекта с улицей Серегина, что позволит организовать выезд из района Ходынское поле.

Кстати, не исключено, что вскоре начнется строительство транспортных магистралей над железнодорожными путями. Во всяком случае, с таким предложением на одном из заседаний московского правительства выступил столичный мэр Юрий Лужков. По его словам, над железнодорожными магистралями в столице можно строить крыши и пускать по ним транспорт или размещать многоэтажные паркинги.

НОЯБРЬ

Осенью выяснилось, что в Москве и Подмосковье заморожено строительство около двухсот жилых домов. Частные соинвесторы, не получившие вовремя квартиры в новостройках, провели несколько громких акций протеста. Прокуратура возбудила несколько уголовных дел против застройщиков, некоторые из них даже были арестованы.

Скандалы с дольщиками совпали с выходом на московский рынок ряда крупных непрофильных инвесторов и началом реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

* * *

Правительство Москвы утвердило адресный перечень строительства высоток по программе "Новое кольцо Москвы", в который включено более 70 адресов. Программа, рассчитанная до 2015 года, разбита на три этапа. Первая фаза предполагает строительство 17 высоток (помимо уже построенного комплекса "Эдельвейс" на Давыдковской улице). По двум адресам строительство уже ведется - на проспекте Маршала Жукова и Ленинском проспекте. Еще по трем адресам застройщик в ближайшее время выйдет на площадку. На втором этапе запланировано сооружение 24 высоток, на завершающем - двадцати.

Наибольшее количество высотных домов (14) будет построено в Юго-Восточном административном округе столицы, 12 в Северо-Восточном административном округе, 9 - в Западном, по 7 - в Восточном, Юго-Западном и Южном административных округах.

ДЕКАБРЬ

На совещании с российскими банкирами, которое проходило в Новосибирске, Президент РФ Владимир Путин заявил, что необходимо уменьшить границу рисков, с которыми сталкиваются банки при выдаче кредитов для строительного сектора. И предложил Центральному банку и Минэкономразвития подумать, что надо сделать, чтобы облегчить получение кредитов под застройку и "убрать подальше от кормушки чиновников".

Замглавы МЭРТ Андрей Шаронов заявил, что министерство пытается сейчас четко прописать соответствующие процедуры. Следует отметить, что в 2006-2010 годах в рамках модернизированной Федеральной целевой программы "Жилище" государство планируется затратить более 1 трлн рублей на развитие ипотеки, жилищные субсидии гражданам и инженерное обустройство площадок под жилищное строительство.

* * *

Столичные власти окончательно одобрили проект застройки района Фили-Давыдково. Строительство будет вести компания Mirax Group. Ей предстоит снести 28 пятиэтажек и построить 1 млн. кв. м жилья бизнес-класса. На освободившейся территории будет построен целый район, сопоставимый по размерам с Молжаниново.

Дата публикации: 13:29 31 января 2006

Источник: bpn.ru