Семейный дом

Мечту многих семей о собственном доме в черте города или недалеко от него можно осуществить за счет таунхауса - достаточно нового явления на российском рынке недвижимости. Он представляет собой что-то среднее между многоквартирным домом и коттеджем. Сегодня в Москве и Московской области жилье такого типа построено на 57 участках, причем только десять из них находятся в черте города.

Плюсы и минусы таунхауса

Проезжая мимо комплексов таунхаусов, будь то Рублевка или Куркино, можно обратить внимание на двух-трехуровневые дома, выстроившиеся в аккуратные линейки, но при этом с разным архитектурным решением и отделкой. Таунхаус - довольно сложное с конструктивной точки зрения строение: семьи имеют отдельный вход, лифт, гараж, в каждой секции собственная система отопления. Сблокированные секции квартир не дают такой обособленности по сравнению с коттеджем, но делают внутреннюю планировку похожей на отдельно стоящий дом, с той лишь разницей, что окна выходят на одну сторону.

На цокольном этаже такого дома чаще всего размещается гараж, там же может быть и сауна или бильярдная. Выше этажом оборудуют кухню или гостиную, а на третьем этаже - спальню, детскую комнату и кабинет. Строгого функционального разграничения комнат и этажей не существует. Каждый владелец таунхауса оборудует жилье по своему собственному усмотрению.

Плюсы таунхаусов очевидны: почти полное отсутствие соседей, максимальная приватность, отдельный вход и придомовая территория. Такие проблемы многоэтажных домов, как неработающий лифт, отключение водо- и теплоснабжения, неактуальны для таунхаусов. Согласитесь: житель многоэтажного дома оторван от природы, для прогулок он может избрать близлежащий сквер, в лучшем случае - парк. Житель таунхауса находится на лоне природы. Как правило, дома строятся в экологически благоприятных районах, среди зеленых насаждений, поэтому, чтобы оказаться на природе, нужно лишь открыть дверь дома.

Но нельзя не отметить и минусы. Конечно, в таунхаусе, по сравнению с многоэтажным домом, проживает несоизмеримо меньше семей, но, несмотря на это, почувствовать себя абсолютно обособленным в таком доме нельзя. Таунхаус не отдельно стоящий особняк, и соседей, живущих за стеной, не выбирают. В отличие от коттеджа, владелец секции таунхауса не имеет права менять ее фасад, обустраивать по своему вкусу и в соответствии со своим стилем придомовую территорию, в его распоряжении есть лишь клумбы и живые изгороди только из утвержденного ботанического списка. Месторасположение поселков подразумевает, что жильцы будут добираться до них на своем транспорте. Таунхаусы в целях экономии земли "растут" не вширь, а вверх, поэтому кухня, спальня и гостиная могут находиться на разных этажах, что неудобно, к примеру, при приеме гостей. Также к минусам подобного жилья можно отнести и окружение поселка, например находящуюся рядом с ним деревню.

Двоякое отношение у девелоперов и покупателей таунхаусов к малой придомовой территории (часто от 0,4-0,5 сотки). По сути, единственное, к чему она пригодна, - создание цветника и посадка мелкого кустарника. Также она исключает пикники и отдых на свежем воздухе в удалении от соседей. С другой стороны, у россиян, покупающих таунхаусы за рубежом, они популярны именно благодаря своей малой придомовой территории: чем меньше участок, тем меньше за ним нужно следить.

Таунхаус в черте города

Скорее всего, внимание российских застройщиков к таунхаусам обусловлено их большой популярностью на Западе.

В Европе и США рост спроса на таунхаусы начался с середины XX века, а строиться они начали еще в конце XIX века. Существует несколько версий возникновения таких домов, но самая распространенная из них - "семейный дом". Каждая семья рано или поздно разрастается, и зачастую дети не хотят расставаться с родителями и пристраивают к их дому свой, что, помимо всего прочего, намного дешевле. Районы, состоящие из таунхаусов, стали настоящим спасением для европейских городов, где цены на землю очень высоки.

Сейчас в США поселки организуются по принципу кондоминиумов. Они имеют единые инженерные сети, досуговую и спортивную инфраструктуру, службу эксплуатации, что отличает их от частных домов. Покупателями такого типа жилья являются по большей части люди, у которых не хватает средств на финансирование более дорогого дома, или пожилые люди, которые не хотят загружать себя заботами по уходу за домом и придомовой территорией.

Первый поселок таунхаусов появился в Москве в районе "Сетунь" - один из немногих поселков, который населен не владельцами, а арендаторами жилья. А первыми жильцами в этом поселке были иностранцы, приехавшие в Россию в длительные командировки. Их выбор стал не случайным: окруженные высоким бетонным забором домики на берегу озера на строго охраняемой территории практически исключали возможность проникновения злоумышленников, что было немаловажно в начале 1990-х годов. Времена изменились, и теперь иностранцы предпочитают жилье в многоквартирных домах бизнес-класса ввиду такой же безопасности, но большей простоты обслуживания, а таунхаусы раскупают, в основном, москвичи.

Сегодня строительство таунхаусов скорее инициатива застройщиков, чем предложение, рожденное спросом потребителя. Дело в том, что таунхаус является оптимальным решением на тех площадках, где невозможно строительство многоэтажного здания, а застройка отдельными коттеджами дает слишком малый выход полезных площадей. Но, так как на российском рынке недвижимости зачастую не спрос рождает предложение, а наоборот, таунхаусы могут в скором времени составить конкуренцию коттеджным поселкам. Однако такое строительство в некоторых случаях ведется не только из-за невозможности возведения многоэтажных зданий, а из "идейных" соображений. Например, в поселке Куркино, где была возможность строительства многоэтажных домов, построили уникальный район с необычным для российской традиции обликом городской застройки. Назвать показательным этот пример нельзя. Инвесторы чаще всего выбирают такие объекты строительства, которые дают наибольшее количество полезных площадей, а следовательно, прибыли.

Строительство таунхаусов ведется сейчас, по большей части, за чертой города недалеко от МКАД, что вызвано неблагоприятной экологической обстановкой в столице и дороговизной земли.

Подмосковный таунхаус

Большинство поселков находится на удалении в пределах 15 км от МКАД, преимущественно по Ярославскому, Дмитровскому и Калужскому шоссе, но попадаются таунхаусы и на престижных Рублевском шоссе и Новой Риге. Цены на этот тип жилья, как и на любую другую элитную недвижимость, зависят от месторасположения таунхауса, его площади. Стоимость квадратного метра в поселке "Барвиха Хилз", 7 км от МКАД, - от $3 тыс. до $4 тыс., в поселке "Барвиха клаб", в 10 км, - от $2,6 тыс. до $4 тыс. Стоимость же таунхауса на Рублевском шоссе и Новой Риге очень высока и примерно равняется стоимости отдельного дома с участком земли на более дешевом, но менее престижном Киевском шоссе.

Самая большая стоимость таунхаусов в поселке Silver place в Серебряном Бору ($4400-5500 за квадратный метр). Но, наряду с очень дорогими таунхаусами, на рынке недвижимости представлены и более доступные по цене объекты. В основном, это таунхаусы в дальнем Подмосковье. Они не уступают городским квартирам по комфорту и размещаются в специальных городках, которые полностью оснащены всем необходимым для комфортного проживания и безопасности. Спрос на них обусловлен в первую очередь благодаря доступной цене, которая начинается от $100 тыс. за квартиру.

Так почему же многие люди при одинаковой стоимости квадратного метра коттеджа и таунхауса предпочитают последний?

Дело в том, что площадь таунхауса в среднем в два раза меньше, чем у коттеджа, поэтому он стоит в два раза меньше. В поселке "Барвиха-2" площади таунхаусов не превышают 170-300 кв. м, а площадь коттеджей, к примеру на Рублевском шоссе, начинается от 400-500 кв. м, а иногда достигает более 1 тыс. кв. м. Также можно сказать, что средняя площадь участка под коттедж составляет 24 сотки, в то время как под таунхаус всего 3 сотки. То есть на участке в 24 сотки можно построить 1830 кв. м таунхаусов, что в 4,5 раза больше, чем при строительстве коттеджа. Поэтому строить и продавать таунхаусы выгодно, если площадь участка не позволяет создать полноценный коттеджный поселок.

Таунхаус как вложение капитала

Таунхаусы - это неплохая возможность не только приобрести качественную загородную квартиру, но и осуществить прибыльные инвестиции. При наиболее удачном месторасположении и минимизации затрат можно добиться 100-процентной рентабельности, но это единичные случаи. Чаще всего прибыль по таким объектам составляет 15-20%.

Перспектив у таунхаусов в черте города мало. Строительство осложняется малым количеством строительных площадок и их дороговизной. В элитных районах Лондона можно встретить даже пятиэтажные таунхаусы, причем каждая секция включает в себя все пять этажей и имеет отдельный вход. Такие секции узкие - всего по два окна на этаж. По мнению девелоперов, подобное жилье не прижилось бы на российском рынке. В столице более выгодно строить многоэтажные элитные дома.

Тем не менее, таунхаусы являются отличной возможностью для среднего класса качественно улучшить условия жизни при сохранении или даже снижении уровня затрат. В перспективе покупатели недвижимости в Москве и Московской области привыкнут к необычному, но удобному в финансовом отношении формату жилья, и спрос на этот вид недвижимости в городе и пригородах будет расти. Так, относительно недавно таунхаусы занимали очень скромный сегмент на рынке столичной недвижимости. Однако за последний год ситуация изменилась: продажи таунхаусов возросли вдвое и стали занимать 10% рынка.

Первоочередной задачей застройщиков является совмещение двух основополагающих факторов, рождающих спрос на таунхаусы: их удобное месторасположение и приемлемая для среднего класса стоимость. К сожалению, сегодня эти два фактора не дополняют друг друга.

Спрос на такую недвижимость возрастет при увеличении доходов среднего класса жителей Москвы и Подмосковья. Также ожидается, что в обозримом будущем пенсионного возраста достигнут те, кто в эпоху реформ успел заработать на безбедную старость.

Развитие этого вида недвижимости может быть объяснимо следующим: мы стараемся жить по-европейски, ориентироваться в своем развитии на Европу, а ведь именно там таунхаус является одним из самых популярных видов недвижимости.

Дата публикации: 11:02 01 февраля 2006