Большие против маленьких

Еще совсем недавно одной из важнейших характеристик городского элитного дома была малоквартирность. Восемь, десять, максимум двадцать квартир - это нормально, а если полсотни - такое не может быть элитой уже по определению, считало большинство специалистов. Времена явно меняются - застройщики сейчас возводят здания и в двести квартир. И говорят, что большей элиты свет не видывал...

Почему же они маленькие?

У экспертов рынка нет единства в вопросе о том, как малоквартирность стала обязательным критерием элитности жилья. Александр ИЛЮХИН, управляющий партнер, руководитель Департамента элитного жилья г. Москвы компании "Новое Качество", видит тут, скорее, естественный ход вещей. По его словам, наш рынок элитной недвижимости начинал развиваться с Остоженки, которая исторически была застроена небольшими домами. Те, кому была нужна хорошая квартира в дорогом доме и престижном районе, автоматически обращали внимание на этот район. Причем покупателей вполне устраивало то, что в доме будет всего 10-13 квартир и 3-5 этажей. Более того, после жизни в обычных типовых домах люди хотели приобрести именно такую квартиру, которая бы в корне отличалась от всего остального, что было представлено на рынке. Ну а дальше, что называется, - дело техники: риэлторы просто описали существующую ситуацию и свели ее в единую (правда, немного различающуюся местами) таблицу, которая со временем была признана всеми.

Есть, правда, и другие мнения. Жизнь в России, которая и сегодня не сахар и вгоняет в ступор жителей благоустроенной Европы, лет десять назад была куда более опасной. О том, как где-то кого-то застрелили, мы слышали чуть ли не ежедневно. В таких условиях одним из важнейших требований к жилью была безопасность. "Малоквартирность возникла как попытка сделать из жилья жесткий элитарный клуб со строгим фейс-контролем, - считает Валерия Родионова, руководитель филиала "На Солянке" компании "Новый город". - Как разновидность - строительство крупными корпорациями зданий для себя. В общем, такая закрытая структура, откуда квартиры на открытый рынок не должны попадать, а все продажи происходят внутри собственного круга".

Размер не имеет значения

Но время шло, и постепенно выяснялось, что количество квартир в доме и удобство проживания в нем - это материи не то чтобы противоречащие друг другу, но независимые. По словам Валерии Родионовой, элитность дома определяется массой факторов, среди которых малоквартирность оказывается хорошо если на 15-м месте по важности. Куда важнее местоположение, наличие у дома собственной территории, отсутствие транспортных или промышленных объектов и даже такая "мелочь", как стройка под окнами. В этом смысле жилье в самых лучших местах Остоженки, в Молочном, Бутиковском, Зачатьевских переулках можно будет назвать элитным только лет через пять, когда закончится застройка микрорайона и осядет пыль. А пока многоквартирный или малоквартирный... - все это бледнеет на фоне строительных работ.

Одним из важнейших параметров, позволяющих отнести дом к категории элиты, является его входная группа - парадные, лобби, холлы. Как отмечает Александр Илюхин, для многих покупателей дорогого жилья это приобретение является статусным, и вид подъезда значит очень и очень многое. Ведь ощущение квартиры начинается внизу - когда человек подходит к дому, проходит по двору, заходит в подъезд, проходит к лифтам, поднимается в квартиру. Поэтому многие покупатели готовы пожертвовать малоквартирностью, но не входной группой.

"Зависимости комфорта от числа этажей нет, - соглашается Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. - Очевидных объективных преимуществ проживания в малоквартирном доме, как таковых, тоже нет.

Окружение, местоположение и инфраструктура - все это факторы гораздо более существенны при определении статуса жилья".

К началу 2000-х также стало ясно, что обеспечить "закрытость" и "камерность" малоквартирного дома тоже не получается. Даже если предположить, что новосел честнейшим образом выдерживал фейс-контроль (что тоже не факт - если какие-то квартиры "зависли", очень трудно отказать покупателю, предлагающему деньги, на том только основании, что он "фейсом" не вышел), ничто не может ограничить вторичные продажи. Собственник вправе продать свою собственность кому угодно - это одно из ключевых положений гражданского законодательства.

Одновременно обнаружилось, что многоэтажные дома, которые достаточно долго с оттенком презрения именовали "муравейниками", тоже имеют свои плюсы. Важнейших из них два: во-первых, собственная развитая инфраструктура, которая, однако, не приводит к заоблачным коммунальным платежам. Раньше такие объекты строились в основном в периферийных районах и именовались "бизнес-классом", сегодня же они появляются и в Центре. В качестве примера Алена Бригаднова приводит жилой комплекс Arbat Tower - в нем 18 этажей и 80 квартир, и при этом жилье здесь пользуется огромным спросом, в том числе и у очень состоятельных людей.

Второй аспект - видовые характеристики квартиры. "В умах и пожеланиях покупателей происходят изменения, - говорит Александр Илюхин. - Находятся те, кто камерности предпочитает интересный вид. Их не устраивает возможность видеть между деревьев кусок купола храма Христа Спасителя или правый сапог Петра I от одноименного памятника, они хотят быть выше, выше и выше. Именно поэтому появились проекты, подобные "Копернику" на Якиманке, и они находят своего покупателя. Такой "минус", как приращение по количеству людей, живущих в доме, этих покупателей совершенно не пугает, потому что все остальные, жизненно важные параметры (инженерия, инфраструктура, качество строительства и отделки) - полностью на уровне элиты".

"Золотые" квадратные метры

Разумеется, автор этих строк не настолько наивен, чтобы полагать, что все события на рынке происходят исключительно из-за изменения предпочтений покупателей. Есть и другая сторона - продавцы, т.е. застройщики, девелоперы, риэлторы. Обладая изрядным потенциалом (в том числе, и возможностью заказывать рекламные статьи в красивых глянцевых журналах), они "пиарят" то, что им в данный момент выгодно.

В середине и конце 1990-х элитная застройка в Москве велась в основном на Остоженке. А это - центр города, где этажность принудительно (т.е. соответствующими распоряжениями городской администрации) ограничена. Застройщики просто не могли возвести, скажем, десять этажей - поэтому они расхваливали свою продукцию, напирая на "камерность" и "клубность".

Сегодня строительство вырвалось из Центра. Даже на Якиманке - а она от Остоженки всего-то через реку - можно строить заметно выше. "Чем больше в доме этажей, тем больше получится квартир, - рассуждает Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty. - И денег от их продажи получится ровно во столько же раз больше. Когда есть удачное расположение участка земли прямо в центре столицы, задумаешься, как бы побольше из этого извлечь прибыли".

В общем, строить на поистине золотой московской земле 3-5-этажные "недомерки" было бы просто бесхозяйственностью. А уж подвести под существующий коммерческий интерес благообразное обоснование - дело техники (многочисленные PR-отделы не зря свою зарплату получают).

На чем сердце успокоится?

Безусловно, клубные дома на рынке сохранятся. Среди состоятельных покупателей немало тех, чье ключевое требование - небольшое число квартир в доме. Александр Дьяченко, управляющий партнер компании "Усадьба", убежден, что очень многие покупатели на элитном рынке по-прежнему предпочитают обособленное жилье. Поэтому вершиной городской элитной недвижимости останутся особняки и пентхаусы.

Однако для большинства покупателей число квартир в доме не является решающим фактором. "Укрупнение жилых комплексов элитного уровня стало одной из тенденций, - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Подтверждением этому является появление таких домов, как "Коперник" - 146 квартир, "Онегинъ" - 130 квартир, "Дворцовый комплекс" - 200 квартир, "Итальянский квартал" - 227 квартир. Рынок "взрослеет", на первый план для покупателя выходит ценность однородности окружения, но не в контексте одного дома (который может быть встроен между старыми домами), а именно однородности в пределах если не квартала, то хотя бы его части".

По мнению многих экспертов, сегодня мы наблюдаем очередной этап смены ценностей. В 1993 году признаком успешного в жизни человека был малиновый пиджак и расселенная коммуналка на Садовом кольце. В 1998-м - уже костюм от Версаче и клубный малоквартирный дом. Сейчас эта мода отходит, а что придет ей на смену - увидим...

Дата публикации: 10:02 08 февраля 2006

Источник: bpn.ru