Ставка на недвижимость: или пан, или… А вот пропасть не получится

Леониду Гринману, привыкшему зарабатывать на жизнь преподаванием истории в одной из московских гуманитарных гимназий, улыбнулась фортуна — он получил наследство. Это была непритязательная 32-метровая «хрущевка» на северо-востоке Москвы, завещанная любимому племяннику тетей. Скромное существование учителя не сделало нашего героя безынициативным. Не теряя времени, Леня быстро принялся за дело, рассудив, что квартиру можно сдать и в таком виде: умелый «макияж» способен повысить выручку на 30%, а то и на все 50%.

Предприимчивый учитель истории сдавал свою квартиру несколько лет и к осени 2005 года и сумел скопить $14 тыс. — с процентами, которые удалось выручить по долларовому вкладу. В ноябре наш герой понял, что наступил идеальный момент для продажи, ведь цены на «вторичку» поднялись до небывалой отметки. Уже и покупатели были на примете — семья соседей по лестничной клетке, которые год назад отметили свадьбу сына и ждали прибавления в семействе. Соседи давно уговаривали продать Леню эту квартиру молодым, теперь он согласился. Сделка оказалась очень выгодной — ему заплатили $65 тыс. за жилплощадь, которую четыре года назад не удалось бы продать и за $40 тыс.

Ловля рыбы в мутной воде

Кто поспорит с утверждением, что операции на рынке недвижимости сегодня — одни из самых выгодных? Ни популярные недавно операции с банковскими вкладами, ни манипуляции с ценными бумагами на бирже не могут по своей популярности сравниться с инвестированием средств в строительство. Директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов считает, что инвестиции в новостройки способны принести порядка 30–40% в год, а при вложении денег в загородное жилье бизнес-класса и элитное размер прибыли может доходить до 100%.

О том, что инвестиции в строительство выгодны, говорит и начальник риэлторского управления концерна «Крост» Ирина Добашина: «Сегодня инвестиции на стадии строительства несоизмеримо выгоднее, чем, например, банковские вклады: выплаты по депозитам не превышают 10–12%, тогда как доходность вложений в жилую недвижимость способна составить от 20 до 50% годовых».

Но как правильно выбрать объект и просчитать, через какое время и по какой цене его продать? Насколько это нелегкая задача, свидетельствует опыт инвесторов — покупателей недвижимости на первичном рынке, которые годами ждут завершения строительства, а то и вовсе теряют свои вложения. Немногим проще сориентироваться и на рынке вторичной недвижимости.

Покупатели жилья сталкиваются с отсутствием полной информации по объекту. Тип дома, его местоположение, стоимость 1 кв. м и площадь квартиры — практически все сведения, доступные будущему инвестору при принятии решения. Широко распространенные на Западе базы данных, в которых содержатся сведения об истории района и планах по его переустройству, экологии и инфраструктуре, в России просто не существуют.

Между тем эти факторы играют важнейшую роль в ценообразовании. Достаточно привести небольшой пример. Несколько лет назад происходило заселение нескольких домов в районе метро «Улица 1905 года». В одном и том же доме цена квартир с одинаковыми параметрами различалась на 10% только потому, что «невыигрышные» окна выходили на Ваганьковское кладбище. Конечно, при просмотре жилья можно выяснить многие вопросы. Однако в условиях, когда спрос опережает предложение, решение нужно принимать максимально быстро. И занятие это мало чем отличается от ловли рыбы в мутной воде.

Какие же факторы сегодня определяют инвестиционную привлекательность недвижимости?

Делайте правильные ставки, господа!

Как бы ни лихорадили общество обещания бешеной прибыли, выиграет тот, кто, принимая решение, руководствуется не эмоциями, а хладнокровным расчетом и знанием вопроса. Первый шаг — правильное определение своих возможностей.

Важно понимать, что для успешной сделки нужно либо располагать достаточными средствами, либо делать ставку на оперативность и быстрый оборот. В идеале — сочетать эти факторы.

И. Добашина считает, что «традиционно самыми надежными считаются инвестиции в элитное жилье: цены на него всегда остаются высокими, а с уменьшением количества мест под застройку в центре Москвы спрос будет все больше превышать предложение». Вложиться в такой объект «по зубам» лишь очень состоятельному инвестору, ведь стоимость такого жилья на первичном рынке составляет около $7,5 тыс. за 1 кв. м, а суммарный размер вложений составит не менее $500 тыс. Следует учесть и другое обстоятельство: строительство элитных домов — долгосрочный проект, быстро получить прибыль не удастся.

Считается выгодным для инвестиций и жилье бизнес-класса. В 2005 году прирост стоимости 1 кв. м в новостройках такого уровня составлял в среднем 4% в месяц (около 50% в год). Нужно учитывать, что к квартирам этого типа сейчас предъявляются высокие требования. «Жилье бизнес-класса должно не просто отвечать стандартам, но и обладать уникальными характеристиками, среди которых оригинальная архитектура здания и отделка общественных зон, ландшафтное благоустройство территории, высококачественная инженерия», — поясняет первый заместитель начальника риэлторского управления концерна «Крост» Марина Резвова.

Не сулят бешеной прибыли, но довольно выгодны вложения на рынке загородной недвижимости. «В 2005 году рост цен там составил в среднем около 15%. Впрочем, на отдельных наиболее ликвидных западных направлениях подорожание достигло 40%. Первичный рынок недвижимости предоставляет более востребованный покупателем продукт, поэтому дома здесь отличаются большей ликвидностью. В целом рынок загородной недвижимости является достаточно привлекательным для инвестиций — за последние три–четыре года стоимость некоторых, наиболее ликвидных объектов выросла в шесть–восемь раз. Особенно оправдали себя дорогостоящие домовладения на Рублево-Успенском шоссе, которые подорожали в десять раз. В следующем году прогнозируется увеличение цен на загородную недвижимость в среднем на 17%, при этом увеличение стоимости объектов на наиболее ликвидных направлениях достигнет 25%», — комментирует ситуацию заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов.

Не слишком состоятельным, но мобильным, хорошо чувствующим состояние рынка инвесторам имеет смысл сделать ставку на типовую недвижимость. Размер инвестиций в этом случае составляет до $100 тыс. Этот сегмент не столь выгоден, как элитный, но имеет более высокий оборот. «Особенно интересны для инвестирования панельные новостройки, — поясняет руководитель отделения «Арбатское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Даниил Раздольский. — Их бесценное преимущество — скорость возведения, а значит, и возможность быстрой и успешной реализации».

Немалую прибыль реально получить и от оборота вторичного жилья. В 2005 году спрос на такую недвижимость особенно усилился после выхода закона об участии в долевом строительстве, который серьезно осложнил работу на рынке новостроек.

Чтобы быстро получить прибыль, надо избегать квартир, которые продаются с условием альтернативной покупки (так называемые обмены через куплю-продажу).

Продавцы таких квартир часто не выполняют свои обязательства перед покупателями и затягивают сделки на долгие месяцы. В этом виноваты не столько сами продавцы, сколько обстоятельства: в условиях растущего рынка и ограниченного предложения «альтернативщики» не успевают за повышением цен и не могут в короткие сроки подобрать подходящий вариант для обмена.

Во многих случаях решающую роль при выборе недвижимости играет местоположение, но желательно не просто обладать исчерпывающей информацией о состоянии района, а предвидеть его изменения в будущем. Так, относительно недавно непривлекательным для инвестиций казался район Южное Бутово: удаленность от центра, отсутствие метро и развитой инфраструктуры. Однако выиграли те, кто сумел сориентироваться в ситуации и предвидеть стремительный прогресс развития этой территории. Как только в Бутове появилась ветка «легкого» метро, стоимость недвижимости в этом районе подскочила на 20%. Комментируя вопрос о выборе объекта для инвестиций, первый заместитель генерального директора компании «МИАН–агентство недвижимости» Дмитрий Кузнецов делает такой вывод: «Конечно, всегда есть известный риск. Все зависит от проекта: иногда выгодно взять типовое жилье, иногда — элитное. В любом случае процесс инвестирования очень живой и изменчивый, все зависит от ситуации на рынке. Поэтому важно найти хороших девелопера и риэлтора, которые помогут правильно сориентироваться».

Можно ли заработать на простое

Важнейший фактор, отличающий потери от прибыли, — время, затраченное на приобретение и продажу недвижимости. Риэлторы зачастую «забывают» сказать об этом, а ведь такие потери могут составлять до 10% стоимости объекта.

На вопрос: «Насколько быстро продаются квартиры?» — специалисты обычно отвечают, что это зависит от характеристик жилья и первоначальной стоимости, а также от рекламных возможностей инвестора. В настоящее время срок экспозиции квартир на рынке в среднем составляет от месяца до полугода. Утешает в данном случае то обстоятельство, что во время экспозиции цена квартиры тоже растет, но это надо дополнительно оговаривать с риэлтором. Например, наша с сыном непрестижная «трешка» два года назад продавалась долгие пять месяцев. Несмотря на мое сопротивление, риэлторы уговорили все равно играть на повышение. Если в январе 2004 года квартира оценивалась в $74 тыс., то в конце сентября она стоила уже $110 тыс. и нашла покупателя.

Что теряем при сделке?

Всем известно, что налог с прибыли на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13% стоимости жилья, обозначенной в справке БТИ. Однако в некоторых случаях закон предусматривает налоговые вычеты. В соответствии с законодательством налогоплательщик — физическое лицо — имеет право на получение налоговых вычетов в размере сумм, израсходованных на новое строительство или приобретение жилого дома (квартиры), но не более 1 млн руб. Например, если человек приобрел квартиру за 1,5 млн руб., то налоговая база составит для него 0,5 млн руб. — с этой суммы он обязан уплатить налог в размере 13%.

Есть и другой путь минимизации налогов. Если операция купли-продажи не выходит за рамки календарного года, то налог не взимается. И это абсолютно законно. Но и рост стоимости недвижимости в таком случае будет ниже: между поиском объекта и его реализацией пройдет несколько месяцев. Хорошо, если это будут месяцы интенсивного роста стоимости активов.

Отметим, что закон об уплате налогов соблюдается далеко не во всех случаях. По данным Д. Раздольского, при 80% сделок не указывается реальная стоимость приобретенной недвижимости. Д. Кузнецов, напротив, утверждает, что сейчас большинство покупателей стремятся к правдивому указанию стоимости сделки, поскольку в противном случае это грозит объявлением покупки незаконной.

Второй источник денежных потерь — расходы на оформление сделки с недвижимостью, составляющие порядка 5% стоимости объекта. Большинство опрошенных нами специалистов утверждают, что эти расходы уже учтены в официальных цифрах прибыли (например, тех усредненных 30%, на которые подорожало среднестатистическое жилье в 2005 году). Но в такие цифры верится с трудом. Нередки случаи укрывания реального процента прибыли от совершаемых агентствами сделок.

Риэлторы завышают покупателю стоимость, за которую продавцы согласны реализовать свои квартиры. Вместо декларируемых 4–5% покупатель на самом деле расстается с 10–12%, но об этом не знает. В условиях дефицита вторичного жилья такие ситуации — реальность, с которой трудно бороться.

Источники «попутной» прибыли

В некоторых случаях доход от недвижимости можно значительно увеличить, если жилье отремонтировать и сдать в аренду. Это практикуют как владельцы скромного типового жилья, так и обладатели элитных апартаментов. Выгодна вторичная недвижимость, так как новостройки — только полуфабрикат, в который для полного обустройства необходимо будет вложить около половины его стоимости.

Прибыль от аренды «вторички» составляет около 6–8% в год — почти столько же приносят депозитные вклады. Проблему поиска арендатора лучше доверить агентству: в солидных фирмах ее решают быстро и оперативно, а стоимость услуг обычно варьируется от 50 до 100% стоимости месячной арендной платы.

Практика показывает, что во многих случаях выгоднее сдавать отремонтированную квартиру, потому что стоимость некомфортного жилья обычно в полтора раза ниже. При этом важно решить, каков предполагаемый срок аренды и насколько за это время окупятся расходы. Заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова советует: «При сдаче квартиры в аренду срок окупаемости ремонта рассчитывается следующим образом: стоимость ремонта/(стоимость найма в месяц + коммунальные платежи + НДФЛ). Это самый оптимистичный вариант — возможно увеличение срока, если при сдаче квартиры возникнет ущерб, причиненный квартире и имуществу».

Чужой пример — другим наука

Народная мудрость гласит: умный предпочитает учиться на чужих ошибках, дурак совершает собственные. Тем, кто привык следовать первому сценарию, будет любопытно позаимствовать опыт частного инвестирования в странах, уже переживших наши «детские болезни».

Например, в Англии точкой отсчета можно считать начало 1980-х годов, когда правительство Тэтчер провело серию реформ, нацеленных на то, чтобы сделать британцев нацией зажиточных домовладельцев. Благоприятные условия ипотечного кредитования с налоговыми льготами на покупку собственного жилья и упрощение процедуры купли-продажи позволили миллионам семей ринуться на рынок недвижимости.

За первым бумом последовал крах. Чтобы остановить инфляцию и удержать фунт стерлингов на должном уровне, правительство взвинтило учетную ставку с 6 до 13% годовых. Большому числу новых домовладельцев стало не под силу выплачивать ссуды по таким процентам, так как ежемесячная выплата стала отнимать до 70% семейного бюджета. Стоимость жилья упала при этом на 30–40%. Продать дом и полностью вернуть ссуду в такой ситуации могли не все, многие перестававшие платить должники оказывались на улице, а недвижимость поступала обратно на рынок.

Далее из-за кризиса в недвижимости и подорожавшего кредита пострадала розничная торговля, за ней — другие отрасли. Возникшая таким образом полномасштабная рецессия вызвала рост безработицы. На рынок недвижимости обрушилась новая волна персональных банкротств, цены опустились еще ниже. То поколение все еще не может простить Маргарет Тэтчер жилищного краха. Многие, пережив шок 1990 года, оставшись без своего жилья и с большими долгами, так до сих пор и снимают квартиры, не решаясь на получение нового кредита.

Впрочем, такая участь постигла не всех. Некоторые наиболее осведомленные, а главное, обладающие способностью предвидеть изменения предприимчивые люди не просто не разорились — напротив, обогатились. В момент обвала они сумели приобрести недвижимость по удивительно низким ценам, а в годы последующего за крахом подъема реализовали покупку, приумножив свои вложения в несколько раз. Конечно, скажете вы, Россия — не Англия. В условиях постоянного дефицита жилья невозможны полномасштабные обвалы рынка. Тем не менее этот пример должен служить уроком на будущее. А «колебания маятника» в различных секторах рынка — реальность, которую наиболее проницательный инвестор сумеет использовать с пользой и сейчас.

Всем, кто купил квартиры, спокойного сна

Итак, прибыльно ли сегодня инвестировать средства в недвижимость? Если принять за основу мнения экспертов, что уровень инфляции в 2005 году составил порядка 11%, то граждане, решившие вложиться в наличные доллары, потеряли в среднем 9% годовых. Владельцам евро пришлось и того хуже — они лишились 18%. Меньше пострадали владельцы банковских депозитов: убытки составляют в среднем 13%, если сбережения находятся в евро (в зависимости от банка), и 2,5% — в долларовом варианте. Обычные рублевые вклады с учетом инфляции потеряли чуть меньше 1,5%. Исключение в 2005 году составили так называемые «металлические» счета, доходность которых привязана к ценам на металлы: из-за резкого роста спроса на металл на мировых рынках прибыль составила около 6% годовых.

На этом фоне доходность недвижимости представляется сказочной. Общий рост московского квартирного рынка, по данным из различных источников, составил в 2005 году от 16 до 25% годовых, т. е. в среднем около 20%. Конечно, существует огромный разброс показателей, зависящих от сектора, в котором совершалась сделка. Максимально выгодны оказались вложения в некоторые из новостроек (до 80%). Но на проектах, руководимых не слишком добросовестными компаниями, можно было разориться.

В общем инвестиционный бизнес в недвижимость занимает почетное второе место. Пальму первенства по доходности пока держит рынок ценных бумаг, где только за вторую половину 2005 года основной показатель деловой активности отечественного фондового рынка — индекс РТС — вырос на 48,5%.

Дата публикации: 14:25 08 февраля 2006

Источник: bpn.ru