Восток Подмосковья: наблюдаем восход цен

Восточная часть Московской области продолжает оставаться востребованной на рынке жилья. Этой популярности, как оказалось, не помешал ни строительный скандал осени 2005 года, ни индустриальная слава этого региона и связанные с нею экологические проблемы. Число желающих приобрести жилье именно в этой части Подмосковья неизменно растет.

На это есть немало объективных и субъективных причин. К первым можно отнести сравнительную дешевизну «восточных» новостроек. Дополнительным стимулом послужил и постоянно расширяющийся спектр предлагаемых населению услуг кредитования. Увеличивается доля жилья, которое реально приобрести с помощью ипотеки или в рассрочку. Именно в восточном Подмосковье вырос процент таких предложений со стороны строительных фирм.

Наиболее важными субъективными причинами, которые побуждают людей предпочесть для жительства именно восток Московской области, являются давняя добрая слава Люберец, Балашихи, Реутова, Жуковского, Раменского и позитивные перемены, происходящие в последние годы в Ногинске, Электростали, Коломне и Бронницах.

Почти столица — цены соответствующие

Существенным фактором является и то, что многие покупатели рассматривают ближайшее Подмосковье в качестве продолжения Москвы, как своего рода особо комфортные микрорайоны, обладающие всеми преимуществами как области, так и столицы. Загородное природное окружение создает более благоприятную атмосферу для проживания, а многие крупные торговые комплексы построены на границе с Москвой, на пересечении автомобильных трасс.

Такие города, как Балашиха, Реутов и Люберцы, в представлении многих москвичей и жителей области прочно ассоциируются со столицей. И неудивительно: Реутов отделен от Москвы только бетонной полосой МКАД, Балашиха и Люберцы также расположены максимально близко к ней. Стоимость жилья в этих городах увеличивается пропорционально стоимости недвижимости, продающейся в Москве.

Но если еще недавно восток области считался наиболее демократичным и его предпочитали те покупатели, кто хотел сэкономить, то теперь цены здесь заметно подскочили. Если в 2004 году процентный рост стоимости 1 кв. м в Московской области полностью совпал с данными «ближнего» востока, то в 2005 году жилье в этой зоне дорожало быстрее, чем в целом по области. По итогам 2005 года «восточные» новостройки повысились в цене на 28,1%, в то время как Подмосковье в целом «финишировало» с 24% прироста. Если полгода назад в большинстве населенных пунктов этого региона цена «квадрата» не превышала $970, а в самом дорогом городе — Реутове — составляла $1250, то уже к концу прошлого года минимальный ценовой показатель тут достиг почти $1000, а максимальный приблизился к отметке $1700.

Даже в Железнодорожном, печально известном благодаря строительному скандалу, цена 1 кв. м выросла за полгода с $957 до $1093 (на 14%). Некоторые проблемы коснулись и Балашихи, но привлекательность местных новостроек в глазах покупателей все же оказалась сильнее: 1 кв. м подорожал с $968 до $1270 (на 31%). В Балашихе полным ходом идет строительство в микрорайонах 21 и 28, где 17-этажные кирпично-панельные дома возводятся рядом с водохранилищем и березовой рощей и имеют благоустроенную территорию. Несколько скромнее темпы роста цен в Томилине (с $880 до $1198 — на 36%) и Лосино-Петровском (с $817 до $897 — на 10%). Объяснение этого факта, вероятно, заключается не только в большей удаленности от Москвы, но и в сильной изношенности инженерных коммуникаций.

В Жуковском продолжается строительство в микрорайоне 5 и 5А, на ул. Гризодубовой и ул. Дугина. Здесь возводятся многосекционные десятиэтажные панельно-кирпичные дома, оснащенные не только современными инженерными коммуникациями, но и стеклопакетами с тройным остеклением. Все это в сочетании с великолепным природным окружением тоже вызвало повышение цены в последние полгода с $903 до $1159 за 1 кв. м (на 28%).

Что касается распределения спроса, то максимальной популярностью пользуются новостройки средней ценовой категории, т. е. те, где 1 кв. м стоит от $1000 до $1300. Самое дорогое ($1700 за 1 кв. м) и, как ни странно, самое дешевое ($650) жилье вызывает наименьший интерес покупателей.

Самыми востребованными на «ближнем» востоке Подмосковья признаны двухкомнатные квартиры (38,4%), далее следуют однокомнатные (31,3%), трехкомнатные (26,7%) и четырехкомнатные (3,6%).

Чем дальше от Москвы, тем больше отличий

Динамика роста цен «дальнего» востока Подмосковья несколько отличается от той, что наблюдается в ближних к столице городах. В течение 2005 года «дальневосточный» показатель то превышал среднеобластной, то опускался ниже его. Так, после скачка цен в феврале 2005 года ежемесячные темпы роста цен соотносились как 4% («дальний» восток) против 1,5% (Подмосковье в целом). Такое положение сохранялось до лета. Но к зиме верх взяли уже областные цены, и к концу года разница выглядела как 24% (область) против 18,1% («дальний» восток).

Привлекательность «дальнего» востока Подмосковья в глазах потенциальных покупателей тем не менее постоянно растет. Относительная ценовая доступность жилья в этом регионе и улучшение социальных условий стали важным аргументом для тех, кто хотел бы иметь жилье современного уровня в благополучном городе.

Например, Электросталь и Ногинск в последнее время заметно преобразились после прихода к власти нового руководства: активно улучшается внешний облик города, создаются новые рабочие места.

Это не замедлило сказаться на повышении интереса покупателей к местным новостройкам. И если еще год назад предложение в Электростали превышало спрос, то теперь ситуация меняется, что подтверждают и цены: 1 кв. м жилья заметно подорожал и стоит теперь в среднем $830.

Похожая ситуация наблюдается и в соседнем Ногинске, где квартиры в новостройках продаются по $770 за 1 кв. м. В одном ценовом ряду с этими городами находятся также Коломна ($820 за 1 кв. м), Бронницы ($870) и Павловский Посад ($710).

Активное строительство идет в Раменском, сохраняющем лидирующее положение в области по степени благоустройства. Застраиваются 1-й мкр. МЖК, мкр. 5 и 10. В первых двух микрорайонах возводятся преимущественно десятиэтажные кирпично-панельные дома, а третий представляет собой поселок, состоящий из нескольких линий монолитно-кирпичных таунхаусов площадью от 131 до 155 кв. м. Стоимость жилплощади в этих новостройках сейчас колеблется в пределах от $540 до $950.

Наиболее дешевыми городами «дальнего» востока в настоящее время остаются Рошаль ($505), Озеры ($600), Воскресенск ($540), Орехово-Зуево ($600) и Фрязево ($640).

Наиболее популярным на местном строительном рынке является жилье стоимостью $700–750 за 1 кв. м (25,1% общего объема), более скромные позиции у квартир, стоящих $600 (12,1%) и $800 (10,1%). Двухкомнатные квартиры и тут остаются самыми востребованными — 37,9%, далее следуют «однушки» (31,7%), а замыкают список четырехкомнатные квартиры — 2,7%.

Андрей Комбаров, руководитель группы продаж управления новостроек компании «МИЭЛЬ Недвижимость»:

— Хотя спрос на квартиры по всем подмосковным направлениям примерно одинаков, изучая покупательские предпочтения, можно отметить, что новостройки севера Подмосковья пользуются большим спросом, чем, например, строящиеся дома на восточном направлении, что подтверждают цены на жилье в этих районах. Но при отсутствии достаточного объема предложения новостроек покупатель чаще всего изучает все предложения, имеющиеся на рынке.

Восток Подмосковья интересен покупателям в том числе и стоимостью жилья. Так, в городе Железнодорожном минимальная цена 1 кв. м в монолитно-кирпичном строящемся доме, который находится всего в 20 мин езды от станции метро «Новогиреево», составляет $735. Подобное предложение пользуется заслуженной популярностью у покупателей.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Восток Подмосковья еще несколько лет назад не пользовался такой популярностью у покупателей новостроек, как западное или северное направления. Из-за непрестижности направления средняя цена 1 кв. м была одной из самых низких. Однако сегодня восток области уже не является аутсайдером — на здешние новостройки существует устойчивый спрос: чем ближе к Москве, тем он выше.

Несомненно, наибольшим спросом у покупателей пользуются новостройки ближайших подмосковных городов: Люберец, Реутова, Балашихи, Железнодорожного. Их инфраструктура практически не отличается от московской, а транспортная доступность позволяет жителям большинства городов этого направления добираться до дома без лишних хлопот. Сегодня в городах-сателлитах остается все меньше участков под застройку, что влечет за собой рост цен и перемещение покупательской активности в более отдаленные города.

Квартиры в домах, возводимых по индивидуальному проекту в Люберецком районе (пос. Томилино, Красково, Октябрьский,) можно приобрести по цене от $700 до $1000 за 1 кв. м. По предварительным прогнозам, в дальнейшем стоимость жилья в ближайших к столице городах станет увеличиваться чуть быстрее, чем в отдаленных — в пределах 1,5–2% в месяц.

Дата публикации: 14:35 08 февраля 2006

Источник: bpn.ru