Оценка квартиры: вам на глазок или по науке?

Согласно итогам опроса, проведенного М2, большинство людей при продаже квартиры будут определять ее стоимость, основываясь на информации в СМИ, обратившись к риэлторам или спросив совета друзей и знакомых. И только четверть респондентов заказали бы оценку у специалиста-оценщика. Однако для того, чтобы выяснить реальную стоимость того или иного объекта недвижимости, лучше всего обратиться именно к оценщику.

Оценочная деятельность, как это указано в ст. 3 закона «Об оценочной деятельности в РФ», призвана устанавливать рыночную или иную стоимость какого-либо объекта. Объектом может стать практически любое имущество, в том числе недвижимость, услуги, информация и т. д.

Оценщик (организация или физическое лицо) обязан соблюдать законодательство РФ, пройти регистрацию и получить документ о соответствующем образовании (для гражданина) или иметь в своем штате не менее одного постоянного работника, обладающего таким документом. Оценщик должен иметь лицензию, которая дает ему право заниматься данным видом деятельности.

Определение рыночной стоимости имущества является необходимым элементом совершения сделки купли-продажи недвижимости. Теоретически стороны могут заключить договор, по которому квартира в центре Москвы будет стоить $5–10 тыс., но любое заинтересованное лицо без труда докажет через суд, что подобная сделка является мнимой. Если суд разделит это мнение, последствия будут крайне негативны.

Реальную рыночную цену важно указывать и при ипотечных сделках. Иногда в договорах ипотеки встречается формулировка: «Стороны оценили закладываемое имущество…» Такое тоже возможно, но нужно, чтобы оценка сторон была максимально близкой к рыночной стоимости. Для банков крайне невыгодно указывать неверную цену закладываемого имущества. Ведь если придется его реализовывать, заложенное имущество снова будет оценено, выяснится действительная стоимость, и при любой проверке (Центробанка или налоговых органов) у банка могут возникнуть проблемы.

При оформлении сделки купли-продажи по заниженной цене тоже возникают сложности. С суммы, полученной за проданное имущество, продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая служба не упустит случая задать продавцу вопрос, почему квартира продана вдвое дешевле реальной рыночной стоимости и не является ли это попыткой заплатить налог поменьше.

Рамки закона для оценщика

Оценка проводится как по желанию собственника имущества, так и по решению суда, причем в последнем случае выбирать оценщика будет суд. По мнению законодателей, это обеспечит беспристрастность оценки имущества.

Существует ряд законодательных ограничений для оценщика. Например, он не имеет права проводить оценку, если сам заказал ее или заинтересован в ее результатах. Для минимизации гипотетического давления на оценщика закон предусматривает, что итоговая величина стоимости объекта, которая будет определена оценщиком, не оказывает влияния на размер оплаты его услуг.

Более того, оценщик должен быть огражден и от какого-либо влияния со стороны заказчика и иных заинтересованных лиц. Любая информация, поступающая со стороны, способна повлиять на мнение оценщика и конечные показатели.

Помимо наличия лицензии для проведения оценки конкретного имущества оценщику необходимо застраховать свою ответственность, чтобы обеспечить интересы заказчика. В случае если действия оценщика причинят заказчику или третьим лицам ущерб, который будет доказан судом, сумма страховки должна покрыть все убытки или компенсировать их часть.

Оценщик имеет полномочия требовать всю необходимую для проведения оценки информацию как от заказчика, так и от третьих лиц, получать разъяснения, при необходимости привлекать на договорной основе других оценщиков или иных специалистов.

Круг обязанностей оценщика также широк. Он обязан соблюдать законодательство, обеспечивать сохранность полученных документов, предоставлять заказчику свою лицензию и информацию о требованиях к оценочной деятельности и т. д.

И здесь не обойтись без договора

Как уже было сказано выше, оценщик обязан заключить с заказчиком договор. Нотариальное удостоверение такого документа не требуется, но стороны могут сделать это по желанию.

В договоре с оценщиком нужно указать основания заключения договора, вид объекта оценки (недвижимость), вид определяемой стоимости (рыночная или иная), стоимость услуг оценщика, данные лицензии и сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договоре надо наиболее полно и точно указать имущество, подлежащее оценке. Это позволит избежать досадных недоразумений, когда оценщик определил рыночную стоимость одного объекта, а заказчик хотел узнать цену другого. Кроме вышеуказанных пунктов в договоре указываются сроки, в которые должна быть произведена оценка.

Приступаем к делу

После заключения договора оценщик приступает к своим непосредственным обязанностям. Методику оценки имущества он волен выбирать самостоятельно. По результатам работы составляется письменный отчет, который передается заказчику. У оценщика остается копия, которую он хранит три года и должен предоставлять любым уполномоченным органам. Отчет является основным документом оценки. В нем указываются дата и номер отчета, описание объекта оценки, данные лицензии оценщика, стандарты оценки, перечень использованных документов, использованная методика оценки и т. д.

Деятельность оценщиков на сегодняшний день не слишком востребована среди населения, в частности, из-за того, что за услуги оценщика надо платить. К сожалению, это мешает становлению цивилизованного рынка жилья. Зачастую цены на недвижимость в Москве определяются исключительно по желанию владельца того или иного объекта. Оценщик, применяя свои знания, способен определить реальную стоимость конкретного объекта на данный момент.

Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Ситуаций, когда при совершении сделок с жилой недвижимостью необходимо обращаться к профессиональному оценщику, не так много. Первая — если квартира покупается с привлечением кредитных средств под залог квартиры. В данном случае оценка является обязательным условием, без которого получение ипотечного кредита невозможно. Банк-кредитор, как правило, предлагает заемщику две–три оценочные компании, которым доверяет.

Еще одна ситуация, когда стороны вынуждены обращаться к услугам оценщиков, — судебные разбирательства, связанные с объектами жилой недвижимости. В данном случае компания-оценщик определяется судебными органами.

Пожалуй, единственный случай, когда речь идет о добровольном и, безусловно, необходимом обращении к оценщикам, связана со страхованием титула. Это цивилизованный способ застраховаться от риска потери права собственности. Страхование производится на полную стоимость квартиры сроком на три года. Однако реальная стоимость застрахованной квартиры постоянно растет, поэтому важно постоянно изменять в договоре страхования рыночную стоимость квартиры и, соответственно, размер выплаты при наступлении страхового случая. Для этого необходимо предоставить в страховую компанию отчет об оценке, сделанный профессиональным оценщиком (у страховых компаний тоже имеется список доверенных оценочных компаний). Тогда в договоре по согласованию сторон изменяется сумма страховки. Естественно, несколько изменяются и платежи клиента, но эти суммы несопоставимы со стоимостью возможных потерь.

Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Оценка недвижимости интересует одновременно и покупателя, и продавца. Продавец должен знать о реальной стоимости своей квартиры для того, чтобы при продаже назначить ей адекватную цену. С другой стороны, знание рыночной стоимости квартиры позволяет продавцу не расходовать время на долгую безуспешную экспозицию объекта, цена которого явно завышена. Покупателю знание объективной стоимости квартиры просто необходимо в первую очередь для того, чтобы не заплатить лишнего.

Большинство продавцов проводит оценку квартиры, анализируя периодические издания по недвижимости. При этом нельзя сказать, что таким образом невозможно получить достоверную информацию для оценки квартиры. Все дело в том, как проводить этот самый анализ. Просто просматривать объявления о продаже квартир чаще всего недостаточно. Реальная стоимость квартиры выясняется только после телефонного общения с продавцами или в процессе торгов при просмотре квартиры, когда собственник соглашается немного уступить для совершения сделки. На цену влияют некоторые обстоятельства, сопутствующие сделке: насколько срочно покупателю нужно въехать в квартиру, насколько быстро продавец может из нее выехать. К примеру, свободные квартиры, в которых никто не живет, стоят дороже, чем жилье, которое собственники продают, одновременно покупая другое.

В любом случае данные, которые можно собрать при просмотре газет или обзванивая продавцов, позволят определить цену квартиры с погрешностью в 10%. Чем больше квартир проанализировано, тем меньше погрешность. Одновременно надо помнить, что в газете цены могут встречаться самые разные — как бессовестно завышенные, так и сказочно заниженные.

Будьте внимательны: если цена удивительно низка — значит, квартира обладает серьезным изъяном, который нельзя определить по объявлению или выявить после беседы с продавцом (его представителем) по телефону. Профессионалы подскажут вам, что реальная рыночная стоимость квартиры всегда находится в том самом промежутке погрешности — плюс-минус 5% средневзвешенной цены.

На должном уровне оценить недвижимость сможет только профессионал, поэтому стоит поручить это риэлтору, особенно если квартира находится в нетиповом доме. Риэлтор прибегает к стандартным способам оценки с той лишь разницей, что делает это профессионально. В его распоряжении находятся обширные базы данных, аналитическая информация, которой обладает крупное агентство, и, что самое главное, опыт продаж схожих квартир. Опрашивать многих риэлторов — занятие малоэффективное: оценка, сделанная наспех, будет приблизительна. Профессионалу требуется время для проведения анализа, поэтому довериться надо одному агентству. И выбирать его не по принципу «кто больше назовет цену», а по профессиональным качествам риэлтора, по надежности компании, в которой он работает.

Дата публикации: 14:39 08 февраля 2006

Источник: bpn.ru