Титульное страхование

В 2004 году рынку недвижимости в нашей стране исполняется четырнадцать лет — немалый срок, в течение которого происходили закономерные изменения и преобразования, обусловившие становление качественно новых отношений в данной сфере. За это время неоднократно менялась нормативно-правовая база.

В 1994 году законодательно были защищены права несовершеннолетних, в 1996 году вступил в силу новый Гражданский кодекс РФ, в 1998 принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Совершенствование законодательства и постепенная ликвидация пробелов способствуют юридически грамотному ведению бизнеса в сфере недвижимости. За четырнадцать лет риелторам удалось создать контролируемый цивилизованный рынок. Их перестали считать лишь посредниками и приняли как полноправных и профессиональных участников рынка. Спектр и качество риелторских услуг заметно возросли. Но все ли так хорошо? Могут ли добросовестные покупатели недвижимости чувствовать себя спокойно? Насколько профессионализм риелторов и других участников рынка способен защитить их собственность от возможных правопритязаний после совершения сделки? На примере рынка вторичного жилья посмотрим, как развивался за эти годы механизм защиты прав собственности.

Институт финансовых гарантий для защиты прав добросовестных приобретателей в той или иной форме существует во всех зарубежных странах. Условно можно выделить две основные категории: государственные гарантии (которые реализуют из средств фонда, формируемого путем взимания дополнительного регистрационного сбора) и страховые гарантии частных страховых компаний. Таким образом, даже в развитых государствах есть проблемы и риски, связанные с правом собственности, но зарубежные потребители научились решать их с помощью механизма страхования.

В России только с 1993 года стали делать попытки страхования имущества не по классическому набору рисков (от пожара, наводнения, стихийных бедствий и т. д.), а по риску его утраты вследствие прекращения права собственности по решению суда.

В 1998 году первые отечественные компании получили лицензии на страхование риска утраты права собственности как на особый отдельный вид страхования. В период обязательного лицензирования риелторской деятельности получило широкое распространение страхование профессиональной ответственности риелтора, однако из-за отсутствия закона, регламентирующего стандарты работы такого специалиста и пределы его ответственности, оно не обеспечивает защиты прав добросовестных приобретателей. По крайней мере, за несколько лет, кажется, не было случаев, когда риелтор был признан ответственным за ущерб, причиненный покупателю в результате расторжения сделки. Пожары и стихийные бедствия — явления привычные и всем понятные, вероятность их наступления и оценка риска известны большинству страхователей. Тарифная политика здесь основана на фундаментальной статистической базе в среде, где работают законы математики, а вот что такое потеря права собственности по решению суда, как часто она бывает, какие факторы и в какой степени влияют на вероятность страховых случаев — к сожалению, чаще всего неизвестно не только потребителю, но и самим страховщикам. Поэтому лишь немногие из последних активно развивают программы по страхованию рисков утраты права собственности. Некоторые осуществляют страхование по неполному пакету рисков, и практически никто в должной мере не прилагает активных усилий для планомерного массового продвижения данного продукта.

Сегодня к титульному страхованию прибегают только наиболее осведомленные участники рынка, которые в силу сложившейся практики и внутренних стандартов вынуждены оценивать и минимизировать свои риски. Например, так поступают банки при работе по ипотечным программам, когда они выступают инициаторами страхования недвижимости с целью снижения кредитных рисков.

Увеличение количества сделок, незавершенность приватизации, недостатки законодательства позволяют считать рынок недвижимости достаточно рискованным. Поэтому необходимы не только механизмы защиты сделок и противодействия мошенничеству, но и способы возмещения ущерба, причиненного участникам. Исследования, проведенные Агентством массовых страховых коммуникаций (АМСКОМ) по заказу страховой компании «Зенит» показало, что эксперты, знакомые с титульным страхованием, признают его действенным средством предоставления гарантий клиентам. Как механизм возмещения ущерба страхование имеет ряд преимуществ по сравнению с альтернативными предложениями — это признают и риелторы, и нотариусы. В последнее время на рынке недвижимости подобные гарантии начинают оказывать некоторые крупные риелторские компании. Однако согласно результатам исследований недостаток опыта по формированию специальных резервов делает данную услугу в настоящее время пока достаточно дорогой. Хотя сам факт подобных попыток говорит о признании явной необходимости и большой значимости титульного страхования, а также позволяет надеяться на его востребованность и перспективу развития.

На вторичном рынке жилья в нашей стране стопроцентную чистоту предыдущих сделок нередко обеспечить бывает проблематично. К тому же инфраструктура обмена информацией между риелторами в отношении случаев мошенничества недостаточно развита. В этой ситуации все более востребованным и гарантированным законодательным способом защиты становится титульное страхование.

Актуальность защиты прав добросовестных приобретателей жилья заставляет обращать внимание на данную проблему и Правительство РФ. По данным исследования, проведенного по заказу СО «Зенит», ежегодно 2 % от общего числа сделок (а это в абсолютном выражении тысячи) признают недействительными, а суммарный ущерб составляет десятки миллионов долларов.

До конца 2004 года должен быть утвержден пакет законов, обеспечивающий развитие системы обеспечения квартирами россиян, создание базы для ипотеки, увеличение гарантий и минимизацию налоговых нагрузок при приобретении жилой недвижимости. В этих законах четко прослеживается попытка создания институтов защиты интересов собственников.

Государство обещает компенсировать гражданам принесенные убытки из федерального бюджета, но только в том случае, если ущерб был причинен в результате ошибок при регистрации. При этом устанавливают лимит ответственности в 1 млн. руб. Таким образом, часть I Гражданского кодекса РФ никто не отменяет, все основания признания сделки недействительной остаются в силе и, соответственно, вероятность остаться без купленной квартиры по-прежнему существует.

Поскольку необходимо время на принятие соответствующих законов, подзаконных актов, выработку правоприменительных механизмов, формирование источников финансирования, титульное страхование в настоящее время может быть признано надежной системой защиты потребителя. Тем не менее показатели проведенных исследований говорят сами за себя: сейчас на рынке недвижимости страхуют лишь менее 2 % всех сделок. В числе причин, объясняющих недостаточную популярность данного продукта, специалисты, проводившие исследование, называют следующие.

1. На рынке страховых услуг чрезвычайно мало компаний, развивающих титульное страхование. Многие, не ожидая скорой отдачи, применяют его для внутреннего пользования. Некоторые, проявляя осторожность, осуществляют страхование по неполному пакету рисков и лишь немногие работают на перспективу, вкладывая в его развитие значительные средства.
2. Из-за особенностей российской экономики отечественный страховой бизнес пока находится в процессе становления, поэтому у граждан еще не сформировалась должная страховая культура.
3. Существенной причиной неразвитости титульного страхования можно считать периодические катаклизмы в банковском секторе, которые так или иначе дестабилизируют экономику и подрывают доверие граждан.
4. Недостаточная популярность титульного страхования вызвана и тем, что, к сожалению, отсутствуют официальная статистика и информация о судебной практике с точным количеством прецедентов, которые бы позволили потребителям оценить свои риски. В настоящее время подобные сведения можно получить лишь из неофициальных источников, которые не всегда способны отразить объективную картину происходящего. Страхование по своей сути — это защита и гарантия, а многие граждане даже не знают, чего им стоит опасаться, и не в состоянии принять необходимые меры для предотвращения потери своего имущества.
5. И наконец, результаты опросов показали, что сами профессионалы рынка недвижимости — риелторы порой не имеют полного представления о титульном страховании. Многие считают страховщиков своими конкурентами.

Некоторые риелторы не понимают, что проверка юридической чистоты квартиры, оказание услуг по сбору документов и проведению сделки, экспертиза — это их работа и страховщики никоим образом не стремятся создавать конкуренцию агентствам недвижимости в оказании этих услуг. Функция страховщика конкретна. Он предоставляет финансовую гарантию, оценивая степень риска по информации, полученной от риелтора. А добросовестный риелтор, проведя экспертизу, как правило, ставит клиента в известность обо всех возможных рисках и сомнительных моментах в истории квартиры, но вот спрогнозировать вероятность их наступления, а тем более предотвратить их или защитить клиента от этих рисков, он, к сожалению, в состоянии не всегда. Программы титульного страхования как раз и направлены на защиту от тех обстоятельств, которые либо неизвестны на момент проведения проверки, либо проверить их невозможно, либо вероятность наступления их последствий сложно спрогнозировать.

Проводя сравнение с зарубежной практикой, можно признать, что до полной защиты имущественных интересов всех собственников недвижимости нам еще далеко. Однако результаты исследований и анкетирований отражают действительно положительные тенденции. Например, руководители риелторских компаний рассматривают возможность сотрудничества по продвижению титульного страхования как способа повышения конкурентоспособности своих организаций. Так, 66 % считают, что это положительно скажется на имидже возглавляемых ими фирм, поскольку клиентам удобно получать полный набор услуг, еще 20 % подчеркнули, что система гарантий является позитивным фактором для клиентов, 85 % руководителей полагают перспективным включение титульного страхования в услугу риелтора, — и это при том, что 60 % не знакомы с условиями конкретных страховых программ. Более половины опрошенных нотариусов (56 %) считают титульное страхование механизмом достаточной гарантии чистоты сделки в части защиты имущественных интересов: оно снижает риск наступления последствий их ошибки при нотариальном заверении такой сделки.

Можно сделать вывод, что в обозримом будущем титульное страхование станет распространенной цивилизованной возможностью реализации полной финансовой гарантии для собственников недвижимости, а его развитие будет способствовать стабильности и надежности операций в этой сфере.

Дата публикации: 10:27 11 октября 2004

Источник: bpn.ru