Двойной стандарт

"Справки о доходах заемщика ипотеки в простой письменной форме никто не проверяет" - говорят банкиры, но при этом лукавят...

Если вы планируете приобрести жилье в кредит, но не можете официально подтвердить доходы, не спешите расстраиваться. Времена жестких условий остались в прошлом: сегодня практически любой банк, работающий с ипотекой, пойдет навстречу потенциальному клиенту и скорее всего выдаст заем и без официальных документов, удостоверяющих его платежеспособность.

Хотя никто не может дать гарантию, что эти справки по запросу, например, налоговой инспекции не попадут в "официальные инстанции".

Не официально

Несмотря на то, что в официальных беседах представители почти всех банков, предоставляющих населению кредиты на покупку жилья, говорят о том, что без белых доходов дорога в ипотеку закрыта, в реальности многие из кредиторов готовы учитывать и неофициальные доходы заявителей. Тем более что на данном этапе развития экономики больший процент россиян получает зарплату в конвертах. По сути, в данной ситуации подобный компромисс выгоден обеим сторонам - и банкам, наращивающим таким образом свои финансовые обороты, и населению, чьи возможности кредитоваться возрастают в разы.

По итогам собеседования с потенциальным заемщиком сотрудники банка нередко принимают решение о том, что официальный документ, подтверждающий размер его доходов, может быть заменен справкой в простой письменной форме с места работы, заверенной подписью генерального директора предприятия. Пожалуй, единственным исключением являются программы Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. На данный момент по его схемам работает целый ряд российских банков - их условия предусматривают обязательное предоставление заемщиком полного пакета официально заверенной документации, подтверждающей его платежеспособность. В противном случае выданные в рамках таких программ кредиты не будут рефинансированы агентством. В то же время почти все банки, работающие по программам АИЖК, предоставляют населению жилищные займы и по другим, собственным схемам - как раз эти кредиты и могут быть выданы без официального подтверждения доходов заемщика.

"Если реальный доход заявителя позволяет ему стать участником одной из ипотечных программ, в то время как возможность официального подтверждения уровня заработной платы отсутствует, наш банк учитывает справки в простой письменной форме, предоставленные с места работы заемщика и заверенные его руководством", - рассказал еженедельнику региональный директор кредитно-кассового офиса в городе Самаре инвестиционного банка "КИТ-Финанс" Леонид Мочалов.

К тому же банки, работающие с ипотечными займами, учитывают не только основные доходы заемщика (деньги, получаемые по месту работы с трудовой книжкой), но и его дополнительные заработки.

"Первым документом, который банк просит предоставить потенциального заемщика, является справка о его заработной плате - не "серой", не полученной "в конверте", а официальной. Но это не значит, что этот документ - единственный, который принимается во внимание банком при решении вопроса о выдаче кредита, - подчеркивает менеджер по ипотечным кредитам ОАО "Национальный торговый банк" Наталья Ушатова. - Во внимание будут приняты любые представленные заемщиком документы, подтверждающие его доходы, полученные помимо основного места работы. Так, человек может получать доходы не только по основному месту работы, но и по совместительству, или сдавать в аренду жилое/нежилое помещение, автотранспорт, получать доходы на фондовом рынке (например, дивиденды по акциям) и т. д. Банк просит заемщика представить все эти документы".

Другое дело, что данные, представленные банку в неофициальной форме, в любом случае будут перепроверяться сотрудниками его службы безопасности. Степень тщательности такого контроля зависит от целого ряда факторов.

"Потенциальный получатель ипотечного займа должен подтвердить свой доход. В частности, наш банк рассматривает все заявки клиентов, представляющих справки с указанием размера фактической заработной платы. Проверку реальности представленной информации ведут сотрудники служб банка. Его специалисты могут посетить офис предприятия, где работает потенциальный заемщик, или его место жительства и оценить степень реальной платежеспособности. Если первый этап успешно пройден, документы передаются на рассмотрение кредитному комитету, который принимает окончательное решение по выдаче ипотечного займа", - говорит начальник отдела по развитию клиентских отношений ООО ФКБ "Юниаструм Банк" Андрей Михайлов.

"Насколько тщательно сотрудники служб банка проверяют представленные данные о доходах клиента, во многом зависит от имиджа предприятия, где работает будущий заемщик, - отмечает Леонид Мочалов. - Если это правовые или бюджетные структуры, а также крупные сетевые компании - владельцы известных брэндов, у банка нет оснований не доверять представленной документации. В таких случаях кредит может быть выдан без дополнительных проверок. Если речь идет о некрупной, неизвестной фирме, банк будет скрупулезно проверять достоверность предоставленных данных. Прежде всего будет проверено наличие собственно предприятия, выдавшего потенциальному заемщику справку о доходах".

По словам респондентов еженедельника, сотрудники служб банка не должны исключать варианта, что справка в простой письменной будет либо "липовой" (со штампом несуществующего предприятия), либо содержащей в себе ложную информацию о зарплате заемщика. Например, в бумаге указано, что зарплата заемщика 20-25 тысяч рублей, в то время как его реальный доход не превышает 7-8 тысяч.

"Справка о заработной плате, представленная банку, может оказаться подделкой, - подчеркивает начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала ОАО "Внешторгбанк" в г. Самаре Сергей Лейко. Каждый банк проверяет представленные данные о платежеспособности заемщика - однако реально у кредитора не так много инструментов для этого.

Один из них - сопоставление оборота предприятия с уровнем заработной платы его сотрудников. Скажем, если месячный оборот фирмы составляет 50 тысяч рублей, а доход потенциального заемщика (сотрудника этой фирмы) - 30 тысяч рублей (бывает, что предоставляется и такая информация), значит, справка явно "липовая". Это, что касается сложностей, которые могут возникнуть у кредитора. В свою очередь, потенциальный заемщик в процессе подтверждения размера своих заработков также может столкнуться с препятствиями.

В частности, как показывает практика, руководители предприятий не всегда охотно соглашаются дать своим сотрудникам справки о реальном уровне их доходов - что, в общем, весьма объяснимо. Несмотря на то, что сами банкиры говорят о том, что такого рода информация оседает в их архивах и является закрытой для кого бы то ни было, гарантировать это на все сто никто не может.

Хотя бы потому, что у нас в стране уже в течение года действует Федеральный закон N 218 "О кредитных историях". После вступления в силу данного законодательного акта в столице и регионах был создан целый ряд бюро кредитных историй (БКИ).

Банки, входящие в их состав, аккумулируют информацию о заемщиках в едином архиве. По сути, для добросовестных заемщиков - это благо, поскольку наличие положительной кредитной истории существенно улучшает получение кредитов (в том числе жилищных). К тому же, как рассказали респонденты еженедельника, согласно действующим на сегодняшний день нормам, за банками закреплена обязанность спрашивать разрешение заемщиков на предоставление их кредитной информации в БКИ. Так что на первый взгляд, беспокоиться вроде бы не о чем. Однако на практике у этой медали есть и обратная сторона.

Так, по словам банкиров, если заемщик не даст согласия на размещение информации о себе в данных, формируемых БКИ, банк может отказать ему в выдаче займа. Правда, как говорят сотрудники кредитных организаций, это тот самый крайний случай, а потому почти нереальный. Другое дело, что даже если заемщик откажется формировать собственную кредитную историю, не факт, что банк, уверив клиента в том, что его воля будет исполнена, на самом деле так и поступит. На практике же между банками еще до вступления в силу Закона "О кредитных историях" существовала некая негласная договоренность о предоставлении друг другу информации о клиентах-заемщиках. При этом сами кредиторы говорят о том, что такого рода обмен предусмотрен лишь в исключительных случаях. А именно - когда у банка уже возникли сложности с тем или иным клиентом.

Возможно, это так и есть. Хотя если вдуматься: зачем банку информация о заемщике, если факт невозврата кредита уже наступил? По логике, информация о реальных доходах будущего заемщика нужна банку на этапе оценки его платежеспособности. Именно в этот момент (особенно если речь идет о выдаче крупных займов, своевременный возврат которых оказывается под большим вопросом) коллеги-банкиры предоставляют друг другу информацию о своих клиентах.

Кроме того, по словам респондентов еженедельника, информация о заемщиках может быть предоставлена налоговикам. Конечно, по своей собственной инициативе банки этого делать не станут - а вот на официальные запросы налоговых органов отвечать должны. Правда, как говорят сами банкиры, такие ситуация возникают очень редко - чаще всего если речь идет о вопросах безопасности в той или иной сфере. Соответственно, и суммы, указанные в кредитных досье, которые могут заинтересовать налоговые органы, как правило, весьма внушительные. "Информация же о рядовых физлицах, представивших справки о том, что официальный ежемесячный доход равен 3 тысячам рублей, и неофициальный - 20 тысяч рублей, вряд ли кого-то заинтересует" - отмечают представители кредитных организаций.

К тому же для заемщика, получающего заработную плату "в конверте" справка в простой письменной вовсе не является единственной панацеей, позволяющей стать обладателем ипотеки.

Ручаетесь?

Второй вариант решения вопроса нехватки подтвержденных доходов - это привлечение к процессу кредитования поручителей или созаемщиков. В таких ситуациях первоначальный взнос по кредиту совершается за счет собственных накоплений заемщика, а расчет предстоящих платежей может быть сделан исходя из совокупного дохода заемщика и созаемщика.

При этом многие банки не требуют от заемщика обязательного участия в кредитовании поручителей или созаемщиков. Как правило, этот механизм запускается в действие с целью повышения уровня совокупного подтвержденного в той или иной форме дохода - именно этот момент позволяет кредитному комитету принять положительное решение о выдаче кредита.

"Если общих доходов заемщика недостаточно, заемщик предоставляет поручителей. Теоретически их количество не ограничено. Главное, чтобы уровень общих доходов был достаточным для погашения процентов по кредиту и основного долга",- рассказала Наталья Ушатова.

"Для получения ипотечного займа в инвестиционном банке "КИТ-Финанс", поручители не требуются, - отмечает Леонид Мочалов. - В процессе кредитования могут быть задействованы созаемщики, наличие которых также необязательно.

Созаемщиком ипотечного кредита автоматически становится супруг или супруга заемщика. Наравне с ними в роли созаемщика может выступить любой другой гражданин - не обязательно член семьи".

Об этом же говорит Андрей Михайлов: "Для того чтобы взять ипотечный кредит в ООО ФКБ "Юниаструм Банк", поручители не требуются. В случае если у заемщика есть деньги на первоначальный взнос, а уровень заработной платы не позволяет оформить кредит, могут привлекаться созаемщики - один или два. В качестве созаемщиков могут выступать как члены семьи, так и посторонние граждане. Вместе с тем больший процент указанного в заявке дохода должен приходиться на заемщика".

"В рамках перехода розничного бизнеса ОАО "Внешторгбанк" в "ВТБ-24" разрабатываются новые инструкции, согласно которым заемщик может привлечь к процессу кредитования дополнительного поручителя, - рассказал начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала ОАО "Внешторгбанк" в г. Самаре Сергей Лейко. - Если по стандартной инструкции в качестве поручителя по ипотечным займам могли выступать только супруг или супруга, то сейчас в этом качестве могут выступать и другие родственники. Например, если речь идет о молодых семьях, то созаемщиками могут стать родители - но только в том случае, если их заработки являются официально подтвержденными. В таком случае созаемщик также несет ответственность за выплату кредита. Если заемщик оказывается неплатежеспособным, его долг будут выплачивать поручители".

"Заемщик может договориться с поручителем, который добровольно гасит за него проценты и основной долг, либо долг может быть переуступлен поручителю. В случае если кредитным договором предусмотрена полная солидарная ответственность заемщика и поручителя, поручитель обязан обслуживать кредит, если заемщик прекратил платежи", - отмечает Наталья Ушатова.

Собственно говоря, именно этот момент чаще всего и становится камнем преткновения в процессе поиска заемщиком поручителя или созаемщика. Перспектива расплачиваться с чужими долгами, согласитесь, вовсе не является привлекательной. В то же время целый ряд банков предусматривает именно такие условия сотрудничества с клиентами - получателями ипотеки.

В случае, если в договоре присутствует пункт о солидарной ответственности по выплате долга заемщика и созаемщика (или поручителя), один из немногих способов "отвертеться" от выплаты долгов - доказать в суде собственную неплатежеспособность, а если в кредитном договоре присутствует пункт о наследовании текущего долга по займу - неплатежеспособность своих наследников. Однако чаще всего банку и заемщику удается договориться о более оптимистичном для созаемщика решении долгового вопроса. Речь идет о продаже залогового объекта и досрочном возвращении банку долга по кредиту. Вот только для самого кредитора этот вариант выхода из ситуации не является выгодным.

Чуть-чуть не считается

Понятно, что проценты по кредитам - это не что иное, как прямой доход банка. Именно поэтому банк по определению не заинтересован в досрочном погашении займов - целый ряд кредиторов предусматривают выплату штрафов за преждевременный возврат долга. В то же время продажа залогового объекта в случае наступления факта неплатежеспособности заемщика, по сути, и является своего рода досрочным погашением займа. Именно поэтому банки, как правило, насколько возможно оттягивают момент реализации обремененного объекта, стремясь найти другие варианты решения вопроса. Вплоть до того, что утратившему платежеспособность заемщику предлагают сдавать заложенную квартиру в аренду, а вырученные средства направлять на погашение долга. Согласитесь, это все-таки лучше, чем вовсе потерять приобретенное в кредит жилье.

"Существуют различные возможности решить проблему, которая возникла у заемщика с обслуживанием кредита. Ни одни банк не будет "заламывать руки" клиенту - практика показывает, что выход из ситуации всегда находится, если заемщик своевременно информирует банк о своих проблемах, - говорит Наталья Ушатова. - В целом речь идет об обращении взыскания на залог, при этом к судебному решению проблемы банк прибегает лишь в крайнем случае. В подавляющем большинстве случаев банк и клиент совместно находят решение проблемы, чаще всего это реализация залога с согласия банка".

Единственное, что отмечают банки: в случае, если доход заемщика подтвержден только справкой в простой письменной форме, у банка сокращаются возможности по возврату долгов. Самый простой пример: два заемщика утрачивают платежеспособность вследствие сокращения с работы, они приобретают статус безработных на бирже и в течение определенного отрезка времени (до тех пор, пока не трудоустроятся вновь) получают пособие, размер которого определяется исходя из уровня их официального заработка на прежнем месте. Соответственно, тот, кто получал зарплату "в конверте", в период поиска новой работы не сможет возвращать банку долг.

"В случае если заемщик по той или иной причине перестает выплачивать взносы, кредитор имеет право подать в суд, который признает заемщика банкротом, после чего залоговая квартира будет выставлена на продажу, и кредитор вернет долг, - говорит Андрей Мочалов. - Но на практике этот вариант развития событий банку неинтересен: кредитору выгодно, чтобы заемщик выплачивал взносы и проценты по займу в течение всего срока кредитования".

Так или иначе, банк должен компенсировать свои финансовые риски. В связи с тем, что отсутствие у заемщика достаточного уровня официально подтвержденных доходов сокращает возможности кредитора по возвращению долга, стоимость кредита для такого клиента несколько возрастает. "Если больший процент заработка подтвержден справкой в простой письменной форме (например, это доходы, получаемые с места работы по совместительству), процентная ставка по кредиту будет несколько выше. Но не намного - разница в стоимости укладывается в переделы 0,5%", - рассказал Леонид Мочалов.

Представители целого ряда банков говорят о том, что форма подтверждения платежеспособности никак не отражается на размере процентных ставок по кредиту. Но это официальная информация. На практике существует еще один механизм взаимовыгодного сотрудничества кредиторов и заемщиков. Это механизм так называемых "откатов". По неофициальной информации, чтобы гарантированно получить ипотечный кредит, заемщик должен "откатить" 3-5% от суммы кредита сотруднику банка, который в состоянии повлиять на решение банка. В большинстве случаев это члены кредитного комитета или сотрудники службы безопасности.

Говорят, есть и еще один выход. Если заемщик не имеет возможности подтвердить свою платежеспособность, он почти полуофициально выкупает у банка свое право кредитоваться, компенсируя кредитору дополнительные финансовые риски. На сегодняшний день эти суммы укладываются в пределы 2-5% от предоставляемого займа. Надо сказать, заемщики охотно соглашаются на оба варианта, считая, что лучше чуть-чуть переплатить из "чужого кармана" (вернее,- из средств, предоставленных банком) и затем постепенно возвращать долг, купив жилье уже сейчас, чем откладывать этот момент до неопределенного времени.

Дата публикации: 10:08 16 февраля 2006