Национальные особенности приобретения жилья в области

Спрос на областные квартиры растет день ото дня — это ни для кого не секрет. Все чаще предприимчивый молодой человек, приехавший в столицу на ловлю счастья и рубля, садится за руль видавшей виды «пятерки» и отправляется… Куда? Конечно же в города Подмосковья: Серпухов, Сергиев Посад, Реутов и прочие — на поиски небольшой квартирки. Увы, предстающая его взору картина не может не удручать: бараки, «хрущевки», облезлые девятиэтажки в сочетании с обветшавшим коммунальным хозяйством.Тем не менее примерно 40% сегодняшних покупателей квартир останавливают выбор именно на областном жилье. Все больше граждан России оценивает преимущество жизни в пригородах, расположенных «под боком» у гигантского мегаполиса. Кто же они, новые «соискатели» подмосковной прописки?

Детей — в Москву, родителей — в Подмосковье

Довольно распространен вариант, когда люди, приехав в столицу из другого региона и устроившись здесь, перевозят родителей поближе к себе и приобретают для них квартиры в ближнем Подмосковье. Сюда же стараются перебраться жители из более дальних городов Московской области и прилегающих областей, а также переселенцы с Крайнего Севера.

Подмосковье привлекает и москвичей. Повзрослевшие дети, предпочитая жить самостоятельно, но не имея средств на квартиру в Москве, приобретают небольшое, но собственное жилье в области. Благоприятная экология, хорошее транспортное сообщение со столицей, более низкие цены на товары и услуги привлекают в Видное, Люберцы, Мытищи и другие города-спутники покупателей недвижимости. В последние годы наметилась еще одна тенденция: коренные москвичи, в особенности пожилые, так и не смогли привыкнуть к темпу новой жизни и экологическим проблемам столицы и потянулись в провинцию.

На синдром «оттока» городских жителей повлияли и положительные изменения наших дней. В приличном состоянии поддерживается большинство имеющихся крупных магистралей, идет активное строительство новых.

Старые дома в фаворе

Предложений от компаний-строителей на современном рынке Подмосковья немало: область сейчас застраивается более чем активно. Тем не менее для потребителя приобретение квартиры в новостройке — вариант не всегда приемлемый, ведь проблем и вопросов возникает немало.

Прежде всего, несмотря на привлекательную заявленную цену 1 кв. м, покупка в итоге получается недешевой: площади в новостройках, как правило, значительно больше, чем в старых домах. А свободная планировка большинства новых зданий предполагает обязательный ремонт, стоимость которого равна примерно половине затрат на приобретение самой недвижимости.

Серьезные проблемы подчас возникают и при оформлении прав собственности на «свежепостроенное» жилье. В лучшем случае дело обходится затягиванием срока, на протяжении которого приобретатель квартиры не может ее официально ни сдать, ни обменять, ни продать. Не внушают оптимизма и истории с обманутыми соинвесторами.

В последнее время часто слышны разговоры о том, что столичный рынок жилья становится более цивилизованным, что некомпетентные, недобросовестные компании уходят из Москвы. Но это не означает, что подобные фирмы перестают существовать. Часть из них перемещается на рынок Подмосковья.

По словам президента Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Константина Манченко, люди сейчас опасаются связываться с новостройками: «Закон № 214 существенно снизил для девелоперов возможности привлекать деньги клиентов на этапе строительства. Тут же начались публикации в прессе, где застройщики признаются, что обходят закон, изобретая различные схемы заключения договоров. И люди стали бояться: втянешься в какую-нибудь «неофициальную» схему — и вообще денег лишишься».

Совокупность перечисленных факторов привела к тому, что люди предпочитают покупать менее комфортабельное, но реально существующее вторичное жилье, в которое сразу же после заключения сделки можно переехать и спокойно жить. «Когда говорят, что вторичного рынка в Подмосковье практически нет — это не из-за того, что тут отсутствует нормальное старое жилье. Все дело в том, что спрос на него значительно превышает предложение, поэтому таких объектов просто нет в продаже, — говорит К. Манченко. — Я, например, забыл, когда в офисе нашей компании был прайс-лист по «вторичным» квартирам.

Если по загородной недвижимости мы показываем клиентам целые каталоги, содержащие 150–180 вариантов, то банка данных вторичного жилья фактически нет. Как только мы заключаем эксклюзивный договор о продаже квартиры, менеджер обзванивает 10–15 клиентов, стоящих «на очереди», и один из них эту квартиру тут же покупает».

Об отсутствии достаточного количества «вторичных» предложений говорит и пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов: «В городах Подмосковья выбор жилья на вторичном рынке не слишком велик. В сравнимых по численности населения столичных районах выставляется значительно больше квартир. Заметным предложением жилья могут похвастаться такие города, как Люберцы, Мытищи, Железнодорожный, Балашиха, в меньшей степени — Королев, Красногорск, Химки, Одинцово».

«Вторичный рынок Подмосковья сформировался и приобрел цивилизованные формы несколько позднее, чем в Москве, — рассказывает руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект» Елена Соболева. — Первоначально в 1990-е годы в Подмосковье продавалось жилье низкой категории — преимущественно старые, полуразвалившиеся здания.

Когда стало очевидно, что спрос на недвижимость явно превышает предложение, в области начали возводить современные дома, разумеется, с квартирами улучшенной планировки».

Претерпели изменения и отношения покупателей и риэлторских агентств. «Долгое время в области не практиковалось заключение эксклюзивных договоров клиентов с агентствами. Поэтому довольно часто несколько фирм работали с одним и тем же продавцом как бы на «конкурсной основе» до тех пор, пока кто-то один не находил покупателя, — объясняет Е. Соболева. — Ситуация при этом часто складывалась не в пользу агентств: правоустанавливающие документы в период поиска варианта оставались на руках клиентов. Сейчас отношения приняли более упорядоченный характер, что привело к получению более быстрых результатов. Объем рынка вырос, сформировались критерии оценки недвижимости».

От бараков до высоток

Из чего же складывается рынок вторичного жилья в подмосковных городах? По данным К. Манченко, основную часть (примерно 55–60%) вторичного рынка области составляют пятиэтажные «хрущевки» — как панельные, так и кирпичные.

Около 30% — это девяти-, двенадцатиэтажные дома, построенные 30 и менее лет назад. Квартиры там лучше, чем в пятиэтажках, но все равно малогабаритные, типовые. И максимум 10% — дома, построенные за последние десять лет. Процентов 70 из них — панельные серии, но квартиры там все равно лучше, чем в «хрущевках».

Подобное жилье — самое комфортабельное, значит, самое дорогое: стоимость однокомнатной квартиры площадью 40–50 кв. м доходит до $65 тыс. «Наибольшим спросом пользуются кирпичные девятиэтажки советского образца, — отмечает К. Манченко.

— Раньше они считались квартирами улучшенной планировки. Сейчас это просто жилье эконом-класса, оно по карману людям и не совсем устарело: комнаты изолированные, площадь кухни — 8 кв. м, лоджии — 6 кв. м».

Как и в Москве, наиболее дефицитны «однушки», но в этой категории больше котируются новые дома с квартирами площадью 45–50 кв. м, а 37–38-метровое жилье из старого фонда меньше интересует покупателей.

Если вторичное жилье имеет качественные и современные характеристики, то спрос на него исключительно высокий. Особенно выигрывают дома, возведенные по оригинальным, типичным лишь для конкретного города проектам. К сожалению, немногие подмосковные города могут похвастаться таким жилым фондом; чаще всего Подмосковье застраивается теми же сериями и типами домов, что и Москва.

По мнению С. Лядова, современные дома на вторичном рынке Подмосковья еще не доминируют, но их доля с каждым годом увеличивается — сейчас она составляет около 20%. «Новостройки появляются не только в ближайшем Подмосковье, но и в городах, находящихся в некотором отдалении от Москвы: Пушкине, Долгопрудном, Подольске. В остальных населенных пунктах преобладают дома, построенные в советское время. Но спросом пользуется любое жилье, лишь бы на него была адекватная цена. В вышеперечисленных городах разница в цене между современными квартирами и «хрущевками» может достигать $400 за 1 кв. м».

Завершая рассмотрение довольно пестрого «полотна» жилого фонда Подмосковья, нужно отметить, что многие риэлторы не видят принципиальных различий между московской и подмосковной «вторичкой». Одну оговорку, правда, делают всегда: самые старые дома («хрущевки» и более ранние постройки) из-за отсутствия капитального ремонта, как правило, находятся в значительно худшем состоянии, чем аналогичные здания в Москве. И конечно же уровень инфраструктуры подмосковных кварталов практически всегда уступает московским — нет ни приличных дорог внутри кварталов, «старообразные» магазины, допотопные сервисные службы, а многие новомодные «игрушки», такие, как фитнес-клубы, теннисные корты и пр. — подмосковные жители видели только по телевизору.

Западное — значит, лучшее?

Известно, что цены на областное жилье формируются под влиянием нескольких факторов. Первостепенную роль играют удаленность от МКАД и направление. С расстоянием тенденция довольно простая: чем ближе, тем дороже. Что касается «географии» области, то начальник отдела маркетинга группы компаний «Конти» Елена Калинина утверждает: «Ценовая ситуация по направлениям выглядит следующим образом: лидирует западное направление, далее по убыванию следуют северное, восточное и южное».

Другие факторы играют не столь значительную роль, но также достойны рассмотрения. Немаловажно состояние окружающей среды в районе, где расположен город. Директор департамента территориальных отделений ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Елена Бармина считает, что «квартиры в городах, расположенных в благоприятных с точки зрения экологии местах, стоят довольно дорого. Безусловно, важна степень развитости транспортного сообщения и удобные подъездные пути, наличие хороших дорог. Наиболее ликвидным является жилье в городах, куда можно доехать на электричке». Кстати, иногда добраться из подмосковного города до места работы в Москве проще и быстрее, чем из спальных районов столицы.

При ценообразовании учитывается и уровень престижности района. Например, в Сергиевом Посаде — городе с привлекательным историческим центром, в котором находится Троице-Сергиева лавра, жилье почти по-московски дорого для столь удаленного от столицы населенного пункта. И это несмотря на то, что преобладают здесь невысокие «сталинки», «хрущевки» и более старые постройки.

Категории дома и квартиры, этажность, наличие балкона, состояние квартиры и другие факторы на цену квартиры в Подмосковье влияют гораздо меньше.

Столичные цены занесло в провинцию

По мнению Е. Соболевой, процессы, происходящие на вторичном рынке недвижимости Подмосковья, полностью совпадают с тенденциями столичного рынка. На сегодняшний день спрос превышает предложение, продолжается рост цен, что делает ситуацию выгодной продавцам, а не покупателям недвижимости.

Если же говорить о ближнем Подмосковье, то «стыковка» в области цен со столицей практически произошла. «Стоимость недвижимости в городах ближайшего Подмосковья не намного отличается от соседних с ними районов Москвы. Например, квартиры в Химках дешевле жилья, расположенного около Речного вокзала, на $100, максимум на $150 за 1 кв. м. Разница в цене 1 кв. м жилья в Мытищах и, например, в Медведкове чуть больше — $200–250», — делится своими наблюдениями С. Лядов. В целом стоимость жилья на вторичном рынке области значительно выше, чем в новостройках. По данным К. Манченко, в ближнем Подмосковье цена 1 кв. м в пятиэтажных «хрущевках» начинается от $1 тыс., однокомнатные квартиры в таких домах обойдутся в сумму от $30 тыс.

Как менялась стоимость подмосковного жилья в 2005 году? Согласно данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», стоимость вторичного жилья росла на 1,5–2% в месяц даже в период летнего затишья. С началом делового сезона активность покупателей возросла до 4% в месяц, а после небольшого предновогоднего перерыва темпы роста цен установились на уровне 4,7%.

Сейчас среднемесячная цена предложения на вторичном рынке жилья Московской области составляет $1170 за 1 кв. м. Самыми дорогими остаются «однушки» — $1280 за 1 кв. м. Двухкомнатную квартиру можно купить в среднем по $1160 за 1 кв. м, трехкомнатную — за $1090 и четырехкомнатную — за $1110 за 1 кв. м.

Если разделять жилье по территориальному признаку, то самые дорогие квартиры предлагаются к продаже в зонах, граничащих со столицей. Средняя удельная цена предложения принимает наибольшее значение в зонах: Запад-1 — $1440 за 1 кв. м, Север-1 — $1380 за 1 кв. м, Восток-1 — $1330 за 1 кв. м, Юг-1 — $1140 за 1 кв. м.

Пока непонятно, как долго будет сохраняться покупательский спрос на вторичном рынке Подмосковья. Но если продолжится тенденция удорожания вторичной недвижимости на 30% в год, как это было в 2005 году, то можно предположить, что потенциальным покупателям и на подмосковном рынке будет непросто.

Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость»:

— Не могу не согласиться с утверждением о повышении спроса на квартиры в Подмосковье. Это связано, конечно, с разницей в стоимости квартир по сравнению с Москвой. Однако жилой фонд Подмосковья в последние годы существенно «помолодел» и преобразился. В настоящее время ведется активная застройка городов ближайшего Подмосковья современными комфортабельными домами. И молодой специалист, приехавший в столицу, на начальном этапе профессионального становления и накопления капитала предпочтет приобрести квартиру в Подмосковье, а уже в дальнейшем улучшить жилищные условия и переехать в столицу. Наибольшим спросом среди областных городов пользуются те, которые находятся непосредственно на железнодорожных ветках — это максимально упрощает транспортный вопрос.

Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— В данный момент наибольшим спросом пользуются квартиры на вторичном рынке городов ближайшего Подмосковья, которые расположены в пределах 10 км от МКАД. Степень ликвидности зависит от развитости инфраструктуры, серьезным фактором является также транспортное сообщение с Москвой. Под этим подразумевается не только возможность доехать до ближайшей станции метро на маршрутном такси или автобусе, но и наличие железнодорожной ветки. В этой связи я бы отметила, например, Мытищи, откуда до Москвы курсирует скоростной электропоезд «Спутник».Что касается спроса, то он особенно велик на квартиры вторичного рынка, расположенные в домах, которые построены в последние пять–десять лет.

Максим Каталов, директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002»:

— Причин, по которым покупатели жилья обращают свой взгляд на областные города, несколько. Это приток в столицу мигрантов, имеющих скромные средства на покупку жилья; приход в область ряда крупных столичных ДСК, улучшивших качество строительства; бурное развитие инфраструктуры областных городов, а также переезд москвичей, стесненных жилищными условиями, в более просторные и дешевые областные квартиры. К тому же из некоторых городов ближнего Подмосковья добраться до центра столицы можно быстрее, чем из отдаленных районов Москвы.

Стоимость жилья находится в прямой зависимости от удаленности города от столицы: чем ближе, тем, соответственно, дороже. На наш взгляд, большое значение имеет и статус города, и, как следствие, качество жилищного строительства в советское время. Так, например, во многих городах науки (Троицк, Дубна, Истра, Королев и пр.) строили хорошее кирпичное жилье улучшенной планировки и развивали инфраструктуру. И наоборот, в индустриальных населенных пунктах (Люберцы, Подольск, Электросталь) возводились в основном не очень комфортные панельные дома, а инфраструктура там «завязана» на градообразующее предприятие.

Наиболее привлекательные города Подмосковья — Одинцово, Истра, Химки, Лобня, Видное, Долгопрудный, Мытищи, Красногорск, Реутов, Королев. Стоимость 1 кв. м там не опускается ниже $1,6 тыс. Пользуются повышенным спросом покупателей и более «дешевые» города — Железнодорожный, Ногинск, Орехово-Зуево, Щелково, Павловский Посад. Кроме того, в последнее время покупатели начинают проявлять интерес к жилью не в крупных городах, а в более уютных компактных поселках (Газопровод, Воскресенское и др.).

Илона Лютц, директор управления регионального развития компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— До недавнего времени Подмосковье застраивалось слабо. Основу жилищного фонда составляли «хрущевские» пятиэтажки и девятиэтажки. Новый этап здесь начался с началом массовой застройки. Приход на рынок частных инвесторов быстро открыл преимущества новостроек в области. Сегодня значительно увеличился объем жилищного фонда, стал меняться социальный состав жителей, внешний облик подмосковных городов, изменилась сфера обслуживания. Повысился спрос на жилье в Подмосковье, которое до сих пор остается дешевой альтернативой квартире в столице. Немаловажным фактором является постепенное выравнивание уровня жизни Москвы и области. Москвичи стали активными покупателями квартир в Подмосковье.

Прошлый год стал годом необычайно динамичного роста цен в Подмосковье, особенно в городах, расположенных в непосредственной близости от Москвы — в Химках, Мытищах, Люберцах. Спрос по некоторым видам жилья (комнаты, однокомнатные квартиры) в разы превысил предложение. Изначально это было спровоцировано принятием 214-го закона, который ограничил возможности застройщиков привлекать средства граждан на строительство. Потом пошли вверх цены на новостройки, исчезли продавцы. Все ждут подъема цен для продажи своих квартир.

В связи с огромным спросом и очень маленьким предложением пользуется спросом все. В городах дальнего Подмосковья, в районах с плохо развитой инфраструктурой, как правило, спрос несколько ниже, здесь скупаются комнаты и однокомнатные квартиры для регистрации. Наибольшим интересом покупателей пользуются комнаты в хорошем состоянии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Огромный спрос наблюдается в городах, приближенных к Москве (Подольск, Троицк, Железнодорожный, Одинцово и т. д.), где уровень цен еще не московский.

Дата публикации: 11:29 26 февраля 2006

Источник: bpn.ru