Купить квартиру по ипотеке непросто. Но выгодно

Сегмент кредитования покупки нового жилья на ипотечном рынке выглядит сегодня довольно странно. Практически все специалисты говорят о бешено растущем спросе на кредитование «первички». При этом ипотечная покупка новостроек в большинстве банков до сих пор занимает ничтожно малую часть.

На рынке ипотечного кредитования сегодня преобладает вторичное жилье. Так, в банке Сосьете Женераль Восток к этому сектору относится примерно 90% всех ипотечных кредитов, в ДельтаКредит банке и Промэнергобанке — 95%. В Райффайзенбанке доля вторичного рынка составляет 68%, в МДМ-банке — 60% (данные на конец третьего квартала 2005 года).

Но профессиональные участники рынка свидетельствуют, что спрос на покупку нового жилья с помощью ипотеки увеличивается на глазах. «Несомненно, в течение последних пяти лет доля желающих купить новое жилье в кредит заметно возросла, в том числе и потому, что банки сегодня идут на выдачу кредитов под залог права требования», — говорит начальник риэлторского управления концерна «Крост» Ирина Добашина.

Так, в группе компаний ПИК в течение всего 2005 года сохранялась тенденция роста количества сделок с использованием ипотеки. К концу года они составили 33% общего объема сделок, в то время как по итогам 2004 года этот показатель был на уровне 10–15%.

В компании «ИНКОМ-Недвижимость» пять из восьми покупок квартир в новостройках также совершается по ипотечной схеме. Подобную картину обрисовали и в ЗАО «Корпорация МИАН». По словам руководителя направления ипотечного кредитования этой компании Сергея Махоткина, число кредитов на новостройки, выданных МИАНом, превышает количество ипотечных сделок по вторичному рынку в четыре раза.

Но есть два фактора, которые мешают смотреть на ситуацию с оптимизмом. Первый — объем предложения на рынке нового жилья, доступный для потенциального заемщика. Второй — условия кредитования.

Все те квартиры, которые сегодня покупаются с помощью ипотеки, это объекты «доапрельской эпохи» — проекты, разрешение на которые получено до вступления в силу закона об участии в долевом строительстве. Каким образом этот закон сказался на рынке ипотечного кредитования? Участники рынка высказывают на этот счет противоположные мнения. Руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов считает, что закон о долевом участии в строительстве никоим образом не изменил расстановку сил на рынке и отношения между банками и девелоперами.

По другим данным, объемы кредитования покупки нового жилья сократились или грозят сократиться. «Следует отметить, что этот сегмент ипотечного рынка и раньше был менее освоен банками по сравнению, например, с сегментом вторичного жилья, — говорит начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. — С введением закона о долевом строительстве коммерческие банки ужесточили условия финансирования застройщиков. Соответственно, существенно возрос риск того, что многие объекты не будут достроены.

В связи с этим банки стали намного более придирчиво выбирать объекты, на приобретение жилья в которых они смогут предоставить кредиты. Сложилась парадоксальная ситуация: ипотечные займы, которые по определению должны являться наименее рискованными, стали демонстрировать повышенный риск. В этой ситуации многие банки свернули такие программы или предоставляют их на менее выгодных условиях».

Закон о долевом участии в строительстве уже перекрыл «кислород» — т. е. поток оборотных средств — многим девелоперам, лишив их возможности пользоваться прежними схемами привлечения денег в строительство. Крупнейшие операторы рынка недвижимости, такие, как «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «ИНКОМ-Недвижимость», были вынуждены уже в мае–апреле прошлого года снять с реализации от 15 до 20% объектов первичного рынка из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов.

«Более того, по оценкам экспертов, в целом на рынке 30–35% новостроек не имеют всех необходимых документов на возведение дома и продажу квартир», — рассказывает заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма.

Строителям пришлось искать обходные пути, чтобы возобновить поток оборотных средств. В ход пошли продажа векселей, формально дающих право на жилплощадь, предварительные договоры купли-продажи и т. п. Но большинство банков не берут на себя риски и не кредитуют покупку жилья по «серым схемам».

«Мы ожидаем, что более строгий порядок взаимоотношений «дольщик–застройщик», прописанный в новом законодательстве, существенно снизит количество застройщиков, которые смогут соблюдать все процедуры и работать с банками, следуя букве закона», — говорит член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко.

Мечтать не вредно

Чтобы выяснить, как на практике обстоит дело с получением кредита на новостройки, я обзвонила три крупнейшие московские компании, реализующие квартиры по ипотеке — МИАН, «МИЭЛЬ-Недвижимость» и ПИК. Везде мне сказали, что купить квартиру в новостройке возможно, но...

«Вам не стоит выбирать квартиру до того, как банк одобрит вас как заемщика», — предупредили меня в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». — С новостройками сейчас довольно сложно — банки кредитуют не все объекты». По словам сотрудницы этой компании, мне придется выбирать квартиру не из того ассортимента, что есть на рынке, а из того, что предложит банк. Кроме того, процентная ставка до оформления дома в собственность будет заметно выше — 15–17%.

В ЗАО «Корпорация МИАН» мне сообщили, что наиболее подходящий путь для покупки новостройки — кредитование в Сбербанке. По нормам этой организации после выплаты кредита в моем кошельке должна оставаться сумма, эквивалентная минимальному прожиточному минимуму. С совокупным семейным доходом в $1,8 тыс. мы с мужем могли оформить кредит на $105 тыс.

Процентная ставка 11% (при долларовом кредите), срок — 15–20 лет. Выбор практически не ограничен: можно присмотреть себе любую новостройку. Желательно только, чтобы был построен хотя бы первый этаж.

«Только вам нужно официальное подтверждение вашего дохода, — несколько охладил мой пыл сотрудник МИАНа, — и два поручителя, доход которых составит в совокупности $2,6 тыс.».Впрочем, если бы мы брали кредит на меньшую сумму, допустим на $50 тыс., то его можно было оформить на моего мужа, доходов которого ($1 тыс. в месяц) для этого достаточно.

Тогда я выступила бы первым поручителем, и нам осталось бы найти второго — с заработком примерно $400. Но какую новостройку можно купить при помощи такого кредита?

В корпорации ПИК на эту сумму мне предложили однокомнатную квартиру в Новокуркине.

— А где-нибудь поближе можно? — спросила я. — На сайте я видела, что у вас на «Семеновской» дома строятся.

— Там цена однокомнатной квартиры начинается от $80 тыс. С вашим доходом по стандартной программе нашего банка мы можем выдать вам кредит только на $45 тыс. Если вы найдете еще $35 тыс. — пожалуйста.

Закончив поиски, я начала раздумывать о том, что вторичный рынок не так уж и плох.

Распутье для заемщика

Если вы твердо намерены брать кредит на покупку нового жилья, то существуют три наиболее распространенных пути.

Первый способ — оформить кредит под залог имеющейся недвижимости. Его практикуют Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и др. В этом случае вам придется платить проценты не больше, чем по обычному потребительскому кредиту.

Но кредит на новую квартиру бизнес-класса под залог гаража или старенькой дачи вам не дадут. Стоимость залога должна быть сопоставима с размером займа.

Второй способ — взять кредит под залог права требования. Способ сомнительный. Несмотря на то что официально его декларируют во многих банках (Промстройбанк, МДМ-банк, Внешторгбанк и др.), есть основания считать, что он существует только на бумаге. «Сейчас нет ипотеки под залог права требования, — уверяет С. Махоткин. — Застройщики не пользуются этой схемой. Жилье продается по обходным схемам».

«Кредиты под залог прав требования остаются актуальными для проектов, которые начались до изменений в законодательстве, — подтверждает А. Колошенко. — Видимо, «старые» проекты еще продержатся на рынке в течение двух-трех лет».

Так что, пока запас квартир не иссяк, вы имеете возможность выбрать объект того застройщика, который пользуется доверием у банков. Крупных компаний на рынке не так уж мало. Но доверие — доверием, а условия по этому займу будут куда более обременительными, чем в случае с жильем вторичного рынка. Во-первых, размер первоначального взноса при кредитовании покупки нового жилья составляет в среднем 30–40%, а не 15–25%, как на вторичном рынке. Во-вторых, проценты до оформления дома в собственность (а этот срок может составлять несколько лет) будут заметно выше.

Третий способ — оформить кредит в Сбербанке. В этом случае вам не требуется недвижимости под залог, но обязательно нужна справка, аналогичная 2-НДФЛ, или декларация из налоговой инспекции, а также поручители с официально подтвержденными доходами.

Короткое одеяло

Впрочем, несмотря на все существующие ограничения, ряд экспертов прогнозируют нам светлое ипотечное будущее. «Ипотека захватывает новые секторы рынка: она интересна не только покупателям жилья эконом-класса, но и тем, кто приобретает недвижимость бизнес-класса и даже элитную, — говорит управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании «Новое качество» Александр Илюхин. — На сегодняшний день существуют определенные наработки, проверенные схемы, имеется доверие к банкам. Добавьте к этому возрастающий интерес к кредитованию, увеличение количества людей, получающих официальную «белую» зарплату. Все это позволяет спрогнозировать дальнейший рост интереса к ипотечным программам различных банков».

Но высокий потребительский спрос — очень однобокий показатель развития отрасли. Информационное стимулирование населения дало свои результаты, и спрос на ипотечные кредиты начал увеличиваться внушительными темпами. Но соответствует ли предложение растущему спросу? Да — если речь идет только о рынке вторичного жилья.

В противовес этому ассортимент рынка новостроек и возможности его кредитования достаточно ограничены. Более того, скоро эти рамки могут стать еще более узкими. Дело в том, что сейчас большинство «ипотечных» покупок новых квартир происходит в сегменте жилья эконом-класса. В ближайшие месяцы подобные объекты, возможно, станут дефицитными.

«Проблемы с дешевым жильем могут возникнуть уже в этом году в связи со вступлением в действие закона о долевом строительстве, — считает О. Каарма. — Те объекты, по которым разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, есть на рынке, но их предложение очень ограничено. По логике закона, те дома, разрешение на возведение которых выдано после 1 апреля, продавать нельзя, нужно обязательно дождаться сдачи этого дома госкомиссии, а затем объявлять о реализации.

Таким образом, на рынке наступит временной промежуток, когда старые объекты закончатся, а продажа новых окажется незаконной. Если спрос останется на том же уровне, что и сегодня, произойдет взлет цен».

При такой перспективе растущий спрос на ипотеку может стать негативным фактором. «Новостройки привлекательны тем, что на этапе строительства стоят меньше, чем квартиры вторичного рынка. Если заемщику придется выплачивать кредит по более высоким процентным ставкам, то, вероятно, станет экономически выгоднее приобрести жилье на вторичном рынке, не связываясь с новостройками», — предполагает начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании Василий Ченушкин.

Переориентированный спрос населения станет катализатором роста цен и на «вторичку». К тому же, по мнению начальника управления перспективного развития ОАО АИЖК Марии Поляковой, это никоим образом не решит жилищную проблему, так как существующий объем предложения в любом случае не может удовлетворить потребности россиян.

Как ни прискорбно, но российский рынок новостроек просто не готов к массовому приходу ипотеки, невзирая на высокий потребительский спрос. Эксперты предполагают, что такой дисбаланс приведет к тому, что застройщики и девелоперы будут развивать квази-ипотечные схемы покупки новостроек.

Но разработка суррогатных схем выглядит в этом случае довольно неуместной: мы снова изобретаем велосипед, когда весь мир на нем уже ездит. Мнения девелоперов и банкиров сходятся в одном: существующая у нас схема кредитования нового жилья несовершенна по своей сути. В ней заложены немалые риски как для банка-кредитора, так и для потребителя. Причем апрельский закон не решил эту проблему, а лишь вызвал к жизни многочисленные «серые» схемы. Сегодня покупатели квартир — они же получатели ипотечных кредитов — являются основным источником средств для ведения строительства. Получается своеобразный передаточный механизм, когда банковские средства перетекают к застройщикам через счета покупателей.

«Нужно таким образом построить работу соответствующих госорганов, чтобы девелоперы могли быстро реализовывать проекты, в том числе строить за счет банковских кредитов, а конечным пользователям продавать готовые квартиры, как это делается во всем цивилизованном мире», — говорит начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри.

«Такое «связанное» ипотечное кредитование повысит скорость сдачи жилищного объекта и гарантирует застройщику получение средств за проданные квартиры, — утверждает М. Полякова. — По большому счету, строительная отрасль должна существовать и поддерживаться рыночными структурами, а не конечными покупателями». Более того, М. Бусыгин считает, что только в этом случае ипотечные кредиты на новостройки смогут стать действительно доступными по таким показателям, как размер первоначального взноса, процентная ставка, срок и т. д.

Олег Дмитриенко, заместитель председателя правления Абсолютбанка:

— Как правило, большинство банков предпочитают заниматься кредитованием покупки жилья именно на вторичном рынке — это менее рискованно. Поскольку ипотека предоставляется под залог приобретаемой квартиры, риск прекращения строительства, возможный на первичном рынке, грозит банку потерей обеспечения кредита. При кредитовании на вторичном рынке такой опасности не существует. Главный риск состоит в возможном предъявлении претензий третьих лиц на приобретенную квартиру, но от него банкиры надежно защищены договором титульного страхования.

Что касается Абсолютбанка, то мы, напротив, в течение многих лет кредитуем приобретение жилья на первичном рынке. За время работы с «первичкой» мы выработали собственную технологию анализа рисков, которая позволяет значительно их снизить. Эта методика у нас хорошо отработана — от экспертизы здания до заключения трехстороннего договора. Но в последнее время в портфеле банка растет доля «вторички». Это связано отчасти с тем, что снизился объем предложений на рынке новостроек в результате введения закона № 214. Кроме того, мы развиваем кредитование покупки вторичного жилья в связи с условиями рефинансирования, которое возможно только в отношении сделок, совершенных на вторичном рынке.

Павел Ильин, начальник кредитного отдела АКБ «Фора-банк»:

— На сегодняшний день покупать квартиру с использованием ипотеки не просто выгодно, но удобно, практично и доступно. Так как стоимость жилья в Москве и Московской области очень высока, а накапливать денежные средства можно всю жизнь, то о квартире остается только мечтать. Ипотечные программы дают возможность приобрести жилье уже сегодня, имея на руках всего лишь 10% стоимости выбранного объекта.

Платить за аренду чужого жилья? Ждать очередного повышения оплаты при этом? Бояться, что придется подыскивать другую квартиру? И вот опять встает вопрос о приобретении собственной квартиры. Поможет ипотечный кредит: квартира переходит в собственности заемщика, а ежемесячные платежи не намного превышают арендную плату, но выплачиваются эти деньги уже за собственную квартиру. Платежи — ежемесячные равные (аннуитетные), что говорит о возможности легко планировать семейный бюджет.

Понятно, что в итоге заемщик, приобретая квартиру в кредит, заплатит за нее большую сумму, чем если бы купил ее без использования кредита. Но ведь при этом цены на недвижимость в столице и области повышаются с такой скоростью, что перекрывают любые проценты. Например, рост цен за 2005 год составил более 30%, тогда как ставка по кредитам составляет от 11 до 14% годовых. И динамика роста цен на квартиры сохраняется. Таким образом, заемщик не только решает свою главную проблему, но и удачно вкладывает денежные средства.

Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента КИТ Финанс:

— Развивая собственную ипотечную программу, мы обнаружили значительный спрос клиентов на покупку строящейся недвижимости в кредит. На данный момент порядка 40% людей, обратившихся к нам, интересуются приобретением квартир на первичном рынке недвижимости. Это объясняется тем, что жилье на этапе строительства стоит на 30% дешевле, чем готовое. В пользу того, что спрос на недвижимость на первичном рынке будет расти, говорит и тот факт, что предложение жилья на вторичном рынке ограничено. Поэтому у кредитования на первичном рынке достаточно большие перспективы, особенно в условиях того, что закон об участии в долевом строительстве предоставил дольщикам определенные гарантии.

Основным сдерживающим фактором, который не дает банкам развернуть широкомасштабное кредитование приобретения строящегося жилья, остается неготовность застройщиков уйти от так называемых «серых» схем, применяемых при заключении договоров с дольщиками. Как только весь документооборот удастся привести в соответствие с законодательством, на рынке появится больше банков, готовых работать с застройщиками и кредитовать под залог возводимого жилья.

Александр Долгополов, заместитель председателя правления банка «Возрождение»:

— Банк «Возрождение», как и все другие банки, достаточно осторожно относится к кредитованию на первичном рынке жилья, особенно учитывая последние публикации, касающиеся мошенничества со стороны отдельных застройщиков и инвесторов. Но, принимая во внимание большой спрос со стороны клиентов на строящееся жилье, хотя бы в силу того, что оно дешевле, чем вторичное, уже с этого года банк достаточно активно включился в работу по кредитованию населения на этапе строительства. При этом банк работает только с аккредитованными застройщиками.

При кредитовании на этапе строительства в комплексе рассматриваются как сам застройщик, так и объект строительства (степень его готовности, наличие разрешительной документации и т. д.), а также сам заемщик. Окончательное решение о возможности кредитования и необходимости в том или ином случае дополнительного обеспечения на этапе строительства принимается после оценки всех вышеуказанных показателей в комплексе.

Новый закон действительно не добавил положительных эмоций для данного сегмента рынка недвижимости, так как многие застройщики (инвесторы) начали искать «кривые» схемы продажи гражданам жилья, в первую очередь думая о своих собственных рисках и трудностях. Банки пытаются приспособиться к данным схемам, пытаясь снизить как свои риски, так и риски своих потенциальных клиентов-заемщиков.

Дата публикации: 11:57 26 февраля 2006

Источник: bpn.ru