Инвестирование в коммерческую недвижимость

В Санкт-Петербурге возникает все больше и больше проектов коммерческой недвижимости, но, как правило, сдача объектов в срок – редкость. Виной этому не только взаимоотношения застройщиков и монополистов, но и недостаток финансирования проектов: девелоперы на рынке коммерческих объектов в виду сложности в управлении «долевых» объектов не используют средства дольщиков в отличие от строителей жилой недвижимости. В таких условиях все большее значение приобретает для девелоперов банковское кредитование, а также инвестирование в капитал.

Удачные примеры

В Европе и США, где риски ниже, чем в России более чем в два раза, девелоперы находятся практически в привилегированном положении. Инвестиционный голод заграничных банков позволяет им идти на уступки девелоперам и предлагать кредитные продукты на выгодных для участников рынка коммерческой недвижимости условиях.

Директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг» Алексей Чижов рассказывает, что за границей наиболее распространены «мостовой» кредит (Bridge) и так называемый «постоянный» кредит. Кредитование девелоперов происходит в два этапа. На первом этапе – от бизнес-плана до окончания строительства, - девелопер получает «мостовой» кредит. По окончании строительства, когда объект начинает приносить доход, банк кредитует девелопера еще раз, на этот раз в большем размере, но под меньший процент. Полученный кредит позволяет компании вернуть прежние заемные средства банку, а затем в течение всего срока эксплуатации коммерческого объекта выплачивать проценты, но не возвращать «тело» кредита банку. Поэтому его называют «постоянным» - девелоперу выгоднее постоянно платить проценты, но не отдавать «тело» кредита, поскольку процентная ставка ниже внутренней нормы доходности инвестционного проекта. Финансово-кредитные институты в свою очередь готовы идти на подобную схему: их капитал размещен в конкретный проект, приносит текущие процентные платежи, и у банка не возникает необходимости искать новый объект для размещения капитала.

Банки не доверяют

В России, в том числе и в Петербурге, ситуация с инвестированием в строительство коммерческой недвижимости несколько иная, нежели за рубежом. Недоверие банков к девелоперам, высокие риски – причина высоких процентов по кредитам. В среднем банки кредитуют проекты коммерческой недвижимости под 12% годовых в валюте. Инвестирование в капитал также связано с рядом высоких требований банков к девелоперам – доля акций, на которую претендует банк, делает не выгодным весь проект, и компаниям приходится искать иные инструменты для инвестирования.

Как стать кредитоспособным девелопером

Проблема: несоответствие документации Почему банки отказываются кредитовать инвестиционные проекты? По мнению Алексея Чижова, чаще всего параметры проектов не соответствуют требованиям кредитных учреждений. Дело в том, что для того, чтобы быть уверенным в кредитоспособности заемщика, банк требует у компании наличие кредитной истории, бухгалтерской отчетности за 3 последних года (некоторым нужна отчетность за 5 лет). Однако чаще всего девелопер не может соответствовать этим требованиям по многим причинам. Основная – при реализации нового проекта, как правило, девелопер создает новое юрлицо. Так компании удобнее вести отчетность и заниматься управлением. Само собой, что у нового юрлица нет кредитной истории, и тем более вновь созданная компания не может предоставить банку бухгалтерские документы за несколько последних лет.

Решение: договоренность с банком Решить эту проблему можно только путем договоренности с банком. При этом девелоперу придется оформить кредит на материнскую компанию и внести полученные средства в качестве вклада в капитал новоиспеченной компании. Возможен и такой вариант: кредит оформляется на новое юрлицо под гарантию материнской компании, имеющей кредитную историю и соответствующей требованиям банка к заемщикам.

Проблема: отсутствие обеспечения по кредиту Специалисты «Бекар-консалтинг» называют еще одну важную причину, по которой банки отказывают в кредитовании инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости – отсутствие у девелоперов обеспечения по кредиту, соответствующего требованиям кредитных организаций. Как правило, банки требуют обеспечения в виде существующих у заемщика активов. В большинстве случаев стоимость активов не превышает суммы кредита с учетом коэффициента покрытия. При этом оценкой объектов в собственности занимаются аккредитованные банками оценочные компании, которые действуют в интересах кредитора. Оценка осуществляется в том числе и так называемым «доходным» методом – учитывается не только стоимость объекта, но и тот доход, который он приносит собственнику. К сожалению, по словам Алексея Чижова, чаще всего даже при использовании в оценке этого метода, объект в собственности не позволяет стать девелоперу кредитоспособным для банка заемщиком.

Решение: проектное финансирование Помочь девелоперу получить необходимые инвестиции может такой способ кредитования как проектное финансирование, когда объектом залога является сам строящийся объект. Если вдруг у девелопера возникают проблемы с возвратом ресурса, он может реализовать объект на рынке и тем самым вернуть себе сумму долга и проценты, либо оставить его себе. Банкам такое кредитование выгодно по причине того, что рыночная стоимость объекта (строящегося на кредитные деньги здания и стоимость прав на земельный участок) превышает размер кредита в пользовании заемщика, причем расти рыночная стоимость будет быстрее, чем себестоимость создаваемого здания. Банк кредитует девелопера траншами, по мере готовности проекта. При этом оценщики периодически проводят переоценку строящегося объекта. Риски банка покрыты на всех этапах пользования кредитом.

Как найти инвестора

Проблема: требование владеть контрольным пакетом акций Консервативные инвестиционные организации не готовы терять контроль над проектом девелопера, и поэтому чаще всего стремятся завладеть контрольный пакетом акций компании. Однако девелопер, само собой, не согласен на роль миноритарного акционера. Договоренность между банком и девелопером, в таком случае, обычно не достигается – каждый преследует свои интересы и не готов идти на компромисс.

Решение: инвестиционное кредитование В качестве пути решения этой проблемы Алексей Чижов предлагать путь инвестиционного кредитования, которое обеспечивает банку фиксированную доходность, а девелоперу – некоторую самостоятельность. В процессе инвестиционного кредитования банк входит в инвестиционный капитал в соотношении, к примеру, 70% акций у банка и 30% - у девелопера. По мере того, как уже введенный объект начинает приносить доход, девелопер из своей доли в чистой прибыли выкупает акции у банка. Через определенный промежуток времени компания полностью выкупает долю акций, принадлежащих банку, и становится 100%-м собственником. Для банка инвестиционное кредитование – способ неплохо заработать: процент по инвестиционному кредиту обычно выше, чем у обычного денежного кредита. Если ставка по денежному кредиту составляет порядка 12% годовых, то по инвестиционному она может составить порядка 15% годовых. Однако и риск потерять вложенное для банка больше: построенный объект может оказаться неприбыльным или не таким прибыльным, как представлял себе девелопер.

Для девелопера инвестиционный кредит выгоден тогда, когда не удается привлечь обычный кредит.

Нужен переводчик

«Рынок коммерческой недвижимости непрозрачен, и поэтому узнать, на основании каких средств – собственных или заемных, - построен тот или иной объект, практически не представляется возможным, - утверждает Алексей Чижов. – Однако все эти способы привлечения капитала используются при строительстве коммерческих объектов в Петербурге. Нельзя говорить, что банки не заинтересованы в сотрудничестве с девелоперами, просто пока они говорят на разных языках».

В настоящее время банки получают огромное количество предложений и заявок на инвестирование проектов в области коммерческой недвижимости. Однако предлагаемая документация часто выполнена на уровне, не соответствующим международным стандартам и требованиям банка. Представленные к рассмотрению банком проекты и объекты должны не только соответствовать требованиям банка по инвестиционным показателям, но и иметь подтверждения планируемых показателей доходности (в виде аргументированных бизнес-планов). Дело в том, что российские девелоперы, не только в регионах, но даже в Петербурге и Москве, не всегда считают нужным привлекать к их созданию квалифицированных специалистов.

Для того, чтобы найти общий язык, банкам и девелоперам необходим «переводчик», способный адекватно воспринимать и понимать проблемы обеих сторон. Таким «переводчиком» становится консультант, имеющий опыт работы на рынке коммерческой недвижимости.

На рынке уже есть примеры подобного сотрудничества банков и консультантов и в настоящее время их становится все больше. Например, «Бекар» заключил соглашение с Акционерным Коммерческим Банком «Еврофинанс Моснарбанк». В рамках этого соглашения «Еврофинанс Моснарбанк» поручил группе компаний «Бекар» производить первичный отбор поступающих в банк предложений по инвестированию проектов на рынке коммерческой недвижимости. В обязанности ГК «Бекар» входит проведение мониторинга и анализ рынков коммерческой недвижимости городов России и поиск наиболее привлекательных объектов инвестирования. Специалистами ГК «Бекар» проводится анализ имеющихся на рынке концептов и бизнес-планов на соответствие принятым в АКБ «Еврофинанс Моснарбанк» международным стандартам и правилам. Проекты, прошедшие первичный анализ ГК «Бекар», передаются на рассмотрение АКБ «Еврофинанс Моснарбанк». Договоренности о подобных услугах существуют у «Бекара» еще с несколькими финансовыми структурами. Таким образом, консультанты могут по заказу банков проводить анализ бизнес-планов, поступающих в банк от девелоперов, стандартизировать бизнес-планы в соответствии с требованиями банка, а также заниматься поиском инвестиционно привлекательных объектов с требуемыми показателями доходности и предоставление заказчику структурированной информации о них.

Дата публикации: 16:29 26 февраля 2006

Источник: bpn.ru