Рынок недвижимости: климатические изменения

Операторы петербургского рынка недвижимости уверены, что наступивший год станет долгожданным периодом стабильности. Ожидается плавный рост цен на уровне 1–1,5% в месяц. На вторичном рынке жилья продолжит развиваться новое для отечественного сектора real estate явление, именуемое профессионалами сегментацией: некачественное и морально устаревшее жилье будет отставать в цене от более комфортабельных объектов. Вместе с тем специалисты, анализируя и прогнозируя тенденции рынка недвижимости, впервые за много лет говорят не только и не столько о ценах, сколько о неопределенной перспективе. Дают о себе знать потрясения 2005 года, которые испытали все участники рынка.

Весенний переворот в сознании

В прошлом году федеральная власть выдала на-гора сразу 17 новых федеральных законов, регламентирующих правоотношения в сфере недвижимости, отменив более 20 основополагающих документов, которые на протяжении последних двадцати лет регулировали в нашей стране процедуры установления прав в жилищной сфере.

Одной из главных новаций стало окончание процесса бесплатной приватизации. Согласно новому Жилищному кодексу (ЖК), квартиры и комнаты, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., перешли в разряд неприватизируемых. А срок безвозмездной передачи жилья в собственность (также и возможность деприватизации) ограничили 1 января 2007 г. Это известие вызвало ажиотаж: в районные ПИБы и агентства по приватизации, в ГУ Федеральной регистрационной службы Петербурга и Ленобласти (экс-ГБР) ринулось огромное количество народа. Обстановка во всех учреждениях стала напоминать самые худшие времена советского периода – талончики, ночные очереди, запись, истерики, скандалы... Открытие дополнительных площадок ФРС и Центрального агентства по приватизации разрядило обстановку лишь отчасти. Сегодня, по разным данным, в Петербурге приватизировано чуть более 60% жилья, и уже сейчас очевидно, что через год в городе останутся десятки тысяч квартир, в которых частью комнат по-прежнему будет владеть государство. Риэлтеры не видят легитимных способов расселения такого «смешанного» жилья и опасаются, что оно надолго (если не навсегда) выпадет из рыночного оборота. Между тем до сих пор определенная часть граждан сомневается в необходимости приватизации.

В основном это жители старого фонда без капремонта: их пугает предусмотренный в новом ЖК механизм организации ТСЖ с соответствующими расходами на капремонт ветхого дома и его обслуживание.

Отменой бесплатной приватизации власть не ограничилась. Новое законодательство запретило обмены неприватизированных квартир на приватизированные; был изменен порядок регистрации прав на недвижимое имущество; разрешена без согласия органов опеки и попечительства купля-продажа жилья, где зарегистрированы несовершеннолетние, имеющие родителей.

Начался процесс акционирования ЖЭКов, гражданам рекомендовано самостоятельно выбирать эксплуатирующую организацию. По мнению большинства юристов, на сегодняшний день к повсеместному введению всех этих норм общество не готово. Однако адаптироваться к ним, очевидно, все равно придется.

Спокойное лето и теплая осень

Лето-2005 не принесло облегчения петербургским операторам. Цены падали, предложение многократно превышало спрос. Профессионалы характеризовали ситуацию как «рынок покупателя». Произошла сегментация рынка: дорогое – дорожало (хотя и незначительно), дешевое – теряло в стоимости, серьезной переоценке подверглись практически все жилые дома (преимущественно панельные), возведенные до 1990 года. Особенно снизились в цене квартиры в хрущевках. Спрос сместился в сторону комфорта, наиболее востребованными стали объекты стоимостью $90 тыс. и выше. Значительно сдали свои ценовые позиции и многокомнатные квартиры, в меньшей степени – «единички». На высококомфортное жилье «застой» оказал благотворное влияние. Наибольший спрос, по мнению профессионалов, наблюдался на квартиры стоимостью от $90 до $350 тыс.

Во II полугодии рынок начал постепенно оживать, сократилось количество объектов в прямой продаже, цены стабилизировались, а в сентябре-октябре стоимость квадратного метра стала медленно подниматься, в среднем на 1–1,5% в месяц. В декабре в сегменте комфортабельного жилья рост цен составлял до 3% в месяц. В целом, по итогам года, увеличение средней стоимости квадратного метра было сопоставимо с показателями уровня инфляции – 10–12%. По данным отдела аналитики корпорации «Петербургская Недвижимость», в структуре сделок доля однокомнатных квартир превысила 60%. Пик активности отмечен осенью – в начале зимы. В середине года в структуре предложения на вторичном рынке произошли некоторые изменения: наряду с сокращением объема «единичек» стала увеличиваться доля квартир с большим числом комнат.

Активизировался спрос на недорогие однокомнатные квартиры. Как результат, их доля в предложении к концу года заметно сократилась.

Зима, риэлтер торжествует…

Традиционная предновогодняя активность способствовала еще большему оживлению рынка. В ноябре-декабре рост спроса отмечали все операторы рынка. Особенно ярко эта тенденция проявилась в Невском, Московском, Калининском и Красносельском районах. Лидерами продаж оказались двух-, трехкомнатные квартиры (в совокупности – до 85% спроса) в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах. В более дешевых «спальных» районах, наоборот, превалировал спрос на «единички» (до 60%), а наименее востребованными были трехкомнатные квартиры (15–20% спроса). Согласно данным специалистов отдела аналитики АН «Итака», средняя цена спроса на типовые однокомнатные квартиры составила $42–44,8 тыс., на двухкомнатные – $57,8–66 тыс., трехкомнатные – $77–85 тыс.

В начале этого года наметившаяся тенденция к росту стоимости квадратного метра продолжилась. Операторы рынка воспряли духом: сектор real estate «пошел на поправку». Сейчас на рынке продолжается активизация спроса, и большинство руководителей риэлтерских фирм единодушно заверяют, что в 2006 году увеличение средних цен (в сопоставимых показателях) на рынке жилья продолжится, но в пределах не более 1–2% в месяц. Будет происходить дальнейшее расслоение спроса, в основном, на «краях» рынка – недорогих квартирах и в элитном сегменте. Как считают аналитики, объем сделок на вторичном рынке сравнится с показателями прошлых лет, возможно небольшое увеличение.

В качестве дополнительного «двигателя» продаж в условиях низкой покупательной способности населения риэлтеры называют активно развивающуюся ипотеку. Рынок ипотечного кредитования специалисты по праву считают самой динамично развивающейся отраслью экономики: в прошлом году банки, словно соревнуясь между собой, предлагали горожанам все новые и новые кредитные продукты. Стали увеличиваться сроки кредитования (до 30 лет), снижаться требования к заемщикам, а также процентные ставки. С использованием заемных средств сегодня можно приобрести квартиру и загородный дом или коттедж, а «Городской ипотечный банк» (ГИБ) готовится выдавать ссуды под залог земельного участка. По данным Центра жилищного кредитования АН «Адвекс-Росстро», в Петербурге запущено в действие около 70 программ ипотечного кредитования от 40 банков. Наибольшую активность проявил ГИБ, который совместно с Ассоциацией риэлтеров организовал обучающие семинары для риэлтеров.

В итоге около десяти ведущих агентств недвижимости города получили в конце года сертификат ипотечного брокера. За прошлый год в Петербурге выдано более 4 тыс. кредитов на сумму свыше 4 млрд руб. По мнению аналитиков, объем ипотечных сделок в 2006 году как минимум удвоится, а условия получения ссуды станут еще более демократичными.

Метаморфозы «первички»

Несколько лет назад покупатель начинал поиск квартиры в листингах агентств, а уж потом, если не находил искомого варианта, начинал изучать предложения застройщиков. Сегодня исходные посылы во многом поменялись местами. А потому ценовую ситуацию на вторичном рынке нельзя рассматривать в отрыве от конъюнктуры первичного рынка.

Законодательные новшества, в первую очередь закон о долевом строительстве, вызвали почти полутарогодовой кризис строительной отрасли. Этот период отмечен снижением покупательского спроса и, как следствие, падением уровня продаж. За весь 2005 год по новым правилам не было заложено практически ни одного нового объекта, что непременно должно отразиться через несколько лет. По предварительным данным, в прошлом году в Петербурге было сдано 2,2 млн кв.м жилья. На 2006 год застройщиками заявлен ввод объектов суммарной площадью свыше 2,9 млн кв.м (без учета пригородных районов и ИЖС). Очевидно, часть этого объема будет перенесена на 2007 год. Именно в 2007 году, судя по количеству полученных сегодня распоряжений на проектирование и строительство, проявятся последствия принятых законов, планируемый объем не превысит 1,3 млн кв.м.

Пока предложение на первичном рынке превышает платежеспособный спрос. Больше всего жилья в строящихся домах предлагается во Фрунзенском районе, который практически сравнялся с Приморским. На втором месте – сразу три района: Выборгский, Калининский и Московский (см. диаграммы). Типовая структура предложения за последние 2 года стала уже неизменной. Наиболее распространенное соотношение 1–2–3-комнатных квартир сохраняется на уровне 50–30–20%. За прошедший год стало отчетливо заметно доминирование 1-комнатных квартир в предложении. Они по-прежнему пользуются повышенным спросом и занимают наибольшую долю в продажах, но былого острого дефицита уже нет. Более того, появились объекты, в которых 1-комнатные квартиры остаются невостребованными к моменту сдачи дома. Аналитики полагают, что с развитием жилищного кредитования спрос на жилье с минимальной площадью снизится, поскольку многие приобретают «единички» от недостатка средств.

Операторы первичного рынка выделяют две основные тенденции, наметившиеся к концу 2005 года. Первая – дефицит качественного предложения в популярных районах со сформировавшейся жилой средой, что обуславливает дальнейший рост цен. Вторая – избыточное количество предложения на окраинах города, которая может сказаться на ликвидности проектов. По мнению аналитиков, дальнейшее наращивание объемов строительства в таких зонах имеет благоприятные перспективы только в случае комплексного подхода к развитию территорий, когда возведенное жилье будет полностью обеспечено социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой.

Дата публикации: 16:39 26 февраля 2006

Источник: bpn.ru