Что такое ипотека

Если вы хотите купить квартиру, но у вас не хватает на это средств, то на сегодняшний день вы можете обратиться к программе ипотечного жилищного кредитования, т.е. недостающие средства на покупку квартиры вы можете взять в банке, предусматривающем в перечне своих услуг, в том числе и предоставление кредита на покупку квартиры. Пару лет назад это было в диковинку, казалось нереальным. А сейчас…банки охотно кредитуют население под покупку квартиры.

Основные требования к лицу, получающему кредит, предъявляются следующие:

- российское гражданство;

- постоянная прописка по месту жительства на территории Российской Федерации;

- возраст от 18 лет до 60 лет;

- постоянное место работы в от 4 месяцев;

- справка о доходах с места работы;

- наличие не менее 30% собственных средств от стоимости приобретаемой квартиры;

- наличие собственных средств, достаточных для оплаты разовых сборов при оформлении сделки (около 50 тысяч, в зависимости от приобретаемой недвижимости)

Заёмщиков, т.е. лиц, обязанных по кредитному договору, может быть несколько, в т.ч. и не состоящих между собой в родственных отношениях.

Таким образом, вы обсудили все условия, решили, что для вас они приемлемы. Между вами и банком составляется кредитный договор в силу кредитного договора банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Кредитным договором определяются права и обязанности банка и заемщика, предмет договора (т. е. сумма кредита), порядок пользования кредитом и порядок его возврата. Затем во исполнение условий кредитного договора заключается договор об ипотеке. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Данный договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Под предметом договора об ипотеке понимается любое недвижимое имущество (земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, гаражи и т.д.).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием наименования, места нахождения этого предмета и достаточным для его идентификации описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) внесения соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Для проведения государственной регистрации, в данном случае, вам необходимо предоставить:

- договор об ипотеке (все подлинные экземпляры);

- кредитный договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с копией;

- план жилого помещения, переданного в ипотеку, ( выдается Бюро Технической Инвентаризации, не старше 5 лет) оригинал и копия;

- информация БТИ ( оригинал и копия);

- выписка из домовой книги (предоставляется ЖЭУ, действительна в течении 10 дней);

- нотариально заверенное согласие супруга(и) на приобретение квартиры;

- сведения об учёте части объекта недвижимости на квартиру (оригинал и копия).

В орган, осуществляющий государственную регистрацию, для подачи заявления необходимо подойти представителю банка вместе с залогодателем, т.е. лицом, получившим кредит. Перед подачей заявления в Управление Федеральной Регистрационной службы нужно уплатить государственную пошлину в размере 500 рублей, если залогодателем выступает физическое лицо, т.е. гражданин.

В данном случае мы говорим об ипотеке в силу договора, т.е. когда заемщик может обеспечить взятый им у банка кредит уже находящимся в его собственности имуществом (например: квартира приобреталась по инвестиционному договору, но для окончательных расчетов с застройщиком ваших средств недостаточно).

Государственная регистрация в данном случае проводится в течении 10 дней с момента подачи заявления.

Существует также и другой вариант. Вы находите подходящую для вас квартиру и заключаете с собственником этой квартиры (продавцом) договор купли - продажи. Недостающие средства вам также может предоставить банк. Тогда договор купли-продажи составляется юристами банка, предоставляющего вам кредит. Здесь мы говорим об ипотеке в силу закона, т.е. когда в обеспечение возврата кредита передается приобретаемое именно за счет предоставляемого вам кредита недвижимое имущество. Составляется договор купли-продажи в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре чётко определяется предмет, т.е. по общему правилу это любое имущество в т. ч. и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота. В данном случае предметом договора купли-продажи будет приобретаемая вами квартира. Также в договоре указывается наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. Указываются источники оплаты приобретённой квартиры, устанавливается порядок расчётов между сторонами, а так же права и обязанности сторон. К договору купли – продажи прилагается кредитный договор между банком и заёмщиком. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. В этом случае в орган, осуществляющий регистрацию прав, предоставляется и закладная.

Закладная является именной ценной бумагой. Ценная бумага представляет собой документ, удостоверяющий имущественные права, осуществление или передача которых возможна только при его предъявлении. В закладной также указываются предмет договора о залоге недвижимого имущества, сумма обязательства, обеспеченной ипотекой, размер процентов и порядок погашения кредита, денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека. На государственную регистрацию, кроме указанных выше документов, предоставляются, как и в первом варианте, технические документы, т.е. план квартиры и информация БТИ с копиями, сведения об учёте части объекта недвижимости, правоустанавливающий документ продавца, т.е. документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемый им объект недвижимости – квартиру. Это может быть и документ (например, договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство), зарегистрированный в органах осуществляющих государственную регистрацию, после 1 января 1999 года и, документ подтверждающий право продавца, возникшее до 1999г и зарегистрированное в установленном на тот момент законом порядке. Например, это может быть договор купли-продажи (мены, дарения) оформленный в нотариальной форме и зарегистрированный в БТИ или договор приватизации с отметкой о регистрации городским жилищным агентством по приватизации жилья до 1994 года, БТИ до 1998 года, либо Комитетом по жилищным вопросам мэрии Государственная регистрация договора купли-продажи в данном случае возможна одновременно с государственной регистрацией уже возникшего права продавца. Особое внимание следует обратить на то, что на государственную регистрацию предоставляется и документ, подтверждающий фактическое предоставление банком денежных средств заемщику, например, платежное поручение банка либо выписка из лицевого счета заемщика. Перед подачей заявления в Управление Федеральной Регистрационной службы также оплачивается государственная пошлина, но размер её несколько иной. Оплачивается государственная регистрация сделки купли– продажи, в размере 500 рублей и государственная регистрация права собственности лиц, приобретающих квартиру за счёт средств банка по 500 рублей каждым из сособственников. В орган, осуществляющий государственную регистрацию, подаётся заявление и от продавца, и от покупателя. Государственная регистрация и в этом случае проводится в течении 10 дней с момента подачи заявления.

По окончании государственной регистрации выдаётся документ – Свидетельство о государственной регистрации права, на котором делается запись об обременении. Cледует добавить еще и то, что с момента государственной регистрации вы уже становитесь собственником квартиры. Вы имеете право зарегистрироваться в ней вместе с членами вашей семьи. Однако, пока не выплатите всю стоимость вашей квартиры, вы не сможете распоряжаться квартирой (продавать, дарить, завещать), поскольку сразу же после оформления документов квартира находится в залоге банка как гарантия того, что вся сумма кредита будет погашена. По мере того, как заёмщиком выплачивается вся сумма кредита - банку, в орган, осуществляющий регистрацию, заёмщиком подаётся заявление о снятии записи об ипотеке. И прилагается документ, подтверждающий, что расчёты между банком и заёмщиком произведены полностью и обязательство, обеспеченное ипотекой погашено.

Таким образом, квартира остается в собственности заёмщика, после полной выплаты им кредита, но уже без обременения. Учитывая всё вышеизложенное, можно говорить о том, что данные варианты приобретения квартир в собственность, достаточно удобны и доступны большинству российских граждан.

Рынок недвижимости подошёл к новому рубежу. Обойтись без ипотеки при покупке квартиры в очень трудно. Ипотека – удобная форма приобретения недвижимости в кредит, так как она позволяет во многом облегчить финансовую нагрузку.

Дата публикации: 17:26 26 февраля 2006

Источник: bpn.ru