Когда доход небольшой, но стабильный

Еще пару лет назад взять ипотечный кредит могли себе позволить лишь люди с высокими доходами. Сейчас ситуация изменилась. Все больше банков хотят видеть своими клиентами не только топ-менеджеров с запредельным для большинства людей заработком, но и обычных граждан. Главное, стабильный доход. Даже если он невелик, решить жилищный вопрос с помощью ипотеки сегодня реально. Многих заемщиков выручают долгосрочные кредиты.

Преимущества

Долгосрочными считаются ипотечные кредиты, рассчитанные на 20 и более лет. Вот их главные преимущества.

Первое. Предельно снижается ежемесячный платеж. Если бы заемщик взял кредит, который нужно погасить за 10 лет, то ежемесячно ему пришлось бы выплачивать банку по $500. Если срок погашения кредита растянуть на четверть века, то ежемесячные выплаты сведутся всего лишь к $200.

Второе. При прочих равных данных потенциальный заемщик может рассчитывать на больший размер кредита, предоставляемого банком.

Третье. Практически в любом банке кредит можно погасить досрочно. Если вдруг получил наследство или возник дополнительный заработок, можно быстро погасить кредит. Как правило, банки разрешают погашать кредит или сразу целиком, или частями. Если вносятся какие-то дополнительные суммы, то проценты по остатку кредита, естественно, пересчитываются.

Недостатки

Многие люди считают, что за долгие 20 – 25 лет им придется в общей сложности заплатить банку слишком большую сумму. Например, банк кредитует под 10 процентов годовых. Если ипотечный кредит составил $20 000, то через 20 лет заемщик должен будет вернуть банку уже $60 000. А если кредит рассчитан на 25 лет, то и $70 000. Прибавим к этому немалую сумму страховой премии, которую заемщик должен будет платить ежегодно. Как правило, сегодня ставки по страхованию колеблются от 1 до 1,5% от размера кредита. То есть при кредите в $20 000 заемщику ежегодно придется выплачивать страховщикам $200 – 300. Умножим эту сумму на 25 лет, – получится немало.

Сегодня на столичном ипотечном рынке долгосрочные программы предлагают несколько банков. По оценке наших экспертов, самые популярные программы у «Сбербанка», «Внешторгбанка», банка «Абсолют», «Фора-банка», «Русского ипотечного агентства» и банка «Союз».

Продукция «Сбербанка»

«Сбербанком» ипотечный кредит выдается на срок до 20 лет, процентная ставка – 11% годовых в валюте. Для первичного и вторичного рынка программы идентичны. Погашается кредит ежемесячно дифференцированными платежами. Каждый месяц они уменьшаются на определенную сумму. Досрочное погашение возможно уже с первого дня после получения кредита без штрафных санкций. Сегодня это лучшее предложение по досрочному погашению. Первоначальный взнос – 30% от стоимости квартиры.

Но заемщику обязательно потребуются поручители, чей суммарный доход должен быть ориентировочно на 20% выше дохода заемщика и солидарного заемщика. «Сбербанк» – единственный банк, в котором можно получить кредит на покупку комнаты под ее залог.

В «Сбербанке» существует программа «Молодая семья», рассчитанная на молодых людей, официально зарегистрированных в браке, имеющих ребенка. Обязательное условие хотя бы один из супругов должен быть младше 30 лет. По этой программе можно взять у банка деньги взаймы на 25 лет. Первоначальный взнос – лишь 10% от стоимости приобретаемого жилья.

«Семейка» Внешторгбанков

У «Внешторгбанка» есть дочерний банк – «Внешторгбанк – 24». На первичном рынке – «папа» и «дочка» кредитуют заемщиков на срок до 20 лет. При максимальном сроке кредита процентная ставка от 13,5% годовых на этапе строительства. Строительство заканчивается, и кредитные ставки снижаются до установленных на вторичном рынке.

Если у заемщика частично неофициальный доход, то ежегодная плата за кредит может быть увеличена на 1 и даже 2%. Максимальный размер кредита для покупки новостройки и в том, и в другом банке – $500 000.

Предоставляется ипотечный кредит для покупки новостройки исключительно «по безналу». Кроме того, на этапе строительства объекта «Внешторгбанк» потребует от потенциального заемщика поручительство третьих лиц. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами.

Досрочное погашение кредита во «Внешторгбанке» и «Внешторгбанке – 24» возможно уже через 3 месяца и без штрафных санкций. Кредит выгоден тем, кто к моменту обращения в банк сумел накопить первоначальный взнос в размере лишь 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

На вторичном рынке ситуация несколько иная. Программы «Внештогрбанка» и «Внешторгбанка – 24» различаются. «Внешторгбанк» предлагает кредиты на срок до 20 лет и суммы от $10 000 до $500 000. Процентные ставки при таком сроке – от 11,5% годовых. Условия по досрочному погашению кредита такие же, как и на первичном рынке. Первоначальный взнос при приобретении квартиры на «вторичке» – от 15% от оценочной стоимости покупаемой квартиры. Деньги по желанию сторон можно получить через ячейку, а можно «по безналу».

«ВТБ – 24» готов выдавать кредиты на срок до 25 лет на сумму от $5 000 до $1 000 000. Если кредит выдается на срок до 20 лет – от 11,5%, и при сроке до 25 лет – от 12% годовых. В рублях при сроке от 8 до 25 лет ставка – 14% годовых.

«Кредит по госцене» «Фора-банка»

На срок до 27 лет выдает «кредит по госцене» по программе АИЖК «Фора-банк». Выдается он исключительно в рублях всего под 14% годовых. Сегодня это самая низкая рублевая процентная ставка по ипотечным кредитам. Как правило, банки готовы кредитовать в рублях по 16 18% годовых. «Кредит по госцене» выдается только для приобретения квартиры на вторичном рынке. Банк готов рассмотреть «серые» доходы заемщиков, но они должны быть подтверждены работодателем.

Сумма кредита – от $10 000, если покупается квартира в Подмосковье, и от $15 000 – если приобретается недвижимость в столице. Максимальный размер кредита зависит от доходов заемщика, но он не должен превышать 70% от стоимости квартиры. А первоначальный взнос, соответственно, не ниже 30%.

Риа рассмотрит заявку за два дня

На срок до 20 лет кредитует «Русское Ипотечное Агентство» (РИА). Банк быстро рассматривает заявку и лояльно относится к заемщикам с «серой» зарплатой.

Кредит на срок 20 лет можно получить по двум программам – «Стандарт» и «Профессионал». Обе программы обслуживают только вторичный рынок Москвы и области. Минимальный взнос из собственных средств заемщика составит 15%. Соответственно, максимальный размер кредита – 85% от стоимости покупаемой квартиры.

По программе «Стандарт» получить долгосрочный кредит могут заемщики с любым типом доходов. По программе «Профессионал» – лишь сотрудники 500 крупнейших компаний и 100 банков России, чей доход полностью подтвержден справкой 2-НДФЛ. По программе «Стандарт» сумма кредита может колебаться в пределах от $10 000 до $350 000 при процентной ставке 11,5% годовых. Для «профессионалов» более выгодные условия кредитования. Кредит может быть выдан на сумму от $45 000 до $500 000 под 10,5% годовых.

Особенности «Абсолюта»

Максимальный срок кредитования в банке «Абсолют» – 20 лет. Ипотечный кредит в банке «Абсолют» выдается исключительно в долларах США. При покупке квартиры на вторичном рынке процентная ставка от 12% годовых. При покупке квартиры в строящемся доме проценты банка составят от 13,5% годовых. После оформления квартиры в собственность процентные ставки снижаются и становятся такими же, как и на вторичном рынке – от 12% в год. При покупке готового коттеджа процентная ставка составит от 14%. Если коттедж еще строится, то – от 14 – 16% годовых.

Досрочное погашение возможно с первого дня пользования. Но с решивших в первый же год рассчитаться с банком берется штраф в размере 2% от суммы досрочного погашения. После года пользования кредитом досрочное погашение не штрафуется.

Основной плюс банка в глазах заемщиков в том, что «Абсолют» не делит клиентов на категории. В рекламных проспектах и на сайте банка ясно сказано, что сюда за ипотечным кредитом могут обратиться среди прочих и те, кто:

– не в состоянии документально подтвердить доход,

– не имеет регистрации в Москве или Подмосковье,

– не является гражданином России,

– не может найти поручителей.

Если человек не может подтвердить доход, то к работодателю приезжает сотрудник банка и беседует с ним. Кроме того, банк не интересует стаж работы потенциального заемщика на последнем месте.

В банке «Абсолют» работают и с первичным, и со вторичным рынками. Существует специальная программа двойного кредитования, когда хочется приобрести новую большую квартиру, а денег на первоначальный взнос нет. Выдаются два кредита. Первый – формирует необходимую первоначальную сумму под залог существующей недвижимости. Второй кредит непосредственно ипотечный. Единственное «но». Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости выдается только на покупку квартиры на вторичном рынке.

Верхняя планка средств, выдаваемых банком «Абсолют» на приобретение квартиры – $300 000, но не более 80% от стоимости квартиры. Для приобретения коттеджа банк готов выдать 1 миллион долл., но не более 60% от стоимости.

В «Абсолюте» первоначальный взнос для участия в ипотечной программе банка должен быть не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры и не менее 40% при покупке коттеджа.

«Союз» ждет застрахованных

Это еще один популярный банк, кредитующий на срок 20 лет под относительно невысокие проценты. Процентная ставка 11,5% годовых – на весь срок кредитования. Ипотечный кредит предоставляется банком только для покупки жилья на вторичном рынке в Москве или Московской области.

Досрочное погашение ипотечного кредита возможно через 3 месяца без штрафных санкций. Максимально в банке можно взять $300 000, но не более 80% от стоимости квартиры. Минимальный размер кредита $20 000.

Обязательное условие получения ипотечного кредита в банке «Союз» – страхование жизни и здоровья заемщика, страхование квартиры от рисков повреждения и страхование права собственности на квартиру.

Комментарий специалиста

Ирина Субботина специалист Департамента ипотечного и потребительского кредитования ООО «Рескор – недвижимость»:

– Долгосрочные кредиты выгодны людям с невысокими доходами. Как правило, решаются взять такой кредит молодые семьи. Главный плюс долгосрочных кредитов том, что заемщик может на протяжении всего срока погашения кредита ежемесячно платить банку относительно небольшую сумму и жить спокойно, без особого ущерба для семейного бюджета. Основной минус: в итоге заемщику придется заплатить банку намного больше, чем по средне- и краткосрочным программам.

Теперь о достоинствах и недостатках самых популярных долгосрочных программ.

У программ банка «Абсолют» преимущество, прежде всего, в том, что не нужно документально подтверждать свой доход. Банк рассматривает «серые» доходы, для подтверждения которых достаточно устного разговора представителя банка с руководителем заемщика. Минус программы заключается в том, что кредит предоставляется только в долларах.

У «Внешторгбанка» и «Внешторгбанка – 24» в целом программы интересны. Плюс в том, что банк готов рассмотреть «серую» зарплату. Один из минусов – платное рассмотрение заявки.

Привлекательны долгосрочные программы «Сбербанка». Во-первых, в этом банке самое дешевое по сравнению с другими банками оформление кредита. Во-вторых, филиалы банка есть во всех российских городах, и это позволяет брать кредит не только под приобретение жилья в столице и области. В «Сбербанке» с помощью ипотеки можно купить комнату в коммуналке.

Условия кредитования по программе «Молодая семья» выгодны: банк декларирует, что ипотечный кредит может быть выдан на сумму до 90% (при наличии ребенка – до 95%) от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Более того, возвращать кредит можно как аннуитетными, так и дифференцированными платежами. И чем быстрее удастся погасить кредит, тем меньше будут переплаты, проценты начисляются не на всю сумму кредита, а на ее остаток. Штрафы и пени за досрочное погашение не взимаются.

Выигрышно смотрятся рублевые «кредиты по госцене» под 14% годовых «Фора-банка» (по программе АИЖК) на фоне 16 – 18% у остальных банков.

Плюсы долгосрочных кредитов «Русского ипотечного агентства» оперативность при рассмотрении заявки и льготная программа для сотрудников крупнейших компаний. Программа банка «Союз» интересна заемщику относительно невысокими процентными ставками и бесплатным рассмотрением заявки.

Наше мнение

У людей, берущих ипотечный кредит, два пути. Первый – относительно быстро расплатиться с банком, напрягаясь, выплачивая ежемесячно значительные суммы. Для этих заемщиков предпочтительней краткосрочные кредиты. Второй – выплачивать кредит практически на протяжении всей трудоспособной жизни, но понемногу, не нанося существенного ущерба семейному бюджету. Если не смущает, что на протяжении 20, а то и 27 лет квартира будет находиться в залоге у банка, то долгосрочные ипотечные кредиты – вполне приемлемый способ решения квартирного вопроса. Правда, за 25 лет много воды может утечь, многое поменяться. К тому же, где гарантия, что заемщик доживет до счастливого дня освобождения от бремени платежей? Правда, сегодня практически все банки разрешают погашать кредиты досрочно.

Дата публикации: 13:06 01 марта 2006

Источник: bpn.ru