Жилье повышенной комфортности. Что это?

Официально (по заключениям аналитиков) к жилью повышенной комфортности принадлежат объекты, отвечающие следующим требованиям:

1. Хорошее местоположение объекта – не обязательно центр города, но достаточно престижный квартал, однородность застройки, удобная транспортная доступность, близость от метро. Вид из окон может быть на благоустроенный двор.
2. Качество архитектурно-планировочных решений здания. 
3. Качество строительных работ (если дом принадлежит к старому фонду, то время последнего капитального ремонта должно быть не далее, чем 20 лет назад). 
4. Уровень сервиса может быть как высокий, так и менее развитый, но его наличие обязательно. 
5. Повышенное качество отделки и современное оборудование. 
6. Удобная планировка квартир, большая площадь кухни и ванных комнат. 
7. Высота потолков. 
8. Наличие охраняемой парковки (не обязательно встроенный гараж). 
9. Высокое техническое оснащение здания. Обязательный параметр - обеспечение автономности коммунальных сетей – очистка воды, своя котельная и пр. 
10. Круглосуточная охрана. 
11. Хорошее состояние прилегающих к дому территорий (тротуарная плитка у здания, благоустроенные дворы с детскими площадками). 
12. Хорошо освещаемая улица.

Однако по свидетельству специалистов АН «Бекар» такой подход хорош для теоретических рассуждений и весьма далек от практики. Петербургский рынок жилья повышенной комфортности имеет свои особенности. Даже понятие «элитного жилья» в Петербурге несколько размыто. По мировой (в том числе и московской) классификации, например, к элитному жилью могут быть отнесены только новые или реконструированные дома в центре города. Однако в центре Петербурга при строительстве и реконструкции не всегда можно соблюсти такие требования к элитному жилью как наличие подземного гаража, удобные подъезды к дому, хорошее состояние прилегающих территорий. В результате, все, что в центре сейчас не дотягивает до почетного статуса «элитного жилья» можно смело относить к жилью «повышенной комфортности».

Жилье повышенной комфортности может находиться практически в любом районе, даже в самом непрестижном. Связано это с тем, что представители среднего класса зачастую стараются подобрать себе жилье рядом с работой. И если место работы находится, например, в Красносельском районе, то и жилье достойного уровня там найдется. Кроме того, потенциальные покупатели жилья повышенной комфортности менее озабочены вопросами престижа, не позволяющими состоятельным людям, ориентированным на «элитку», жить в «непрестижном» месте. Представители среднего класса могут позволить себе купить квартиру в любимом районе, где они, например, родились, выросли и привыкли жить. Все эти факторы приводят к тому, что жилье «повышенной комфортности» распределено по городу более или менее равномерно.

Из наиболее популярных зон для месторасположения жилья повышенной комфортности, помимо центра города, можно назвать Выборгский, Московский, Красногвардейский и Приморский районы. Наиболее престижные зоны Выборгского района – Выборгская сторона, район от Первого Муринского до Северного проспектов (зеленые зоны Удельного парка и Сосновки). Достаточно престижные места у станции метро «Озерки» с видом на Суздальские озера и треугольник, ограниченный пр. Энгельса, Луначарского и Выборгским шоссе. В Красногвардейском районе наиболее перспективной зоной для строительства жилья повышенной комфортности признается квартал 8-9 Малой Охты, расположенный между Свердловской набережной, Новочеркасским проспектом, Республиканской улицей и Перевозным переулком (15,6 га). Наиболее престижные зоны Московского района – территории у станции метро «Московская» и «Парк Победы», район ВПЮГ (Восточнее проспекта Юрия Гагарина) в котором ведется активное строительство жилья повышенной комфортности (особенно у станции метро «Звездная); другие элитные места - площадь Чернышевского, Улицы Авиационная, Алтайская, Типанова (частично), Ленсовета (частично). В Приморском районе довольно престижным местом считается Северо-Приморская часть. Из домов, построенных вдоль Приморского проспекта, открываются виды на Финский залив, Васильевский и Елагина острова. В Коломягах (районе, который никогда на считался престижным) сейчас ведется активное малоэтажное строительство коттеджей и таун-хаузов – в результате Коломяги стали весьма популярны.

Если для элитного дома обязательно необходим подземный гараж, то для жилья повышенной комфортности вполне приемлем крытый паркинг поблизости или даже открытая стоянка (в нижней ценовой планке). Вместо серьезных «элитных» охранников, дом повышенной комфортности может охранять бабушка-консьержка. Однако замена консьержа на домофон (без системы видонаблюдения) – уже серьезное основание для того, чтобы лишить дом статуса «повышенной комфортности».

По планировкам квартиры повышенной комфортности, как правило, отличаются от типового жилья большими размерами кухни и санузла, высотой потолков (не менее 2,8 м.). Впрочем, последний пункт не всегда соблюдается. Материалы дома повышенной комфортности – в основном кирпич или монолитный бетон. Панель, видимо, никогда не будет отнесена к материалам, годным для жилья повышенной комфортности, несмотря на то, что сейчас строятся и панельные дома со свободными планировками и большими площадями Дом, в котором находятся квартиры повышенной комфортности, как правило, либо новый, либо принадлежит к реконструированному старому фонду (дата реконструкции должна быть не позже 80-го года). Правда, бывают исключения. Например, часть сталинок, или некоторые дома брежневского периода, построенные для руководящей элиты, после реконструкции и перепланировки вполне могут претендовать на статус жилья «повышенной комфортности».

По мнению Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар», признаки, отличающие жилье повышенной комфортности, могут быть взаимозаменяемыми. Например, отличное местоположение может «перевесить» такой недостаток как отсутствие благоустроенной прилегающей территории или крытого паркинга. Подход к оценке дома на «повышенную комфортность» очень индивидуален, здесь всегда требуется экспертная оценка специалиста-риелтора. Размытость понятия «повышенная комфортность» приводит к тому, что сейчас более половины строящихся домов позиционируются в этой категории. Это лукавство строителей, желающих повысить интерес к своим квартирам. На самом деле, по-настоящему к этой категории можно отнести не более 30% стоящихся в Петербурге домов.

Тем не менее, доля жилья повышенной комфортности на петербургском рынке неуклонно растет. Во-первых, растет благосостояние населения (за 2—3 год более чем на 30%), за счет чего повышаются требования людей к жилью. Эту тенденцию, естественно, учитывают строители, увеличивая долю комфортного жилья в общем объеме строительства. С другой стороны, требования к элитному жилью тоже растут, а значит, квартиры, которые еще три-четыре года назад считались элитными, сегодня уже переходят в сегмент «повышенной комфортности». Растет количество жилья повышенной комфортности и за счет расселений, например, в случаях, когда в старом фонде расселяется целый подъезд, делается ремонт парадной и перепланировки квартир, организовывается охрана.

Жилье повышенной комфортности сейчас покупают представители среднего класса с доходом от $1500 на человека в месяц. Следует отметить, что сейчас средний класс стремительно молодеет, значительную его часть сегодня составляют молодые специалисты, яппи. Впрочем, некоторая часть жилья повышенной комфортности приобретается людьми, которых трудно по доходам причислить к среднему классу. Например, бизнесмен покупает достойное жилье для своей престарелой тещи или матери, или хорошо обеспеченная семья отселяет своего повзрослевшего ребенка в квартиру, которая, по их мнению, соответствует его статусу (не элита, но очень прилично). Нередка ситуация, когда люди с небольшим достатком, съезжаясь, покупают на сумму, вырученную от продажи двух своих квартир, жилье, которое можно отнести к повышенной комфортности.

Если говорить о ценовых рамках жилья повышенной комфортности, то для первичного рынка это от $1000 - $1200 за квадратный метр, для вторичного – от $1200 до $2000 – $3000. При этом стоимость квадратного метра в верхней ценовой планке жилья повышенной комфортности может соответствовать (или даже немного превышать) нижней ценовой планке элитного жилья (например, за счет отличного месторасположения объекта повышенной комфортности, который по каким-то признакам не может претендовать на статус элитного). Рост цен на жилье повышенной комфортности растет примерно теми же темпами, что и на массовое жилье. В некоторые месяцы это равновесие может нарушаться в ту или иную сторону, однако по результатам за год темпы роста примерно одинаковые. Исключение составляют хорошие квартиры в центре или некоторые квартиры с отличными видовыми характеристиками – рост цен на них опережает темпы роста на рынке массового строительства.

Специалисты «Бекара» прогнозируют в сегменте жилья повышенный комфортности умеренной рост цен с осени до конца 2004 года – 2% в месяц на пике покупательской активности в декабре – то есть значительно ниже, чем осенью 2003 года. Правда, остается вероятность, что на рынок в ближайшее время повлияет банковская ситуация: единственная альтернатива для людей, снявших деньги с депозитов (кроме хранения долларов в стеклянной банке) – вложение в недвижимость. По этой причине темпы роста цен в ближайшее время могут превысить прогнозы специалистов.

Дата публикации: 15:22 13 октября 2004

Источник: bpn.ru