Неосвоенный «Клондайк» Подмосковья: золото лежит на поверхности

Когда случается проезжать по просторам еще не заселенных или уже заброшенных подмосковных земель, понимаешь, чему все-таки завидуют жители Европы. Изуродованная бывшими колхозными постройками и придорожными помойками, заросшая борщевиком подмосковная земля-матушка — по сути своей неоткрытый Клондайк! Это средоточие гигантских возможностей для бизнеса, для развития сельхозпроизводства, для загородного отдыха и туризма, наконец.

Многие из земельных наделов могут быть с пользой и выгодой приобретены и использованы — нужны только соответствующие законы, денежные средства, точный расчет и… правильная информация. Попробуем разобраться в том, какие земли и с какой целью сегодня выгодно приобретать и осваивать.

Цены растут медленно, но верно

По данным руководителя отдела управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Новомлинской, в 2005 году рост цен на землю в Подмосковье замедлился по сравнению с 2004-м. Если говорить об участках под индивидуальную застройку (15–50 соток), их стоимость повысилась в среднем на 15–20%. Больше всего подорожала земля на Новорижском, Рублево-Успенском, Калужском и Дмитровском шоссе. Наиболее дешевые участки в настоящее время расположены на Щелковском, Горьковском, Варшавском и Ленинградском направлениях.

Заметим, что на любом направлении цены сильно зависят от характеристик конкретного места и удаленности от столицы. Красивые места с хорошей экологией, выросшими деревьями и особенно соседствующие с водоемами ценятся практически везде.

Появилась и новая тенденция: по многим направлениям предложение опережало спрос, и продавцам приходилось снижать цены, чтобы продать свои участки. Исключение, по словам Е. Новомлинской, составили земли, прилегающие к МКАД, а также участки поблизости от Новорижского шоссе в пределах 30 км от Москвы.

Несколько иные данные привела управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. По ее словам, за 2005 год цены на землю выросли несколько больше: «В среднем стоимость земли поднялась на 20–30%. Наибольшие темпы роста (на уровне 35–60%) показывают участки с коммуникациями в охраняемых коттеджных поселках по популярным шоссе: Рублево-Успенскому, Ильинскому, Новорижскому, Калужскому и Сколковскому».

Фавориты и аутсайдеры спроса

Как видно из таблицы 1, разброс цен на освоенные земли огромен и достигает разницы практически в сотню раз, если сравнивать, к примеру, самые дешевые участки на Щелковском шоссе и самые дорогие на Рублево-Успенском. Ценятся и другие земли ближайшего запада, которые расположены на Новорижском, Сколковском, Ильинском и Минском шоссе. Почему? Так сложилось исторически. Когда-то эти территории были облюбованы царским двором и придворной элитой, потом здесь стали селиться представители политической, культурной и деловой элиты страны.

Благоприятная роза ветров, удаленность от вредных производств, сосновые леса, не оскверненная городскими сбросами Москва-река, хорошая транспортная доступность и в целом развитая инфраструктура района делают эти земли действительно прекрасным местом отдыха. В сочетании с репутацией элитного места это обусловливает их баснословную дороговизну.

Интерес к землям на западе области подогревают и риэлторы, давшие им название «Золотой квадрат» (по аналогии с «Золотой милей» Москвы). Причем высокие цены не отпугивают желающих обзавестись тут коттеджем: напротив, именно престижные земли дали наибольший прирост стоимости за последний год. Впрочем, в рассматриваемых районах также существует достаточно большой разброс цен: на Рублево-Успенском направлении стоимость участков различается подчас в полтора десятка раз.

По словам заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимира Яхонтова, сегодня в Московской области рыночное зонирование территории находится в стадии формирования. «Подмосковье неоднородно, практически в каждом районе имеются дорогие и ликвидные места. Цены на загородную недвижимость в поселке Павловская слобода по Новорижскому направлению вполне сопоставимы со стоимостью земли в Малаховке по Казанскому направлению или с ценами домов на водохранилище по Дмитровскому шоссе».

За последнее время заметно выросли в цене земли, прилегающие к береговой линии водохранилищ. По мнению Е. Новомлинской, существенную роль в увеличении стоимости сыграли многочисленные скандалы, связанные с нарушением правил застройки в водоохранных зонах и на лесных территориях. Впрочем, согласиться с тем, что такие участки дорожают преимущественно из-за скандалов, трудно. Скорее наоборот: лесные земли и участки у «большой воды» являются причиной конфликтов потому, что они удивительно красивы и интересны как места для будущих курортов, домов отдыха, яхт-клубов и, конечно, престижных дачных поселков.

Некоторые аналитики рынка предполагают, что подобные территории — это будущие «серебряные ареалы», которые будут формироваться в ближайшие несколько лет, а отчетливо проявятся лишь в следующем десятилетии. Впрочем, учитывая небольшую динамику роста цен на землю в целом, увеличение стоимости прибрежных земель впечатляет. «В 2005 году сильно выросла стоимость земельных участков дальнего Подмосковья, расположенных в районе крупных водохранилищ: Иваньковского, Озернинского и Рузского. Относительно уровня 2004 года цена этих участков увеличилась с $2–5 тыс. за сотку до $6–11 тыс.», — утверждает М. Маркарова.

Земли сельхозназначения и ее метаморфозы

Итак, как показывает анализ ситуации на рынке земли, покупать участок просто с целью дальнейшей перепродажи довольно рискованно. В большинстве районов цены растут незначительно. Можно, конечно, вкладывать средства в строительство коттеджных поселков: инвестиции на начальном этапе работ довольно выгодны и позволяют заработать до 60% годовых. Однако это — тема отдельного разговора.

Какие операции с землей сегодня способны принести прибыль? Один из верных способов получить выгоду — купить большой надел (лучше несколько тысяч гектаров), разбить его на участки и продать их «в розницу». Цена маленького участка в этом случае может в несколько раз превышать стоимость большого — конкретнее сказать не получится, все зависит от размера начального приобретения и условий реализации «по частям».

Довольно выгодное, но, как правило, требующее «административного ресурса» дело — перевод сельхозугодий в земли индивидуального жилищного строительства или промышленности. «Поскольку новые землеотводы сегодня практически отсутствуют, 95% предлагаемых — это земли сельскохозяйственного назначения, требующие длительного и дорогого перевода для последующей застройки. Как известно, после такой процедуры стоимость земли увеличивается минимум в два раза. Компании, имеющие возможность провести подобную операцию, реально рассчитывают на доходность до 100% в течение двух лет (таков средний срок изменения категории земель), — комментирует ситуацию директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов.

— Впоследствии уровень доходности будет уменьшаться, так как в ближайшем будущем ожидается увеличение объема вторичного рынка за счет вывода крупными землевладельцами части своих наделов на рынок. Как правило, эти участки были приобретены ими до 2000 года».

Наиболее обширные земельные владения сегодня принадлежат компаниям «Знак» (около 100 тыс. га), «Ист Лайн» (64 тыс. га), «Промсвязьнедвижимость» (60 тыс. га), «Ваш финансовый попечитель» (40 тыс. га) и банк «Визави» (40 тыс. га).

«Стоимость изменения категории земли оценивается по-разному. Все зависит от того, в каком районе расположен участок, но порядок примерно следующий: перевод в земли под индивидуальное жилищное строительство стоит $500–2500 за сотку; в земли промышленности — $500–4000. По срокам процедура перевода занимает 6–12 месяцев», — такие данные приводит М. Маркарова.

Есть и другой вариант перевода, связанный с изменением вида разрешенного использования. Это делается несколько проще и дешевле: такая операция стоит в среднем $300–500 за сотку и занимает от трех до шести месяцев. После изменения категории или вида разрешенного использования стоимость земли способна вырасти на 30% и более. Но такие операции, по мнению специалистов рынка, больше подходят крупным девелоперам. Что касается частных инвесторов, им рекомендуется покупать участки в охраняемых коттеджных поселках по наиболее престижным направлениям: Рублево-Успенскому, Новорижскому и Калужскому. Самостоятельно же заниматься инвестированием денежных средств в отдельные участки частным инвесторам слишком рискованно.

Тариф «земля+»

Постепенно уходят в прошлое те времена, когда горожанин получал шесть соток в чистом поле и объединенными усилиями садового товарищества годами осваивал территорию: прокладывал дороги, устанавливал инженерные коммуникации для электричества и газоснабжения, строил коллективную скважину. В современных поселках участки продаются с дорогами и полным комплектом «подводки». Такие работы — поле для применения сил землевладельцам, которые рассчитывают от продажи участка получить дополнительную прибыль — 30–50% и более.

В наибольшей мере стоимость земельного участка способны повысить получение технических условий на подключение инженерных систем и само подведение коммуникаций к участку. Стоимость таких работ зависит от многих факторов: местоположения, требуемых мощностей, состояния существующих сетей, близости участка к населенным пунктам с коммуникациями и т. д. В среднем стоимость подключения участка в 30 соток обойдется примерно в $50 тыс. Но в целом каждый земельный надел индивидуален — стоимость работ существенно варьируется, а затраты на такие «усовершенствования» участка могут быть нерентабельны.

В таблице 2 отражена зависимость увеличения стоимости участка с коммуникациями в зависимости от его расположения. Так, если при удаленности от МКАД на 25 км стоимость сотки при подведении инженерной инфраструктуры увеличивается в два с половиной–три раза, то земли, расположенные дальше чем на 55 км, дорожают в пять–шесть раз, а при более дальнем расположении возможно увеличение цены в десятикратном размере и более. Понятно, что такие участки продать сложно.

Проблема возникает и в том случае, если существующие линии не имеют резерва мощности, а такое случается нередко. М. Маркарова утверждает, что на сегодняшний день сложность подведения к участку необходимых коммуникаций — одна из основных проблем девелоперов. Например, в таких районах, как Красногорский и Одинцовский, инженерные мощности перегружены, получить разрешение на подключение к центральным коммуникациям достаточно сложно.

Тем не менее инженерное обустройство участков часто является необходимым условием для их успешного позиционирования на рынке: земли, к которым не проложены соответствующие коммуникации, растут в цене незначительно и спросом не пользуются.

Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Решение о том, как правильнее инвестировать денежные потоки в загородную недвижимость, и в частности в землю, нужно принимать отдельно в каждом конкретном случае. Такие понятия, как конъюнктура соответствующего сегмента рынка, инфраструктура района, расположение (направление и расстояние от МКАД) и современные потребительские предпочтения, играют значительную роль, и только внимательный анализ всех составляющих позволит выбрать выгодный вариант вложения денежных средств.

Елена Новомлинская, руководитель отдела управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Подмосковная земля имеет большой потенциал для бизнеса. С точки зрения инвестиционной привлекательности наиболее интересны участки под застройку в коттеджных поселках. Повышение их стоимости достигается за счет двух факторов: во-первых, из-за общего роста цен в данном сегменте рынка, во-вторых, благодаря увеличению степени готовности поселка (цены растут по мере приближения к моменту сдачи поселка в эксплуатацию).

Выгодны инвестиционные проекты, когда приобретается большой массив — в этом случае цена сотки значительно ниже, чем при покупке небольших участков.

В 2005 году наибольший рост цен наблюдался на лесные участки (со взрослыми деревьями); участки, граничащие с лесом, прилегающие к береговой линии водохранилищ (правильно оформленные).Если говорить о рынке «большой земли» (крупные земельные участки под возведение коттеджных поселков, а также объекты промышленного, торгового и складского назначения), то здесь роста цен в 2005 году не наблюдалось.

Дата публикации: 17:00 01 марта 2006

Источник: bpn.ru