Раздел: Ипотека и кредиты / Санкт-Петербург -
Компания «Бекар» работает на рынке ипотеки с 2004 года. Следует отметить, что именно рынок ипотеки сейчас является самой динамично развивающимися сектором рынка недвижимости Петербурга. Достаточно вспомнить, что еще в 2003 году в Петербурге не было банков, готовых работать с серым доходом. За 2004 год их число выросло до десятка, за 2005 год примерно до двух десятков. Очевидно, что в таких условиях повышается конкуренция между банками – началась борьба за клиента.
Каким же образом банки могут привлекать клиентов?
Именно по этому пути пошло большинство банков в 2005 году.
Например, в среднем по всем банкам за 2005 год процент по кредитам снизился примерно на 2% . Снизились и расходы по оформлению кредита, например, многие банки уже не берут денег за рассмотрение заявки, а ведь еще в 2004 году эта услуга была исключительно платная.
Однако снижение финансовых условий кредита не может продолжаться бесконечно. Очевидно, что западных стандартов ипотеки – 3% годовых - российские банки в ближайшие годы позволить себе не могут. Поэтому более перспективным является другой путь.
В настоящее время самой существенной (и наиболее необходимой) уступкой банков на этом поле стало признание серых доходов. Собственно, без этой уступки, не было бы развития самого рынка ипотеки России. Сегодня даже самые консервативные банки, например, Внешторгбанк, стали работать с серыми доходами на вторичном рынке. Постепенно банки приходят и к необходимости запуска новых программ, направленных на различные типы и группы клиентов – например, программы для молодых семей, для покупателей загородной недвижимости и т.д.
Процесс привлечения пока неохваченных потенциальных клиентов ипотеки сейчас только начинается. Сегодня так называемых «чистых» клиентов – т.е. клиентов, которые однозначно подходят под довольно высокие требования банков – в Санкт-Петербурге еще достаточно. Именно поэтому активного развития подобных целевых программ в банках пока не происходит.
Тем не менее, темпы развития рынка ипотечного кредитования и планы банков относительно дальнейшего роста числа выданных кредитов заставляет задуматься о том, насколько хватит этого запаса «подходящих клиентов». Известно, что число выданных петербуржцам ипотечных кредитов за 2005 год выросло более чем в три раза и составило 4356 кредитов. В этом году банки рассчитывают на удвоение объемов ипотечного кредитования. Учитывая традиционный для Петербурга «квартирный вопрос» (согласно данным опросов, более 70% петербуржцев недовольны своими жилищными условиями) – потенциал роста у рынка ипотеки огромен, и тенденция роста сохранится в ближайшие годы.
Это значит, что в ближайшее время банкам придется пересматривать свои требования, создавать новые целевые программы для привлечения дополнительной аудитории, которая потенциально интересна, однако сегодня остается «за бортом» рынка ипотеки.
Прогнозируя тенденцию увеличения количества клиентов и вариантов ипотечных программ, Департамент Ипотечного кредитования АН «Бекар» уже сегодня начинает создавать типологию клиентов на рынке ипотечного кредитования. В перспективе мы планируем создать внутреннюю компьютерную программу, которая поможет в работе нашим специалистам: введя в программу комбинацию «социальных критериев» клиента (исходя из описанной нами схемы), сотрудник «Бекара» будет получать полную информацию о типичных проблемах, возникающих при работе с такими клиентами, а также рекомендованные ему ипотечные программы различных банков.
Таким образом, мы уже сегодня можем проследить основные типы обратившихся к нам клиентов, назвать наиболее перспективные и многочисленные группы, интересные банкам с точки зрения создания специальных целевых программ.
Для начала мы выделили 6 наиболее важных социальных критериев, от которых зависит получение ипотечного кредита.
Внутри каждого из данных критериев мы выделили категории клиентов:
Возраст:
Образование
Уровень дохода
Тип дохода
Профессиональный статус
Семейное положение
Стартовые условия
Таким образом, из сочетания этих всех этих категорий мы получаем стандартизированный портрет клиента, исходя из которого мы можем описать типичные проблемы, которые возникнут во время работы. Также этот стандартный портрет позволяет подбирать для клиента на выбор одну или несколько подходящих ипотечных программ.
В качестве примера можно привести самый распространенный сейчас портрет клиента, который мы условно назвали:
Служащий крупной компании
Как уже было сказано, этот тип клиентов распространен сейчас на рынке ипотеки и не имеет проблем с получением кредита. Именно на этот тип сейчас ориентируется большинство банков. Однако количественные возможности этого типа не предусматривают возможности удвоения количества выданных ипотечных кредитов в СПб. А значит, требуется адаптация существующих программ для подключения других наиболее интересных для банков типов.
Нетрудно подсчитать, что если мы будем рассматривать абсолютно все сочетания всевозможных критериев, то цифра получится устрашающая – более 700 всевозможных сочетаний. Между тем, не все варианты, получаемые по такой схеме перспективны с точки зрения получения ипотечного кредита. Например, вряд ли банкам в ближайшее время будут интересны клиенты с черным доходом менее 500 у.е. без средств на первый взнос. Практически выпадают у нас сейчас из рынка ипотеки люди старше 60 лет.
На сегодняшний день мы рассматриваем и описываем отнюдь не все сочетания, а только реально имеющие шанс для получения ипотечного кредита по существующим сегодня банковским программам. Кроме того многие типы мы обобщаем (объединяя некоторые критерии), поскольку в настоящее время предлагаемые решения для разных типов с разными потребностями остаются одинаковыми (из-за малого числа ипотечных программ). Всего таких «рабочих» типов в нашей базе сегодня около 20.
Мы прогнозируем, что с развитием ипотеки в Санкт-Петербурге будет расти количество ипотечных программ, а значит и количество описанных нами групп и специальных решений, учитывающих особенности данной группы.
Кроме того, мы отдельно выделяем наиболее многочисленные группы клиентов, которые потенциально интересны банкам, но сегодня не имеют выгодных возможностей для получения ипотечного кредита.
Поскольку регламент данного выступления не позволяет мне подробно остановиться на особенностях каждого из описанных нами типов, я расскажу только о трех потенциально интересных для банков «проблемных» типах, которые встречаются сегодня в нашей работе.
Наиболее многочисленный и перспективный тип клиентов – молодежь. Однако одновременно они же являются наиболее проблемными. По данным Департамента Ипотечного кредитования Бекара в настоящее время молодые люди от 21 до 30 лет составляют примерно 30% обратившихся, интересующихся ипотекой. Как правило, они интересуются программой «Молодая семья». Из общего числа обратившихся ипотечный кредит получают примерно 15%. При этом специальными программами для молодых семей пользуются не более 1% клиентов.
Эта группа, безусловно, в ближайшем будущем будет особенно интересна банкам из-за ее многочисленности, сравнительно высокого дохода (и большого потенциала). Кроме того, эта группа всегда будет особенно нуждаться в недвижимости.
Попытаемся описать этот тип.
Этот тип для нас является «сборным» - наиболее характерные для него признаки это:
Остальные признаки являются «вторичными», они могут варьироваться. Как правило, это доход от 500 до 1000 у.е, высшее образование, отсутствие денег на первый взнос. Однако возможны и другие варианты сочетаний, которые не меняют сути проблемы: в Петербурге в настоящее время не действует ни одной реально льготной ипотечной программы для молодежи
Основные потребности группы
Основные проблемы группы:
В настоящее время «квази-программы» для молодых семей имеют только Сбербанк и Национальный Резервный Банк. По их данным по этим программам выдается кредитов не более 5% от общего числа. Льготы для молодых семей заключаются в следующем:
Однако если рассмотреть данный вопрос более внимательно, становится очевидно, что большинство этих «льгот» совершенно неактульны для молодой семьи.
Например, учет дохода родителей в большинстве случаем ничем не помогает молодежи – обычно их родители находятся в пенсионном или предпенсионном возрасте (категория граждан с низким уровнем доходов). Очень распространена ситуация, когда родители проживают в другом городе, а значит, не могут выступать как созаемщики.
При этом, несмотря на проанонсированые льготы, касающиеся размера первого взноса, банки повышают процент выплат до тех пор, пока уплаченная сумма не достигнет 25% от стоимости квартиры. Например, в банке «Кит-финанс» при условии внесения первого взноса в размере всего 10%, процентная ставка по кредиту автоматически повышается на 1%.
Кроме того, учитывая, что молодежь обычно интересуется самыми скромными по цене вариантами, большим неудобством является то, что ни один банк не предлагает молодежных программ на первичном рынке.
Самое же неудобное заключается в том, что, работая с молодежными программами, банки проявляют повышенные финансовые требования – отказываются учитывать серые и черные доходы.
Это ключевое неудобство, которое заставляет большинство клиентов, попадающих под программу «Молодая семья» по возрасту и уровню доходов, либо совсем отказываться от получения ипотечного кредита, либо выбирать стандартные ипотечные программы.
Рекомендуемые решения для МС в настоящее время:
Необходимые меры со стороны банков для привлечения заемщиков этой группы:
Вторая группа, которая сейчас многочисленна и потенциально может быть интересна банкам, получила у нас «кодовое название»:
Эта группа не очень многочисленна, однако этот сектор потенциально очень привлекателен для банков, поскольку предприниматели часто имеют высокие доходы и хорошие перспективы его повышения.
Основные качества, объединяющие группу
Основные проблемы
Однако эта категория клиентов имеет проблемы с получением ипотечного кредита. Причиной недоверия бакнов к ЧП является несколько факторов:
Сумма кредита зависит от размера з/п заемщика. При этом наемный служащий при потере места работы с высокой долей вероятности найдет себе другое место с аналогичной или близкой к ней з/п. С этой точки зрения частный предприниматель входит в группу риска, так как при потере своего бизнеса его доход может серьезно уменьшится.
Специфика ведения бизнеса в России такова, что частные предприятия ведут двойную бухгалтерию, декларируя только часть доходов. В итоге ЧП не могут предъявить банкам официального подтверждения уровня своего дохода. А использовать схему подтверждения серого дохода с помощью справки от работодателя для ЧП невозможно – ведь он сам является своим работодателем.
Рекомендуемые решения для ЧП в настоящее время:
Сегодня, единственная рекомендация, которую мы можем дать ЧП, желающим получить кредит – заранее готовится к его получению (как минимум за полгода). Для этого необходимо готовить внутреннюю отчетность: переходить на другую форму налогообложения (из 4 существующих), открыт счет в банке, увеличить обороты по счету и т.д.
Необходимые меры со стороны банков для привлечения заемщиков этой группы:
Между тем пути решения проблемы есть. Сегодня всего несколько банков разработали форму работы с ЧП – они оценивают их кредитоспособность по косвенным признакам:
Если банки будут более активно разрабатывать стандарты для определения кредитоспособности по косвенным признакам, количество ЧП, берущих ипотечные кредиты, может увеличиться в разы.
Проблемы:
Сегодня большинство банков отказывают в кредите госслужащим из-за низкого уровня доходов
Рекомендуемые решения для ГС в настоящее время:
Учет совокупного дохода родственников до 6 человек
Необходимые меры со стороны банков для привлечения заемщиков этой группы:
Этот тип интересен банкам в силу своей многочисленности и интереса к улучшению жилищных условий. Сегодня эта группа составляет В Бекаре примерно 50% интересующихся ипотекой. Однако, к сожалению, мы практически ничего не можем предложить этой группе, поэтому сделок с работниками госсекотра, имеющими низкий доход, сегодня практически не проводится.
Однако государство не раз декларировало свою готовность заботиться о работниках госсектора. Сегодня готовятся программы, которые призваны помочь этой группе населения. В первую очередь на работу с ними должны ориентироваться государственные банки: Внешторбанк и Сбербанк. Мы считаем, что в ближайшие годы эти банки будут увеличивать количество программ и интересных решений, направленных на работу с госслужащими.
Возможны следующие льготы и возможности для госслужащих
Большой проблемой на рынке ипотеки сейчас является ограничение по возрасту. Кредиты неохотно выдают людям старше 60. Уже сейчас многие банки декларируют расширение возрастных границ до 70, однако на практике это практически не применяется.
Однако приток клиентов на рынок ипотеки со стороны лиц пожилого возраста может быть значительным, особенно, когда речь идет о созаемщиках.
«Белым» доход считается в том случае, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. С «белыми» доходами работают любые банки.
«Серый» доход означает, что заемщик имеет небольшую декларируемую з/п, а остальные деньги получает «в конверте». При этом он может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера.
«Черным» доходом заемщик обладает в том случае, если не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.
Дата публикации: 12:18 03 марта 2006
13.09.2019 - Раздел: Санкт-Петербург / Ипотека и кредиты / Банки и кредитные организации
Все, кто желает приобрести квартиру в клубном поселке ETA Village, смогут воспользоваться ипотечным кредитом.
10.09.2019 - Раздел: Санкт-Петербург / Ипотека и кредиты / Банки и кредитные организации
В ГК «КВС» рассказали о преимуществах работы по эскроу-счетам. Одно из них – возможность предложить клиентам приобретение квартиры в строящихся домах по новым правилам с использованием жилищного сертификата.
04.07.2011 - Раздел: Санкт-Петербург / Ипотека и кредиты
Многие, покупая недвижимость в ипотеку, считают, что условия, оговоренные в договоре, невозможно изменить. Однако, менять можно и ставку налога и сумму кредита уже после его получения. О том, как это сделать, рассказывают специалисты.
16.02.2011 - Раздел: Санкт-Петербург / Ипотека и кредиты / Ипотечные программы
Крупнейший банк страны упростил линейку своих кредитных продуктов и презентовал новую программу "Ипотека с государственной поддержкой", которая будет запущена 21 февраля.
12.03.2012 - Раздел: Санкт-Петербург / Ипотека и кредиты / Ипотечные программы
Несмотря на нестабильность мировых рынков, банки продолжают развивать программы ипотечного кредитования земельных участков. Эксперты называют это направление перспективным, особенно если говорить о землях непосредственно вокруг Петербурга. Читайте о том, где и за сколько сейчас можно взять кредит на покупку участка, каковы условия, и стоит ли ожидать в ближайшем будущем их улучшения. Какие направления самые востребованные, проценты - самые маленькие, земли - самые выгодные? Все самое важное об ипотеке на участки.
Разместить рекламу
По вопросам обращаться: info@bpn.ru