Консенсунс найден. Вопрос остался

Этой весной рынок недвижимости ждет нового события: долгожданных поправок к ФЗ №214 “О долевом участии в строительстве”. В конце февраля в Президент-отеле состоялось очередное заседание Международного ипотечного клуба, на котором участники обсудили дальнейшую перспективу ФЗ №214: станет ли этот закон после внесения поправок, наконец, рабочим. Кроме того, много вопросов было уделено и новостям ипотеки.

Статистика “скрюченных” законов

Сначала обсуждались пресловутые поправки к знаменитому ФЗ № 214 “О долевом участии в строительстве”. Депутат Государственной Думы РФ, член Комитета по бюджету и налогам Александр Коган сообщил, что проект поправок вызвал серьезнейшие замечания Минэкономразвития и Минрегионразвития. На сегодня, по его мнению, относительный консенсус найден, и первое чтение этот проект пройдет в марте, а второе – предположительно, в апреле, так что, заявил А. Коган: “Есть надежда, что Закон № 214 наконец-то скоро станет рабочим”. Естественно, тут же последовал ехидный вопрос из зала, а почему это Государственная Дума принимает так много нерабочих законов? На это А.Коган резонно ответил, что одной из причин, безусловно, является совершенно искаженная статистика, которой вынуждены пользоваться эксперты и депутаты. К примеру, а какие сегодня у нашего народонаселения доходы и кто и как их считает? Банки, работающие на ипотечном рынке, не скрывают, что они научились работать не только с серыми, но даже и с черными доходами. К примеру, работник банка часто приходит на работу к потенциальному клиенту и задает начальнику прямой вопрос: “А сколько ваш сотрудник получает на самом деле?”, а далее работает с клиентом, основываясь на этой информации. Возможно, это и правильно: ипотека должна развиваться, и клиент ни в чем не виноват: он с удовольствием получал бы белую зарплату, но ему ее никто не предлагает. Но любопытно, что таким образом происходит как бы легализация де-факто нелегальных доходов. Эту ситуацию, по мнению А. Когана, необходимо постепенно менять. Тогда будет и нормальная статистика, и нормальная оценка того, что на самом деле происходит в стране. Как после кто-то остроумно сказал в кулуарах: “Происходящее сейчас в России очень похоже на переведенную С. Маршаком английскую детскую песенку: “Жил на свете человек – скрюченные ножки, и гулял он целый век по скрюченной дорожке”.

“Скрюченная” статистика порождает “скрюченные” законы, они “скрюченно” работают, порождая, в свою очередь, “скрюченные” отношения в обществе, “скрюченные” результаты этих отношений прилежно фиксируются статистикой и так далее по кругу (а точнее, – по спирали, плавно доводящей сию статистику до уровня ежегодных отчетов Министерства Изобилия из небезызвестного произведения).

Конец ипотечной эйфории

Далее А. Коган сказал, что, по его мнению, эйфория по поводу того, что с помощью ипотеки мы полностью сможем решить жилищные проблемы народонаселения, закончилась. Безусловно, ипотека сегодня развивается весьма успешно, и, как подчеркнул докладчик, в этом есть огромная заслуга Международного ипотечного клуба и его участников. Но также стало очевидным, что на одной ипотеке не выехать, поскольку массовая ипотека – это массовый средний класс, а 70% населения России не имеет вообще никаких накоплений. Поэтому принято решение начать разработку законопроектов о деятельности строительно-сберегательных касс, которые в свое время хорошо зарекомендовали себя в странах Восточной Европы.

Интересные проекты, посвященные ССК, предлагались и ранее, но они не были восприняты всерьез из-за явно недоработанных механизмов, препятствующих превращению ССК в очередную пирамиду. По мнению А. Когана, впредь в подобных проектах необходимо предусматривать участие государства (как в отношении гарантий, так и в отношении контроля).

С комментариями сразу же выступил Александр Павленко (Мосжилкорпорация), большинство замечаний которого традиционно отличаются невероятной искрометностью, парадоксальностью и крайним радикализмом. А. Павленко сказал, что сначала нас должна была спасти ипотека (американская модель), сегодня нас должны спасти ССБ (модель восточно-европейская), но он боится, что “спасет” она нас ровно с тем же успехом. Проблема, по его мнению, в том, что все эти модели у нас оторваны от земли (капитализация земли в России сейчас – около 6% в отличие от 100%-ной в тех странах, на которые мы ориентируемся при построении очередных “спасительных” моделей). На повышение этой самой капитализации направлено множество ныне принимаемых законов, постановлений и концепций, в которых, по словам А. Павленко, даже он с трудом ориентируется, а что при этом можно сказать о депутатах, которые должны на основании всех этих материалов принять хотя бы минимально работоспособную систему? Земля – это огромный ресурс, и этот факт в комментариях не нуждается.

На этот тезис ему тут же ответили не менее искрометные и здравомыслящие оппоненты, отметив тот факт, что одна подобная панацея в новейшей истории России уже была, а именно: “обвальная” приватизация тех же предприятий, в результате которой на предприятия должен был прийти “эффективный собственник”. Работникам предприятий раздали акции, пожали руки и объявили, что теперь они – совладельцы. Но на предприятие вместо “эффективного собственника” пришли рейдеры, и теперь мы вынуждены разрабатывать пакеты законов, предназначенных для обуздания рейдерского беспредела. Если с землей этот процесс повторится, – это будет уже не кризис продолжительностью в пятнадцать лет (не будем забывать, уровня 1991 года по многим экономическим параметрам Россия не достигла до сих пор), а полноценная и окончательная национальная катастрофа.

Государству положено выйти из игры

Далее А. Коган заметил, что далеко не всякий земельный участок в России имеет хоть какую-то ценность для инвестора. Причины – прежде всего отсутствие инфраструктуры и коммуникаций. И если речь идет о строительстве жилья, то главная задача – развитие вышеупомянутых отраслей, и эта задача, по мнению А. Когана, – дело государства. Деньги у государства есть, выделить оно их готово, весь вопрос в том, насколько эффективно эти деньги будут использованы.

Сегодня на пилотный проект по развитию инфраструктуры выделено 69 млрд рублей. Если они будут рационально использованы и не уйдут в песок, то на эти программы будет выделен следующий транш – уже около 400 млрд, и далее подобные суммы будут выделяться ежегодно. Что касается предложений держать низкую ставку по ипотечным кредитам за счет государства, то к ним А. Коган относится сугубо отрицательно, ибо это совсем запутает ситуацию. Банки должны заниматься своим делом, а государство – своим. Если говорить о помощи государства в строительстве жилья малообеспеченным слоям населения, то государству разумнее будет оплатить первый взнос и выйти из игры, не беря на себя долгосрочных обязательств.

Правда, заметил А. Коган, определить, кто у нас действительно настолько малоимущий и нуждающийся в жилье, будет крайне сложно: вопрос неизбежно упирается все в ту же легализацию доходов.

Дата публикации: 12:25 06 марта 2006

Источник: bpn.ru